商办与办公空间：存量提质新周期

2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。

值此“十五五”开局之年，《观点指数 • 2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。

以下为《商办与办公空间：存量提质新周期》报告。

2026年作为“十五五”规划开局之年，在新质生产力发展布局、城市更新新政、商业不动产REITs制度落地等推动下，写字楼市场正式告别增量开发主导阶段，迈入存量提质的发展新周期。

今年上半年写字楼市场供需格局已完成根本性迭代。供需端，全国办公楼新开工、竣工规模同步持续收缩，新增供给集中于一线及强二线等重点城市的核心商圈与科创片区，AI、数字经济、半导体等新质生产力领域成为租赁需求的核心支撑，重点城市租金整体处于磨底区间，不同城市、不同品质资产的抗跌韧性差异显著。

经营层面，头部房企写字楼租赁板块营收普遍承压，项目出租率与租金同步走弱，市场加速分化，头部运营商依托绿色认证改造、存量业态转换、产业生态共建等多元运营手段挖掘存量增值空间。

统计周期内，商办大宗交易市场表现为缩量提质，产业资本购置总部载体形成持续性增量需求，险资持续加码核心优质办公资产，股权收购模式普及，叠加资产证券化渠道打通，完整构建起资产收购、运营、资本化退出的闭环。

资产证券化市场步入常态化发展阶段，公募商业不动产REITs批量上市，绿色、碳中和等创新ABS、机构间REITs、CMBS、类REITs等持续扩容，国资持有的核心城市优质办公资产持续享有低成本融资优势，多层次资本化工具体系进一步加速存量商办资产的盘活出清。

灵活办公赛道伴随中小企业弱复苏实现结构性扩张，行业资源持续向头部品牌集聚，轻资产运营模式不断深化。

行业综述

“十五五”开局产业迭代提速，办公租金延续长周期下行特征

2026年作为“十五五”规划开局之年，国家层面持续深化新质生产力发展布局，聚焦人工智能、数字经济、高端装备制造、生物医药、绿色低碳等新兴赛道，推动产业体系智能化、绿色化、融合化升级，彻底改写写字楼市场的需求结构与价值定价逻辑。

政策端持续加码产业升级，2026年政府工作报告明确深化人工智能+行动、推进超大规模智算集群建设。在此背景下，AI、大数据、云计算等泛科技企业快速扩张，成为2026年写字楼租赁、购置的核心新增主力，有效对冲传统金融、传统服务业持续缩租的压力，成为托底全国办公市场的关键支撑。

产业升级的同时，倒逼办公载体与运营标准迭代升级。传统同质化、功能单一的普通写字楼已无法适配科创企业研发协作、高频交互、智慧低碳的新型办公需求。具备绿色建筑认证、智能化硬件系统、完善产业圈层服务、低碳运维体系的现代化甲级写字楼，逐步形成显著的产品溢价与去化优势。

与之相对，硬件老旧、配套落后、业态单一的存量低效楼宇，加速进入更新改造与功能出清周期，行业优胜劣汰、存量提质的节奏全面加快。

2026年5月正式发布的《城市更新“十五五”规划》，从顶层明确未来五年城市存量资产盘活总基调，将闲置低效商业办公用房、老旧商务载体列为重点盘活对象，要求全面摸清存量资产底数，推动低效商办资源分类处置、提质增效。

相较于过往增量开发的导向政策，“十五五”城市更新规划的核心打通了低效写字楼的处置路径，支持老旧办公楼宇通过外立面改造、内部空间重构、硬件升级实现品质焕新，适配新质产业办公需求。同时放开存量商办功能转换限制，允许闲置写字楼临时或永久变更为酒店、保障性租赁住房、医疗康养、产业配套空间等业态，有效化解一线及核心二线城市写字楼库存高企、空置压力偏大的结构性痛点，为行业风险出清、资源优化配置提供制度支撑。

这也意味着，存量更新、功能转换、资产盘活、产业赋能正式成为行业未来五年的核心发展逻辑。

地方层面，一线及粤港澳核心城市率先落地差异化存量盘活政策，形成全国示范效应。深圳出台存量非居住建筑功能转换办法，以5年过渡期政策支持闲置写字楼转型产业、民生配套空间。珠海、广州、上海等放开商办功能临时变更权限，允许写字楼转酒店、保租房、医疗康养等业态，精准化解高空置压力。同时，横琴、深圳前海、光明区等区域推出全周期企业办公租金补贴、购房奖励政策，精准扶持科创、新兴产业落地，定向培育高端办公需求。

