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北五环奶西板块，金隅望京云尚（备案名：云望雅园），市属国企金隅开发，2025‑11‑30 已整体精装交付，现房即买即办证，6 层洋房 + 12‑17 层小高层，全盘 472 户，建面 109‑167㎡两‑四居，主打望京、西二旗互联网外溢改善，生态资源突出。本篇完整拆解板块、交通、配套、产品、户型、优劣势、选房避坑。

一、板块区位：奶西（望京北）

项目位于朝阳来广营北路东侧，奶西板块，北五环外，望京正北方向。

• 板块定位：承接望京 CBD、阿里新总部、西二旗软件园外溢改善客群；片区统一规划，城市界面新；西侧紧邻大面积温榆河湿地公园，生态是板块最大亮点短板：不属于望京核心，属于望京北外溢；周边部分保障房社区，城市界面有参差。

二、多维交通：自驾强，地铁硬伤

轨道交通

• 距离 17 号线清河营站直线约 2km，14 号线善各庄站约 2.7km，无步行可达地铁，必须骑行 / 班车接驳，不是地铁盘

提示：项目有业主通勤班车接驳地铁，属于物业增值服务，不写入购房合同，后期存在调整风险。

自驾出行（核心优势）

临近来广营北路、北五环、京承高速；

• 自驾约 10 分钟抵达望京 SOHO；15 分钟可达三元桥；25 分钟到国贸；去往西二旗、后沙峪都比较顺畅官方售楼营...。北五环、京承高速早晚高峰拥堵明显。

公交

周边多条公交站点，仅做补充出行。

重要提醒：本项目优先适合自驾家庭，高度依赖地铁通勤慎重。

三、生活配套：生态突出，商业需要外溢

商业配套

• 社区自带基础底商；大型商业主要依靠 3 公里外望京龙湖天街、合生麒麟社、凯德 MALL，需要开车前往；片区规划有商业用地，尚未落地官方售楼营...。
• 现状：没有家门口大型商业，逛街要去望京。

教育配套

• 步行约 180 米芳草地国际学校东洲校区；北侧配建公立普惠幼儿园；周边朝外来广营校区等公办资源，同时有多所国际学校可选

⚠️朝阳多校划片，不承诺学区，不能当作学区房买入，入学以当年教委划片为准。

生态 & 医疗

• 生态核心优势：西侧一路之隔温榆河湿地公园，黑桥公园、将府公园距离不远，休闲资源充足。
• 医疗：3 公里有望京医院、中日友好医院三甲；无步行可达大型医院，需要自驾出行

四、社区产品：市属国企，洋房 + 小高层，精装现房

开发商：金隅集团，北京本土市属国企，金隅物业自持

• 产权：70 年纯商品房，全盘无回迁、无保障房、无自持混居，总户数 472 户，纯粹改善社区。
• 规划参数：占地 3.19 万㎡，地上建面约 7.09 万㎡；容积率 2.22，绿化率 30%；12 栋楼，6 层洋房 + 12‑17 层小高层南北板楼
• 外立面：铝板 + 石材基座 + 三层中空 Low‑E 夹胶玻璃；社区打造溪谷主题园林，设置首层架空泛会所、阳光车库实景呈现。
• 梯户：洋房一梯两户，小高层两梯两户；层高3.1 米；得房率 77‑83%。
• 物业：金隅物业，物业费6.81 元 /㎡・月；车位配比 1:1.3，人车分流地下车库
• 交付状态：精装现房，已经交付，实体楼、园林、地下车库全部实景可看，即买即网签办证；精装配置中央空调、新风、华为鸿蒙智能家居，厨卫一线品牌。

⚠️关键不利因素：

1. 南侧临来广营北路主干道，低楼层（1‑4 层）存在车流噪音，虽有降噪玻璃，低楼层选房要谨慎，建议晚上实地感受噪音；高楼层影响小。
2. 班车接驳地铁属于物业服务，不写入合同，后期存在变动风险。

五、主力户型 109‑167㎡两‑四居

1. 109㎡两居两卫｜入门户型，总价 805‑870 万，双卧朝南双卫。

特点：面积大只做两居，居住舒适度高，但房间数量少，未来二手受众面窄，适合年轻夫妻、单身改善，不适合多孩家庭。

1. 138㎡三居两卫｜主力走量户型，993‑1150 万，南向三面宽，主卧套房，均衡度最高，小区流通性最好，二孩家庭优选。
2. 148㎡四居两卫｜洋房主力，1214‑1310 万，四叶草格局，南北通透，带独立家政间，洋房产品，适合三代同堂，洋房存量少。
3. 162㎡三居三卫｜大尺度三居，1299‑1360 万，大横厅，空间尺度拉满，房间数量少，追求居住奢阔感，二手流通受众偏小。
4. 167㎡四居三卫｜楼王户型，社区中央位置，直面溪谷园林，双套房，总价高，适合终极自住，转手周期长。

109平米两室两厅一卫

138平米三室两厅两卫

148平米四室两厅两卫

162平米三室两厅两卫

167平米四室两厅三卫

选房提示：

• 优先选社区中庭楼栋，避开南侧临来广营北路楼栋；
• 109㎡、162㎡要接受 “大面积少房间” 的产品特点，考虑未来二手接盘人群；
• 现房，实地看采光、噪音、精装细节。

六、楼盘核心优势 & 客观短板

✅核心亮点

1. 市属国企开发，全盘纯商品房，无回迁混居；精装现房，即买即办证，无任何期房风险，全部实景可看。
2. 6 层洋房 + 小高层混合社区，容积率 2.22，奶西板块低密改善；西侧紧邻温榆河湿地公园，生态优势突出
3. 自驾到望京、西二旗通勤友好，适配互联网产业人群；户型层高 3.1 米，大面宽，精装配置完整，带智能家居系统。
4. 距离芳草地东洲校区很近，幼小初教育资源齐全；社区溪谷园林、架空层、阳光车库品质落地。

⚠️客观短板

1. 没有步行可达地铁，通勤依赖自驾，班车为物业增值服务，不写进合同
2. 南侧临来广营北路主干道，低楼层有车流噪音，选房必须规避；
3. 不在望京核心，属于外溢板块，大型商业需要开车去望京；
4. 多校划片，没有确定性学区，不能赌学区；
5. 109㎡两居、162㎡三居，大面积房间少，未来二手接盘群体有限；大户型流通慢，适合长期自住，不适合短期投资。

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8月7日晚间，北京多部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称《通知》），自2026年8月8日起施行。《通知》包括优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度，共3方面7项政策措施。

7条政策内容

1. 非京籍家庭买五环内住房，社保/个税年限从2年砍到1年，至此北京全域购房社保门槛统一为1年

2.非京籍五环内仍限购1套，仅多子女家庭可多购1套；五环外放开套数限制

3. 父母赠与成年子女住房，不再核验子女购房资格

4.公积金基础额度上调：单人首套最高120万、二套100万；夫妻首套最高240万、二套200万

5. 额度可叠加政策上浮，夫妻首套最高上浮100万，顶格到340万

6. 优化公积金额度与缴存年限挂钩规则

7.支持公积金提取用于老旧小区改造、装修

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