河南
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"出生"就带改善基因
九棵树6016地块（FZX-0302-6016），R2二类居住用地，落在通州老城核心区。5月18号挂出，6月8号启动挂牌竞价，6月23号下午三点半开槌。中海、招商、保利、绿城、建发五家头部房企同场抢，最终招商蛇口10.217亿拿下，溢价率20.95%，楼面价约3.03万/㎡
容积率只有1.6，限高45米，纯住宅。低密、纯住宅、老城核心，这三个标签叠一起，天生就是改善盘的底子。
招商拿地之后一个月内连发两版报规图，反复改细节——6号楼和3号楼做了架空层，东侧20米退线做口袋公园隔噪音，建筑高度主动压到33.7米（放弃45米限高），全部正南正北围合排布。这种打磨态度，看得出招商是真把它当北京天青系开篇作品在做，不是流水线赶工。
拿地回顾 · 央企落子副中心热土
土地，是城市人居的底色。当城市副中心的时代浪潮，遇上央企招商蛇口的产品迭新，一幅宋韵低密洋房的人居蓝图，正式揭开帷幕。
2026年6月23日，通州九棵树6016地块土拍盛宴中，历经多轮激烈角逐，招商蛇口10.217亿元成功竞得这宗城芯珍贵宅地，折合楼面价约3.03万元/㎡，溢价率21%，强势入主九棵树核心热土。
土地禀赋 · 成熟内核对望发展红利
项目坐落通州九棵树成熟生活内核，执掌副中心发展红利。土地基因兼具老城的确定性与新城的成长性：
- 交通：紧邻地铁1号线九棵树站，快速接驳国贸CBD
- 商业：领展购物广场等商圈环伺，日常消费一站满足
- 医疗：多所医疗机构分布周边，健康守护及时便捷
- 规模：总用地约2.11万㎡，容积率仅1.6
- ：地上计容建面约3.38万㎡，全盘规划8栋11层纯板洋房，合计346户
- 纯粹性全盘无高低配，70年纯商品住宅，无回迁、无保障房混居，打造社区氛围高度纯粹
通州老城最成熟的居住片区之一
九棵树在通州的位置，属于"老城核心、配套现成"。它紧邻八通线（已并入1号线）九棵树站，直线约800米，7站直达国贸。对于在国贸、CBD上班的通勤族，这条线很实在——不用换乘，坐到底就是国贸，通勤时间可控。
竞品锚定：隔壁玖树满和是绕不开的标尺
湖映天青南侧一街之隔，就是中海·玖树满和。这个盘是今年通州小阳春的现象级红盘：2026年3月取证开盘，578户，目前已经网签约540套，去化超九成，三个月清盘，网签均价约5.1万/㎡，拿地价才2.29万/㎡。
招商拿这块地，既是补仓也是卡位——玖树满和快尾盘了，湖映天青正好接力。
两个盘的关系是：玖树满和是刚需刚改定位，湖映天青是刚改改善定位，产品档次、精装标准明显往上提了一档。但锚定价格最实在：玖树满和网签5.1万，拿地价2.29万，楼面价差1.03万。湖映天青拿地价3.03万，比玖树满和贵了约7400元/㎡。按成本逻辑来算的话，湖映天青的售价大概率要越过5.1万，奔着5.5万-6万区间去——前提是它敢定价、市场接得住。
放到通州整个供应盘子里看，九棵树这片老城核心今年明显在放量：除了湖映天青，土桥同仁堂6037地块7月也进入了预申请，楼面价约2.12万，近八通线土桥站。两个盘一个偏改善一个偏刚改，供货节奏卡得很紧。
作为招商蛇口全国成熟高端产品序列，天青系已落子多座
此番湖映天青落地北京，并非简单复刻外地产品，而是深度研读北京人居习惯，兼顾北方采光通风需求，将宋韵雅致融入北方家庭日常生活。
- 产品配置：一梯两户纯板设计，规避暗连廊，通透性极佳
- 车位配比1:1.2，全地下人车分流，地上无车辆穿行
- 精装标准：全套招商精工精装体系，央企产品力与品质管控完整落地
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