资本端迎来重大突破，2026年上半年商业不动产REITs市场实现爆发式发展，首批商业不动产REITs顺利落地，公募REITs正式进入基础设施+商业不动产双轮驱动阶段。此前发改委已扩容REITs试点范围，将商业办公、四星级以上酒店纳入支持领域，为优质写字楼资产提供了成熟的退出路径，有助于提升机构资本对核心城市优质办公资产的配置意愿。

开发投资端持续收缩，行业彻底告别增量扩张模式。国家统计局数据显示，2026年1-6月，全国办公楼开发投资额累计1411亿元，同比下降20.4%，延续下滑趋势，降幅相较1-5月进一步走阔，企业新增商办投资观望情绪浓厚。

同期1-6月全国办公楼销售面积1110万平方米，同比下降3.7%，对应销售额1388亿元，同比下滑6.6%。值得注意的是，销售端出现阶段性波动表现，1-5月办公楼市场曾短暂修复，销售面积、销售额同比分别上涨5.9%、0.2%，实现由跌转涨的阶段性回暖，但6月单月行情快速回落，最终带动上半年整体数据重回负增长。

从阶段性回暖的核心驱动来看，1-5月销售小幅修复并非行业需求实质性复苏，而是短期市场行为驱动的脉冲式行情。观点指数认为本轮销售回暖高度依赖折价去库存驱动，这为自用型企业（如硬科技、制造企业等）提供了配置资产的窗口期。同时，机构资金持续布局核心城市办公资产，托举整体销售数据的小幅回暖。但现阶段低效存量资产持续折价出清、资产价值重估尚未完成，销售端企稳基础并不牢固。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金走势情况。

2026年1-6月八城租金累计均值录得2.49元/平方米/天，较2025年上半年均值2.80元/平方米/天累计同比下跌11.29%，核心办公市场租金中枢系统性下移，行业持续以价换量对冲高空置与高库存压力。

城市维度，八城上半年办公租金累计同比全线收跌。其中广州、北京、上海、杭州四城办公租金累计同比跌幅均超10%，同期深圳及武汉两城上半年租金同比跌幅控制在1个百分点以内，两者在下行周期中表现出较强的抗跌韧性。

2026年6月单月，八城租金均值回升至2.52元/平方米/天，较5月2.31元/平方米/天环比上涨8.97%，市场阶段性修复行情显现，写字楼租金“磨底”特征明确。分城市来看，6月仅成都、武汉租金小幅环比回落，其余六城租金均实现不同程度的修复。

租金收益率维度，Wind数据显示，北京是上半年表现最突出的城市。6月租金收益率为5.27%，上半年均值约4.83%，稳居重点城市前列。从月度走势看，北京收益率在1月达到8.26%的峰值后有所回落，但始终保持在4%以上，核心得益于城市新增供给稀缺、存量持续去化以及科创企业扩张、总部办公需求回暖持续夯实资产收益底盘。

上海、广州收益率维持在2%-4%的区间波动，其中上海租赁市场需求端有所回暖，但租金下行对其收益率形成持续压制。

深圳1月收益率仅1.82%，为四城最低，年内逐月修复至6月的2.91%，上半年均值为2.47%。尽管深圳整体市场仍受高空置率压制，但AI、半导体、数字服务等新质生产力主体逐步成为租赁核心支撑，收益率逐月回暖也说明市场正逐步实现筑底。

另外，结合戴德梁行披露的数据来看，北上广深甲级写字楼季度租金仍处于下行通道，2026年一、二季度四城租金连续负增长，市场供需预期整体偏谨慎。其中北京2026年二季度甲级写字楼租金跌至191.28元/平方米/月，环比、同比跌幅均为四大一线城市最大，短期价格回调幅度最显著，但长期供需格局与资产收益韧性仍具有明确的优势。

供需表现

北京空置率再回落，重点城市租赁需求进入科创主导周期

市场供给端，国家统计局数据显示，今年上半年，全国办公楼供给建设端收缩节奏同步提速。

1-6月办公楼新开工面积489万平方米，同比下滑35%，新开工规模深度回落，未来1-3年行业新增办公供给将持续锐减，从源头优化市场长期供过于求的基本面。

同期办公楼竣工面积591万平方米，同比下降19.5%，少量存量收尾项目形成短期新增供应，行业整体供给扩张动能已逐步消退，进入供给收缩通道。

在全国办公楼开发投资、新开工及竣工面积规模双降的大背景下，市场新增供给并非全面萎缩，而是逐步从全域粗放放量到核心区域精准补量的结构性转型。

从开发主体结构来看，市场资源持续向头部优质主体集中。据观点指数监测，2026年上半年，陆家嘴办公、中海商业、恒隆地产、新鸿基、新世界发展、嘉里建设等商业地产企业均有新项目亮相，新项目高度集中于核心城市。

