全国第二，楼市见底？

全国最牛的地级城市是哪里？

既不是省会城市，也不是直辖市，或者计划单列市

要点政治倾斜，那是真没有，

甚至连一个机场都没有，

（为此被网友们玩梗多年，苏州现在有四个机场分别是：苏州梅友机场、苏州相耀机场、苏州暂吴机场、苏州永吴机场，笑吐血~）

但它却是全国第二大工业城市，去年GDP2.85万亿，全国第六

比成都、武汉、杭州这些正儿八经的省会城市都要高。

规上工业总产值：48966.4 亿元（约 4.90 万亿元），全国第二

仅次于深圳

拥有科创企业数量59家，稳居前三

苏州工业经济底子这么硬，现在消费行情怎么样？

楼市见底了吗？

今天的文章就和大家说一件事，

苏州的社零，或者说是消费复苏了没有

同时，通过居民资产负债表看苏州楼市情况

01

那么，什么是社零？

全称是社会消费品零售总额，

翻译成白话，就是老百姓日常花钱买东西、下馆子吃饭的总账单。

注意，买房、炒股这些都不算哦

可以说，社零的增速，直接反映普通人的消费情况。

为此，我查了2020-2026上半年全国统计局和苏州统计局公布的社零数据（见下图）

数据来源：国家统计局、苏州市统计局官方发布；单位：亿元；增速为上半年累计同比

我们可以发现，

经济向好的时候，苏州的社零增速会超过全国平均水平，

但是呢

如果经济下行，反而跑输全国平均水平

这说明什么，

苏州，它是一个典型的靠工业和外贸吃饭的城市。

这一点和深圳非常像，

来源：苏州统计局

我查了苏州、深圳第五次全国经济普查主要数据，

2023年末，整个苏州，工业企业法人单位143304个

来源：深圳统计局

深圳是多少？

142418个

所以你看，为啥苏州能成为全多第二大工业城市，

密密麻麻的厂房，就是苏州实打实的底气。

遍地工厂、制造业底子厚，海外订单一多，全城立马热闹起来。

不过呢，苏州这类工业城市，也有一个特别明显的短板，

常住人口里大半都是外来打工人，本地稳固的消费底子特别薄。

尤其是外贸行业，不确定性因素比较大，海外需求好、订单爆满的时候，工厂加班多、大家工资稳，

一旦外面市场不景气，货卖不动，工厂减产、轮岗、降薪就跟着来了，

所以，相对来说，苏州老百姓收入波动会大一些，不敢随意花钱。

我有个前同事，父母在苏州相城开了家小家电代工工厂，快二十年了，

早年专门给欧美商超做家用小电器的，比如风扇、冷风机等，

厂子只有五十多个人，九成生意全靠海外订单，是苏州最典型的外贸家电小厂。

本来日子过的还可以，看他平常的风格就知道，打工，是出来体验生活的，

但是，自从2024年之后情况变了，

没那么潇洒了，多了一份焦虑，

据他说，家里的生意下滑了

先是欧美那边客户，大批量砍单、延后提货，

紧接着，越南、东南亚的加工厂开始靠底人力成本疯狂抢订单，

没办法，只好降价抢单，同款冷风机报价一年往下调了两回。

问题是这几年原料成本还涨了，好不容易降价谈下来的单子，年底一算结汇、物料成本、人工成本，净利润几乎归零。

这就是苏州千千万万这样的外贸小厂，面临的现实困境。

这个时候，可能有人会说，你怎么不讲内需，

外贸行情差，但中国是全球第二大的消费市场，不至于xxxxxx

这个话题就没必要聊了，

你的感受，就是答案。

不利于团结的话，咱不说。

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02

回到文章开头的话题，

苏州的社零情况，上面已经说过了，

即便是今年上半年，苏州的社零增速，也是跑输全国的，都是负数

接下来，我们重点关注一下苏州的居民资产负债表和楼市复苏情况，

首先，是居民资产负债表

我查了2022-2025年的苏州市统计年鉴，以及人民银行苏州分行公布的金融数据，找到了2021-2025住户存款，（见下图）

数据来源：苏州市统计年鉴、人民银行苏州分行

可以看到，苏州的住户存款一直在增加，差不多五年，新增了1.12万亿

对于这个数字，可能有人会发懵，

5年，新增1.12万亿存款，到底是多是少？

我计算了一下，复合年化增速大概是16.42%

全国均值是多少呢？

12.81%

也就是说，苏州居民的存款增速，高出全国均值四个百分点。

那负债呢？

我原本是想，看看苏州的居民杠杆率，这是行业习惯的分析指标

但想了一下，都聊到社零了，为何看消费呢

我一直有个观点，看一个城市楼市有没有见底，首先要看它的消费复苏了没有

不少人分析楼市，喜欢一直盯着杠杆率，楼市政策，银行政策

