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它们都在成都楼市历史上留下响亮名字，但二十年之后，重新评估这些超级大盘，谁对现在的成都有更大影响？

或者我换个关键词，谁拥有更高的「城市系数」？

城市系数是一个项目非业主提及率、知晓度，对外影响力、对板块改变力度的综合。城市系数高低，决定了一个项目是消耗城市的能量，还是为城市提供能量。

高城市系数项目大多住产商一体，承担提振区域能级、再造区域中心的使命。

三十多年，成都开发楼盘上万，真正能为城市持续输出能量的项目寥寥无几。在20年前的那批大盘中，我认为华润·二十四城会拥有独一档的排名。

因为华润置地不仅在这里建设了可容纳至少5万人居住的住宅，更建造并运营了在成都的第一个重资产商业——万象城。

万象城开业十四年，如今已稳居成都商业三甲。2025年的最新数据是：年人流量5000万，销售额80亿+。往小了说，万象城改变了城东朋友们的生活方式。我很多住在攀成钢的朋友，几乎每周都要去万象城。往大了说，万象城真正改变了整个城东的气质。它强大的气场推动了曾经的攀成钢、现在的万东板块崛起，而且这种势能还在持续。

一、项目基础档案

1. 开发房企：华润置地（央企华润，城西润系迭代新作，成都润泽蓉西房地产开发有限公司开发）58同城
2. 项目地址：成都市青羊区外光华中坝片区，苏坡西路、青羊万达对面，近成都西站 & 培风双地铁
3. 地块规划：占地约 68 亩，总建面约 13.32 万㎡，容积率仅 2.0主城低密中型社区，全盘 718 户，无安置房混居
4. 产品形制

一、地块什么来头？

今年5月15日，成都土拍市场迎来一场“抢地大战”，华润置地、金茂、中旅等多家开发商悉数到场。最终，经过9轮竞拍，溢价率5.16%，华润置地以16300元/㎡的楼面地价、总价约14.86亿元，拿下青羊区中坝片区1号68.41亩地块。如今案名已确定，即：华润置地·青羊润璟（以下简称青羊润璟）。

那么青羊润璟，有没有性价比？值不值得等？

有没有性价比，值不值得等，首先先看下这块地的土拍，今天阿波花了一整天时间，整理了从2022年7月到2026年5月青羊蔡桥、中坝、苏坡街道的土拍，可以点下面一览图，查看土拍成交价情况

从上图可以看出，从2022年7月楼面价16600元/㎡，到2025年1月最高楼面价20900元/㎡，再到2026年5月15日华润以楼面地价16300元/㎡摘得中坝片区68.41亩，有没有感觉楼面价跌破4年前了？

看数据确实如此，那么新规2.0之下，我们都很清楚，地价不等于房价，地价13000元/㎡也能卖到30000元/㎡，比如说招商锦城序，只要你品质做的足够好，地段不错，也能溢价；地价17500元/㎡的也有卖清水单价1.3万的，比如爱情·玺樾万璟，这个地方大家都很清楚，没有地铁，没有商业，交通非常不方便，也没参考价值。

所以定价，最终要看这个板块的各种配套满不满足，价格是否合理，实得单价是否比二手房便宜，不仅要看是否有地铁、是否有商业、是否有教育、是否有医疗、是否有公园、是否有产业能级等，还要看这个楼盘会所，园林，户型，装修，物业等品质和产品力，在既要又要还要的时代，这些都要满足。

二、青羊润璟位置到底怎么样？

项目位于青羊区中坝万达片区，与青羊万达广场仅一街之隔。

交通方面，南侧紧邻日月大道快速路，可快速通达二环、三环、绕城高速。地铁配套更是硬核——地铁4号线、9号线、有轨电车蓉2号线等双地铁及有轨电车环伺，距成都西站地铁站步行仅约869米。（数据来源百度地图）

地铁9号线：9个站到孵化园，11个站到金融城东，对南门这些地铁站上班的朋友非常友好，直达，不用换乘。

地铁4号线：5个站到中医大省医院，6个站宽窄巷子，7个站骡马市，8个站太升南路，9个站市二医院等等，地铁4号线也是成都地铁开通的最早的线路之一。

教育方面，根据今年最新划片2026年成都市青羊区公办小学入学划片范围一览，原本以为是划到实验小学蕴雅校区，仔细看划片范围，在西货站配套小学正式投入使用前，由成都市实验小学蕴雅校区代招，西货站配套小学在百度地图显示为东城根小学西区。这所学校网上目前没有什么官方的介绍，还没有移交给教育局，移交了才能确定校名，目前东城根小学西区大概率是项目建设工程名，具体多久交付，现在还没有明确的时间，关注学校家长的可以蹲一蹲。

商业方面，除了一街之隔的青羊万达（2016年12月10日开业），还有西环·壹方里商业（2022年12月24日开业），步行就能满足平时购物、逛街的需求。真正实现出则繁华，入则安静。

（青羊万达）

（西环·壹方里）

生态和医疗方面，周边有约5.5万㎡万花公园、约3.44万㎡清水河清波公园，以及成都市妇女儿童中心医院、成都第一骨科医院等优质双三甲医疗配套，为家人健康保驾护航。

（成都万花公园，不用去远方，在万花公园，就能邂逅一场蓝花楹的紫色浪漫。来源小红书：江义）

（成都市妇女儿童中心医院）

三、这个盘定位怎么样？

项目占地约68亩，容积率2.0，华润表示，将依托片区产业基础与人群特征，规划打造适配航空产业人群居住需求的高品质低密住区。目前面积还没公示，按华润的速度，也很快亮相。

青羊航空新城是成都航空产业的核心承载区，依托132厂、611所等链主企业，已集聚260余家航空配套企业，航空产业年营收占四川三分之一，集聚超10万产业人口。高收入产业人群催生旺盛的改善型居住需求。目前地块周边已吸引金茂、中铁建、建发、中粮、华润、龙湖等多家品牌房企入驻，高端改善居住氛围浓厚。

四、价格大概多少？

目前项目还处于待售阶段，具体价格尚未公布。参考周边——区域新房均价约3.5万/㎡，同区域附近的华润青羊润府143平500-520万，192平720-740万，238平920-950万，成交均价约35500元/㎡，均已售罄。华润青羊润璟作为低容积率纯住宅用地，定位应该不会低。

五、附近二手房成交或挂牌对比？

二手房品质确实和现在的新房比起来，相差甚远，虽然没参考价值，但是很多朋友也关心这个，所以我整理了2个小区，筛选的次新房、140平以上套四，参考：

1.融创观玺台，占地56亩，容积率4.0，2021年交房，总高13-24层，136平、152平为2梯3户，141平-144平为2梯4户，数据来源于贝壳找房。

2.龙湖西府琅悦，住宅和商业总占地102亩，容积率2.5，总户数2610户，住宅占地46亩，总高11-16层，2梯2户，清水交付

以上两个小区，产品还是之前的竖厅设计，两个小区均没有会所，外立面不统一，没有光厅，有的封窗，有的不封窗，要不是塔楼，总高比较高，容积率偏高等等。

如果有在看蔡桥、中坝、万达广场附近二手房的朋友，预算在400-800万

华润青羊润璟，可以等待，项目即将亮相，且新规2.0项目，得房率高，板率从20%提升到30%，将更多的使用面积做到室内，而不是“无限放大”光厅大小。开敞式风雨连廊不计容积率且不计建筑密度，核心好处在于‌提升社区公共品质‌与‌优化归家体验‌。目前面积段未公示，大概率为华润青羊观宸面积互补或面积差不多，具体看最终开发落地方案为准。

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