举例来说，新鸿基、恒隆地产、新世界发展、香港置地、嘉里建设等港资企业持续深耕一线核心商圈，凭借成熟的综合体开发运营经验，打造高端标杆商务项目。

华润、中建、中海、信达等央企，重点布局城市核心地标项目，承担城市商务界面升级、产业载体配套的功能；越秀地产、广东省港航集团等地方国企，聚焦城市重点产业片区开发，落地适配区域产业发展的办公载体；招商银行、新华保险等金融机构则以自持总部、自用运营为核心开发逻辑，项目竣工后基本无对外空置压力，极大优化了新增供给的去化质量。

从产品定位与运营模式来看，本年度新增项目普遍采用办公+商业+配套服务的复合业态，叠加LEED、WELL、绿色建筑等国际认证，适配科创企业研发协作、总部展示、高端商务接待等多元需求，与老旧、单一、硬件落后的传统写字楼形成代际差距，天然具备租金溢价、出租率优势。

其中高端商圈综合体标杆项目以上海徐家汇ITC、杭州恒隆广场、上海华润中心、PRISMA新嘉中心、中海金融中心1号楼等为代表，依托大体量商业+办公复合业态、国际绿色智慧认证、核心商圈配套，形成高端总部集聚效应，具备极强的租金溢价能力。

产业片区专属载体以广州琶洲、金融城、南沙片区项目为典型，新项目包括越秀财富大厦、广东港航大厦等贴合区域金融、航运、数字科创产业规划，实现办公空间与产业需求的精准匹配。

另外新鸿基地产旗下One ICC预计2026年交付，Two ICC预计将于2027年交付。新世界发展旗下位于上海淮海中路的K11 ELYSEA办公楼预租率近七成，预计2026年下半年逐步面市。

从一线存量底盘来看，戴德梁行数据显示，截至二季度末，四大一线城市甲级写字楼总存量面积合计超4800万平方米。从数据来看，四城存量规模梯队稳定，上海稳居全国首位。

需求层面，2026年作为“十五五”规划开局之年，新质生产力成为激活写字楼增量需求的核心新动能。

据观点指数监测，2026年1-6月重点城市写字楼租赁需求覆盖科技互联网、金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售、先进制造等行业门类，整体租户结构持续优化，行业集聚质量进一步提升。

从需求结构来看，TMT、金融资本、专业服务三大核心行业租赁需求合计占比达53.89%，撑起重点城市过半租赁去化规模。

其中TMT行业以20.46%的占比登顶第一大租赁主力，涵盖人工智能、半导体、自动驾驶、云计算、物联网、数字科技等细分领域，相较于传统行业，TMT企业办公选址偏好核心城市科创板块、甲级标杆写字楼，且扩租、搬迁升级需求旺盛，是核心城市写字楼去化的主要驱动力。典型租赁案例包括谷歌入驻广州国金中心、大疆完成搬迁入驻上海陆家嘴数智天地智慧岭T2栋，租赁面积约2.1万平方米，且计划进一步扩租上万平方米等。

金融资本行业占比17.87%，是商办市场租赁需求的第二大核心租户，选址偏好核心城市金融地标，入驻企业涵盖银行、证券、私募、基金、保险、汽车金融等细分领域，头部金融机构持续重仓北上广深核心金融商务区，中小金融机构、私募基金则多点布局核心商圈标杆写字楼，是高端写字楼租金、去化的核心支撑。典型租赁案例包括天风证券整层租赁上海北外滩金茂中心T1栋、汇丰银行入驻南京德基广场、广发证券落地广州合利·天德广场等。

运营商维度，华润置地、太古地产、中海商务、恒隆地产、陆家嘴办公、越秀商管、瑞安办公等头部房企自持标杆项目，持续吸引互联网科技、高端金融、专业服务、奢侈品牌等，发挥楼宇产业集聚效应，运营管理溢价能力表现突出。

