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亦庄国贤府7月13日官宣定名、规划公示，城市展厅已开，样板间预计8月开放，三季度入市。这应该是下半年南城关注度最高的新盘之一——今年北京首宗溢价宅地（49轮竞价，8.7%溢价），瀛海限竞房时代后第一个新规四代宅。今天把全套参数拆一遍。

亦庄国贤府全套参数曝光——8栋510户，93%得房率，4万+就能上车

一、地块背景：2026北京首宗溢价宅地的底牌

4月21日，中建智地以13.24亿拿下瀛海1401-1地块，楼面价2.56万/㎡。放到北京今年土拍大环境里看——全场底价成交是常态，这宗地线上5轮+线下49轮，五家头部房企肉搏，金茂、保利都参与了。愿意为瀛海抢溢价，本身就是对板块价值最直接的投票。

中建智地是地产圈产品迭代很快的选手之一。2024年北京国贤府昌平金额TOP3，2025年国贤府PARK改善户型北京网签套数TOP1，2026上半年方程国贤府登顶北京主城第一。亦庄国贤府是北京第8座国贤府，也是首进亦庄的作品。

二、规划硬指标：8栋楼的空间账

占地2.59公顷，容积率2.0，绿地率30%，地上建面约5.18万㎡。8栋楼共510户，机动车位616个（配比1:1.2）。

排布是典型的四角围四角各1栋11层洋房（1#、4#、5#、8#），约264套

居中4栋18层小高层（2#、3#、6#、7#），约252套

2#、3#首层架空3米

这套排布有几个细节值得注意：

楼间距方面：中间两排高层间距约60米，东西两侧约67-68米。日照全部达标，核心靠两个操作——楼栋采用塔群组合折算系数，最大化间距合规性；北侧2#、3号楼首层架空核减建筑高度，规避遮挡。

但代价同样真实：北排楼栋紧贴红线，与北侧瑞福园间距仅62米，对瑞福园低层采光有轻微挤压。南排退线仅20米。

车位方面：只做单层地库，预留约100个地面车位。后期大概率整改为景观，但车位比会回落到1:1左右。这是典型的刚需盘成本控制思路——压缩基础成本，把钱砸进户型、赠送和精装。

三、产业底盘：一街一园一港，瀛海最大的认知差

过去很多人觉得瀛海只有居住、没有产业。这是最大的误判。

亦庄发展三十余年，经历了四次产业跃迁：1.0综合行政服务区（制造业起步）→2.0产城融合（高端汽车、智能制造）→3.0高精尖产业（信息技术、生物医药）→4.0国家战略产业。亦庄的下一个增长极，在瀛海。

瀛海现在的产业布局是"一街一园一港"：

商业航天|火箭大街（距项目直线约560米）

全国首个商业航天共性科研生产基地，2026年1月已竣工投运。空天街区已吸引210余家空天企业集聚，包括蓝箭航天、星河动力、银河航天等头部企业。总投资超140亿。2028年预计营收500亿。

生物医药|BioPark（距项目直线约2.5公里）

规划总部聚集区、研发转化区、医工融合区、医药智造区。阿斯利康、礼来、辉瑞、拜耳、美敦力等全球Top10药企已入驻。2027年预计工业产值突破1200亿。

集成电路|京南创芯港（距项目直线约3.2公里）

规划面积13.7平方公里，就业人口7.3万人。2030年建成千亿级集成电路园区。三个国家级园区环伺，定位各不相同但形成产业闭环。

放眼整个南城，能同时集齐主城通勤+航天科创+医药产业+芯片智造的地块，仅此一处。这是亦庄国贤府区别于常规地铁盘的底牌。

四、配套兑现：地铁步行可达，商业已成熟

地铁：8号线瀛海站直线约150米，真正的步行地铁盘。8号线是北京地下中轴线，贯穿南北，一次换乘可达国贸、金融街。瀛海段为地上轨道，紧邻轨道的楼栋有噪音影响，好在东侧规划了商业地块，落地后会形成遮挡。

商业：10万㎡中海环宇坊步行直达，接驳龙湖亦庄天街、大族广场，商业成熟无需等待。

教育：北京市第八十中学红星未来学校、北京大兴精华学校、瀛海第四/第五幼儿园环伺。

医疗：瀛海医院、北京同仁医院南院区、东方医院南院区。

公园：西侧代建约4.1万㎡绿地公园（今年10月开放），东侧衔接南海子公园（相当于4个颐和园），形成"府、囿、园"低密人居格局。

对于400-600万级刚需刚改，现成配套大于远期规划——这一点是瀛海加分项。

五、户型全拆解：78-132㎡

亦庄国贤府是亦庄"好房子"新规首发落地后，瀛海首个新规产品。四代宅形制，得房率93%-99%，对比中海寰宇时代、瀛海府等次新（得房率70%+），同样是建筑面积，实际使用面积多出一间房。

79㎡三居｜66套｜400万级上车

层高3米，南向两面宽7.5米。小户型配置了独立主卧衣帽间。值得关注的是：79㎡只做边户。如果做中户，受施工结构限制北次卧会大幅缩水，变成伪三居。这个细节说明开发商在户型上有过迭代思考。全盘最稀缺的引流款，预计开盘即售罄。

97㎡三居｜198套｜主力走量

占比39%。南向三面宽10米，比同价位段不少108㎡三居面幅还略多。LDK通透格局，中西双厨+开窗家政间，双X可变空间。适配从单身到二胎家庭的全生命周期。

108/110㎡四居｜178套｜性价比之王

三居总价买四居功能。中间户三面宽10.7米，边户11.2米，和市面上127㎡四居面宽处于同一级别。需要注意的是：110㎡拆成了三居和四居两个版本——三居版主打舒适改善，四居版主打功能刚需。这是从上一代国贤府PARK的滞销教训中迭代过来的，避免了为了凑四居而压缩主卧客厅尺度的坑。

126/130㎡楼王四居｜68套｜顶配改善

南向三面宽最高12.1米，客厅4.8米，双主卧朝南，占据社区中央湖景位。留下来给板块内的高阶改善客群。

——北京【亦庄国贤府】——

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