不能说错，

但有点不太接地气，

扪心自问，现在的老百姓care这些吗？

你会不会因为杠杆降下来了，就立马去贷款，把杠杆重新加上去？

你会不会因为政府不限购了，就多买一套房？

你会不会因为银行调整了几个基点利息，就去贷款？

不能吧

既然不关心，那分析它干啥呢？

不如看社零，看消费，

这是咱们老百姓真金白银砸出来的数据

很多人可能不知道，社零增速和个人房贷余额，有着非常紧密的正相关关系

不信，看下面这两组一组数据

一个是苏州的社零增速，

一个是苏州的个人住房贷款

数据来源：苏州统计局、人民银行苏州分行，仅供参考

第一张图是全国和苏州的社零数据，上面已经发过，为了方便大家对比，我挪下来了，

你看深蓝色那个线就好了，代表的是苏州社零增速，

第二张图是苏州市住户中长期贷款余额，

我是查了一下苏州的统计年鉴，统计了苏州的住户贷款中的中长期贷款一栏：

2021年1.272万亿

2022年1.365万亿

2023年1.357万亿

2024年1.418万亿

2025年1.300万亿

因为这个数据里面，个人住房贷款占了约90%以上，所以我直接用它来代表，个人住房贷款余额。

这个问题，我要特别说明一下。

接下来，我们对比两组数据，

你会发现，社零增速和个人住房贷款余额，行情基本一致，都是“M”型结构，

可能有人要说，这是不是巧合？

来，我们再对比一下横轴，看时间

你会发现社零增速，每次变化都走在个人房贷余额的前面，

大概有一年左右的时间，

难道这也是巧合？

Nonono，

这其实是一个市场信心的传递过程，

从消费，到贷款

是需要时间的，让老百姓们自己去验证和消化（大约是一年）

底层逻辑很简单，老百姓们在一次次消费中确认，

经济真的复苏了，

之后，才敢消费大宗商品，比如买房、买车

所以，在这篇文章，我没有像往期文章那样，给大家分析房地产数据，

没必要，

从社零数据来看，苏州的楼市还在寻底。

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03

最后，考虑到苏州当地的伙伴，可能有置业需求，

因此，我还是把写这篇文章过程中，搜集到的一些苏州市区楼市数据分享出来，供大家参考。

首先是土地供应市场，

来源：克尔瑞、苏州市公共资源交易中心公布数据，仅供参考

这个要提前说明，这次统计的数据，只覆盖是苏州市区，不包含张家港、昆山、常熟、太仓这些县级市

可以看到，无论是规模、成交总金额、还是成交总面积，过去三年半一直处于下滑态势，

来源：克尔瑞

上面这张图统计的是苏州市区土地平均溢价率，也很直观，今年上半年平均溢价率，只有3.9%，

是2023年以来最低点。

我们再看看过去三年半的平均成交楼板价和最高楼面价，（见下图）

来源：克尔瑞、苏州市公共资源交易中心公布数据，仅供参考

其中，蓝色线是平均楼板价，橙色是最高楼面价，

你会发现，2023年到2026上半年，平均成交楼板价从16511元/㎡跌倒了14568元/㎡

这说明啥，市场信心不足，房企还是不敢出价。

另外一边最高楼面价呢，

感觉一点都没受影响，继续涨，

为啥？

看这下面张图，你就明白了

数据来源：苏州克尔瑞

苏州市区土地供应，不是K型分化，而是中心化

园区，单价接近7000元/㎡，一骑绝尘，

其他几个区呢，1000元/㎡上下，

大家应该都听说过：核心城市的好房子，是可以穿越经济周期的。

在苏州，说的就是园区

最后，我们来看看需求端

数据来源：苏州克尔瑞

2026上半年，苏州新房成交8713套，二手房成交33279套，二手房占比已经高达79%，

这说明啥，苏州已经进入存量市场了，

换句话说，对比新房，苏州二手房变得更有性价比了。

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最后，简单说几点。

1.关于苏州

我个人很喜欢苏州，不止是风景秀丽，更因为它敢于冲锋的精神，这一点和深圳非常像，

一群人，敢想敢干，这里没有政策倾斜优势，没有厚实的经济基础，

硬是搞出全国第二大工业城市，

还有一个特点，苏州的企业大多在产业链上游，是真正“卖铲子”的城市

放眼全球产业链比拼的大环境下，苏州的发展潜力十分可观。

2.关于楼市

如果楼市开始复苏，苏州肯定在第一梯队。

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