举例来看，年内瑞安办公旗下写字楼项目新租及扩租面积合计约12.6万平方米，入驻企业包括JETRO、DPWORLD、Euromonitor International、AlterDomus、中银证券、Amazon、CXMT、HSBC（汇丰）、长江养老、物产中大资管等，涵盖国际贸易、专业服务、化工材料、金融证券、互联网科技、物流航运、消费品等多个行业领域。

华润置地旗下全国华润大厦、华润中心等系列项目迎来多家企业入驻，覆盖高端金融、奢侈品、专业服务、科创等多元优质赛道，兼顾头部大企业整层租赁与优质中小企业新租需求。其中2026年1月，路易威登（LV）签约入驻上海华润中心，拿下高区33、35、36层的整层办公空间，是上海核心商圈高端消费品牌总部办公的标杆案例。另外，欧税通、泰科斯、毕司克等多家科技服务、专业企业等集中入驻深圳华润前海大厦，依托前海自贸区产业优势，集聚一批高成长性科创、跨境服务企业，形成金融+科创+专业服务的多元租户结构。

越秀商管旗下写字楼项目入驻企业覆盖科技金融、医药、专业服务、零售配套等，其中广州国金中心入驻企业中超七成是世界及中国500强和行业龙头知名企业，年均税收规模超10亿元；超15家世界500强金融机构落户广州国际金融城；武汉越秀财富中心入驻企业超110家，世界500强、行业百强及头部龙头企业占比超75%，集聚葛洲坝供应链、德发信息、臣博视人工智能、金蝶软件、推想医疗等一众AI+企业，深耕工程智能化、AR应用、AI大数据等前沿领域，稳步构筑人工智能产业集聚高地。

结合戴德梁行披露的数据，2026年一季度一线四城租赁需求依托固有产业基底，表现为清晰的城市专属主导赛道，需求结构差异显著，城市特色属性突出。

第二季度，一线四城写字楼租赁需求首位行业统一更迭为TMT，改写一季度城市分散化格局，新质科技产业全面取代传统服务、商贸行业，成为一线城市办公需求的统一核心，行业升级趋势全面落地。

二季度北京持续坚守TMT行业需求首位的格局，科创主导地位进一步夯实，专业服务业、金融业紧随其后。同期深圳延续TMT行业需求领跑的格局，科创基本盘稳固，配套支撑行业迭代为专业服务业、住宿餐饮业及金融业，三大行业占比均突破10%。

上海及广州二季度完成核心赛道切换，两者一季度需求来源首位分别为专业服务业和零售贸易，均更迭为TMT行业登顶首位。同时二季度上海专业服务业、金融业及零售贸易占比均突破10%，行业覆盖均衡、多元业态协同发力。同期广州专业服务业、制造业及金融业占比均超10%，形成科创引领、制造与服务协同的全新需求结构，城市产业升级成效持续落地。

整体来看，人工智能、数字经济、半导体等新质生产力赛道，已成为重点城市办公需求的绝对核心，专业服务业、金融业及零售贸易等高附加值行业协同支撑，行业需求结构全面向高端化、科创化升级。

租赁主力行业的迭代与分化，直接传导至办公租赁市场。适配科创企业智慧化、现代化办公需求的甲级楼宇持续享受租赁溢价与去化优势，传统老旧低效楼宇因无法匹配新需求，去化承压、租金持续下行，资产分化差距进一步拉大。

2026年Q2一线城市甲级写字楼空置率分化格局逐步固化，城市间告别普涨普跌，进入结构性主导阶段。

租赁市场表现上，得益于供给长期严控，AI、高端金融等新质产业需求稳健，核心商圈抗周期能力领跑等优势，北京空置率表现为持续下行，2026Q2北京甲级写字楼空置率降至15.32%，环比下降0.5个百分点、同比下降1.6个百分点，较2025年末减少0.57个百分点，是四城中唯一实现空置率稳步优化、供需格局持续收紧的城市。

同期沪广深三城空置率均处于20%以上的高位区间，存量库存压力尚未完全出清。

其中，2026Q2上海甲级写字楼空置率录得22.5%，环比大幅下降1.1个百分点，同比较2025年末回落0.9个百分点，终结连续五个季度的高位上行态势，迎来阶段性修复拐点。本轮空置率改善主要依赖泛AI、集成电路等行业的阶段性扩租，叠加业主以价换量的短期策略，远郊新区的存量去化仍任重道远，整体尚处于弱修复阶段。

深圳虽然空置率环比小幅回落0.7个百分点至29.1%，但同比仍上涨1.3个百分点，仍是四城中空置率最高的城市。其中核心区如前海、南山的科创需求确实带来了局部改善，但外围新区却因同质化供给过剩陷入激烈价格战，整体空置率处于高位震荡阶段，去化压力远未消解。

广州是一线城市唯一空置率持续上行的城市，2026Q2空置率攀升至22.9%，环比、同比分别走高0.8及3.1个百分点，较2025年末提升2.2个百分点，连续四个季度承压。核心矛盾在于琶洲、南沙等片区新增供应集中入市，而本地传统商贸、制造业主导的租赁需求无法消化海量面积，由此可以看到科创及总部型需求短板明显。

商写经营

写字楼企业收入普遍下滑，办公楼存量试水新可能

在办公市场持续调整的环境下，主要商业地产企业的写字楼业务收入普遍面临下行压力。

17家样本企业2025年合计收入约200亿元（部分企业年度收入按1港币≈0.8655人民币计算），整体板块收入同比下滑8.11%，其中近九成的样本企业2025年度写字楼相关收入出现不同程度的下滑，同比跌幅从2.1%到26.09%不等，行业整体出现系统性营收收缩。

未单独披露写字楼收入的企业，如瑞安房地产、中国金茂、九龙仓集团等，从财报中也可以窥见其内地写字楼经营活动面临挑战。

从收入规模来看，中海商业以30.25亿元的写字楼收入位居样本企业之首，陆家嘴以26.06亿元紧随其后，华润置地、中国金茂、中国国贸等企业也位居前列。这些企业凭借庞大的资产规模和核心区位的优质物业，保持了相对领先的市场地位。

从同比变动幅度来看，年度收入同比小幅下滑的企业涉及太古地产、嘉里建设、中海商业、恒隆地产、中国国贸、新鸿基等，这部分企业多为一线核心商圈自持优质物业主，其长期优质租户留存度高，租金议价能力更强，价格让利幅度有限，收入同比下滑幅度明显优于内资企业。

从数据来看，2025年样本收入整体下行，叠加2026年重点城市新增写字楼持续交付、租金持续磨底，短期内写字楼租赁收入难以全面修复。结合需求结构迭代判断，具备核心稀缺资产、产业运营改造能力的市场主体，收入或率先企稳，持有远郊低效存量物业的企业，营收将持续承压。

项目层面经营，截至2025年12月末，观点指数监测的72个样本写字楼项目平均出租率为83.73%，对比2024年末减少0.69个百分点，核心标杆写字楼具备基础抗风险底盘，但行业整体去化压力温和抬升。

其中太古汇办公楼、香港兴业中心一座及二座、招商局航华科贸中心、中国国贸写字楼、财富广场、城建大廈、多个嘉里系写字楼、北京金融大厦、北京通泰大厦、上海静安融悦中心A栋、北京凯晨世茂中心、北京西城金茂中心、六八八广场、恒基名人商业大厦、深圳威新科技园1、2期、星城发展大厦写字楼、晶耀前滩T1办公楼等项目维持超90%（含）的高位运行。

该类资产多为城市核心商圈项目，区位稀缺、租户以头部央企、外资、龙头科创企业等为主，租约周期长、经营表现稳定。

譬如陆家嘴耀前滩办公楼是一个典型样本，立足前滩商务区区位优势的同时又发挥陆家嘴集团商办资管体系能力，在硬件标准、楼宇智慧化管理、企业租户全周期服务上形成标准化输出，重点面向总部型、专业服务业企业客群，维持出租率与租金水平的相对平衡，实现自身要求的资产收益与片区产业集聚双向协同效益。

城市维度，北京多数核心区域资产出租率实现上行，少量老旧外围楼宇小幅回落。上海内部经营活动出现分化，上海前滩、西岸等科创办公出租率提升，南京西路、淮海路传统商务楼宇出租率出现轻微下滑，新旧赛道需求切换带来资产表现分层。

举例来看，颐堤港一座、华贸中心、财富广场、金融街中心、金融大厦、中粮广场、上海金融街海伦中心等项目全年出租率有所提升。北京因全年无新增甲级写字楼供应，存量持续消化，核心商圈、金融板块楼宇出租率稳步走高。

在写字楼市场整体处于调整周期的背景下，除北京中粮广场外，写字楼板块在大悦城控股多业态协同体系中发挥资产稳定器作用，旗下多数写字楼项目保持较高运营水平。公司借助商业与办公板块现金流互补，对冲单一业态的周期波动，2025年写字楼业务整体平均出租率录得90.3%，进一步显现“商业+办公”资产组合模式的抗周期价值。

天津、武汉、广州、杭州、昆明等城市标杆项目出租率小幅波动，无大幅跳水标的，整体空置风险可控。

也有部分样本项目出租率出现10个百分点以上的大幅下滑，运营表现欠佳。这类资产多是建成年限久、硬件老旧，无法适配AI、研发类科创企业办公需求的物业。同时项目区位远离核心科创、金融等集群，无产业持续导入。另外周边新增大量竞品写字楼，业主无差异化运营能力，客户持续流失，空置压力快速扩大。

从数据来看，TMT、研发、数字经济类科创载体出租率普遍上行，传统金融、商贸为主的老旧商务楼经营活动承压，新质生产力相关产业租户成为支撑楼宇出租率的核心底盘，无科创产业导入的存量资产面临租户流失的压力。

从已披露2026年经营数据的样本项目来看，截至2026年3月末，12个监测样本写字楼平均出租率收于76.4%，对比上年同期减少7.5个百分点，较2025年末减少6个百分点。出租率整体走弱主要受个别项目大租户集中退租导致的极端波动拖累，多数项目出租率保持平稳，变动幅度控制在5个百分点以内。

样本中，个别项目受大租户退租影响出租率大幅下滑，成为拖累整体出租率的核心因素。

同期优质资产则表现出较强的运营韧性，以广州太古汇办公楼、北京颐堤港一座、上海香港兴业中心、招商局航华科贸中心、北京华贸中心等代表的项目，出租率表现相对亮眼。其中太古地产旗下三座写字楼出租率均稳定维持在90%及以上高位运营。

陆家嘴集团一季度经营数据表明旗下上海甲级写字楼以价换量策略效果有限，其长期持有甲级写字楼总建筑面积为241.66万平方米，位于上海的甲级写字楼项目出租率均值收于73%，对比上年年末减少5个百分点，租金单价同比下跌12.63%至6.71元/平方米/天，租金让利并未有效对冲出租率下滑压力。据企业官微披露，今年上半年陆家嘴集团旗下办公与产业园项目累计租赁去化达50.49万平方米。

另外，据企业官微披露，瑞安办公截至6月全国成熟项目出租率92%，上海项目为94%，新入市项目太平洋新天地商业中心实现总签约面积约4.2万平方米，武汉创新天地企业天地入市半年签约面积约2万平方米，差异化运营形成显著壁垒。

租金端同步走弱，2026年一季度多数项目租金同比、环比双降，业主议价权持续弱化，行业短期营收修复难度较大。

综合全年经营数据判断，头部优质写字楼资产依旧维持高出租率，市场风险集中在老旧、无产业支撑、远郊传统商务写字楼，下半年市场仍将维持租金偏弱、资产持续分化的态势。

在租赁收入整体承压的行业周期下，传统收租模式增长空间见顶，年内样本企业跳出单纯价格竞争，围绕硬件改造、绿色健康认证、产业生态搭建、存量功能转换、轻资产输出等落地经营革新，通过运营能力打造第二增长曲线。

其中瑞安办公2026年上半年完成品牌战略全面升级，定位从传统办公运营商迭代为办公生态价值共创平台，搭建全产业链资源网络。

绿色、健康、低碳认证成为头部商管企业的标准化增值手段，适配科创、金融等企业ESG考核需求，形成租金溢价、出租率双重优势。如年内越秀商管旗下西安环贸中心拿下WELL铂金级满分认证，集齐LEED金、绿色二星、WELL三重国际认证，同步发起健康办公企业联盟，联动武汉两大越秀写字楼打造跨城市健康商务体系，吸引金融、科创头部企业入驻。

陆家嘴办公旗下前滩中心、前滩汇取得权威绿色认证，并同步推进存量大堂硬件焕新（陆家嘴软件园、基金大厦），通过空间美学、智能化改造提升楼宇形象，对冲老旧物业硬件短板。

商办市场中，险资一直是重要的持有人及运营者。保险资金持有的长周期写字楼资产同样将绿色低碳运维作为资产管理的重要抓手。山东人寿大厦作为济南首个同时获得LEED铂金级、BREEAM五星双认证的楼宇，也是中国人寿体系内首批取得LEEDO+M铂金级认证的项目。项目重点推进机电系统升级改造，强化楼宇能耗管控与全流程风险运维能力，同时依托保险资金长周期属性稳固核心租户留存，持续夯实了资产现金流。

同时，样本企业推动存量楼宇功能转换，破解高空置痛点。如华润置地联合上海地产将陆家嘴滨江S3独栋写字楼改造为朗廷毅风酒店，匹配片区总部企业商务住宿需求，把长期空置办公物业转化为稳定的商旅现金流。越秀集团旗下广州大厦完成17个月焕新，转型希尔顿启缤精选酒店，盘活老城低效存量。

办公空间服务商

差异化错位竞争成型，市场资源持续向头部品牌集中

办公市场细分领域，据中小企业协会发布的数据显示，2026年1-6月，中国中小企业发展指数在89.3至89.9的区间波动，叠加指数始终运行在100荣枯线以下，中小企业整体并未脱离不景气运行区间，经营基本面尚不稳固。

在整体企业复苏节奏震荡、传统商办租赁承压的背景下，灵活办公赛道凭借适配小微创业、科创轻资产办公、异地临时办公等新型需求，实现结构性扩张，行业增量高度集中于头部优质运营商。

据观点指数监测，2026年上半年，办公空间服务商样本企业延续总量弱扩张趋势，中小区域品牌拓店放缓、出清加速，IWG集团、WeWork中国、MFG、创氪际、高格办公空间、蜜蜂科技BEEPLUS等头部服务商成为市场绝对的增量主体。头部品牌凭借成熟的轻资产运营体系、标准化产品能力、全国网络资源及产业服务能力，持续拉开与中小玩家的差距，行业集中度持续走高。

据观点指数监测，现阶段各品牌产品体系与定价策略形成明显梯队，精准匹配不同规模、不同类型企业的预算与使用需求，其中大众普惠型产品以创富港为主，同时其也是年内监测样本中区域拓展力度最大的品牌，在深圳、北京、上海、成都、南京、苏州、香港、重庆等重点城市均有新项目亮相，开业/签约门店超15家，主打1-15人间小微企业低价办公，提供全拎包入驻模式、一站式工商财税与企业托管服务等，服务初创个体户、小型贸易、本地小微企业，需求来源贴合线下个体创业增长。

截至2026年7月，创富港已在北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、成都、长沙、南京、苏州、重庆、香港设立近300家空间，运营面积超40万平方米，累计服务企业数超45万家。

IWG、WeWork中国、MFG、德事TEC等品牌聚焦核心城市甲级、超甲级地标物业，主打中高端商务办公场景。项目普遍落地陆家嘴、虹桥、淮海路、珠江新城等核心CBD，持有LEED金/铂金绿色认证，配套高端会议室、私宴厅、产业路演中心、总裁会晤空间等高阶配套。

蜜蜂科技BEEPLUS主打政企合作、整栋托管、产业导入模式等，绑定地方国企、TOD平台、产业园区运营商，聚焦数字经济、人工智能、高端制造、新能源等新质生产力赛道。通过前置产业招商、政策对接、产业链协同、总部定制化空间服务，承接区域科创企业集群入驻。

值得注意的是，伴随AI创业、自媒体、咨询工作室、轻资产科创业态爆发，OPC（个人创业中心）成为行业全新增长曲线。上海、苏州、天津等城市政府联合头部服务商共建OPC创业社区，配套算力补贴、创业租金减免、投融资对接、人才培训等专项扶持政策。

其中，2026年5月，城投资产公司联合创富港、高格办公空间、苏州金硕源集团，在苏城商务中心举行OPC社区建设战略合作签约仪式。四方将共建面向新型创业者的OPC社区。

落地的苏城商务中心OPC社区位于平江新城核心，紧邻苏州火车站，区位优越、交通便利。社区将重点聚焦AI核心能力建设，汇聚算力支持、工商财税、人才培训、政策对接、智能办公等一站式生态服务。

其中高格办公空间输出智能办公技术解决方案，打造低成本、高效率的AI办公智能场景。

据观点指数监测，2026年上半年，高格办公空间在长三角区域持续发力、多城联动，在苏州、上海、南京等核心城市有新项目亮相，覆盖陆家嘴金融核心、金鸡湖CBD、江宁科创板块等核心区位。截至2026年上半年，其业务已覆盖上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、连云港、合肥、徐州、金华等10座城市，运营超过50个高端办公空间，管理面积超45万平方米。

同时高格办公空间对物业持有方的价值提升效应明显。数据显示，高格入驻改造后的项目，带看率提升25%，老客户留存率提升12%，资产成交价普遍提升3%，部分项目租金改造提升最高达200%。基于此，高格办公空间长期获得中国人寿、中国平安、九龙仓等资产方的战略合作。

除此之外，观点指数注意到，租期全面灵活化，小时、日、月灵活工位成为标配，WeWork、创富港、高格办公空间等样本企业推出分时租赁产品。同时产业增值服务成为核心竞争力，头部服务商均配套工商注册、财税、投融资对接、产业沙龙等。

城市维度，高能级城市依旧是服务商布局的绝对核心，大湾区、长三角两大经济圈持续引领，一线及重点新一线城市形成稳定的需求基本盘。年内上海落地项目数量断层第一，陆家嘴、徐汇滨江、虹桥、五角场多板块同步上新，高端及普惠双线同步扩张。同时苏州、南京、成都、深圳、广州、珠海、北京、天津等核心城市也是办公空间服务商扩张的重点，产业新城、金融城、TOD枢纽等核心区域成为服务商的首选标的。

办公空间服务商正逐渐成为盘活优质办公资产、稳定区域商务生态的重要参与者，未来具备强运营能力、产业资源整合能力、业主长期合作能力的头部品牌，将持续主导市场增量。

业绩表现上，2025年IWG集团全系统营收达45亿美元，同比增长4%，EBITDA同比增长6%至5.31亿美元，再创历史新高。核心增长来自轻资产平台化收入爆发，经常性管理费收入同比增长2.4倍，平台型运营价值持续兑现。

扩张端，全年全球新增签约中心1132家、开业782家，同比增长超25%。其中中国市场新增签约80家，创下历史最快增速。目前，IWG集团在华业务已覆盖全国45个重点城市，并正积极在华推广其管理合作伙伴（Managed Partnership）模式。

创富港2025年全年实现营收7.75亿元，受行业整体租赁行情拖累同比微降1.94%，但盈利端走出独立行情，实现逆势增长。同期归母净利润6223.43万元，同比增长16.66%，扣非净利润5474.19万元，同比增长19.67%，基本每股收益0.67元，同比增长17.54%，毛利率维持在38.65%，品牌通过精细化成本管控、门店效能优化、服务增值提收等转化为盈利增量。

资产证券化

办公不动产资本化成常态，产品体系持续完善

商业资产退出层面，近一年，监管部门持续出台支持政策，推动不动产私募投资基金试点、基础设施REITs扩容、资产证券化创新等工作，为商业不动产证券化创造了良好的政策环境。尤其是商业不动产纳入REITs试点范围后，市场关注度显著提升，各类市场主体积极参与。

据观点指数监测，今年1-6月，办公及商业综合体类CMBS、公募REITs、机构间REITs、类REITs等多元化金融工具并行，绿色碳中和办公ABS、区域国企可持续挂钩ABS、城市首单机构间办公REITs等陆续落地，融资利率持续下行。

底层资产聚焦核心城市优质存量。据观点指数监测，获批及发行项目底层资产基本集中于北京、上海、深圳、天津、武汉、成都、济南等一线及强二线城市核心CBD、金融商务区、科创园区，以5A超甲级写字楼、高端城市综合体为主，具备区位核心、出租稳定、现金流充沛、权属清晰的特征。三四线城市仅存在少量小型城投办公ABS，资产流动性偏弱，城市资产价值分层明显。

发行主体以央企、国资平台、地方城投、头部房企等为主，包括天津轨道交通集团、山东铁投集团、招商蛇口、金融街控股、瑞安房地产等。市场参与主体通过证券化工具实现存量资产盘活、现金流变现、负债结构优化与再投资循环，资产证券化能力已成为衡量商办主体核心竞争力的关键指标。

同时头部企业加速构建商业资管闭环。如招商蛇口已拥有产业园REIT、租赁住房REIT，正在申报商业不动产REIT，构建全品类REITs矩阵，瑞安房地产年内同时推进武汉新天地持有型ABS（57.92亿元）、虹桥新天地二期绿色ABS（56.29亿元）等证券化项目，金融街控股成功发行海伦中心CMBS（35.80亿元）等。头部房企正从开发商向资产管理人转型，通过资产证券化实现存量资产的资本化退出与再投资。

公募REITs维度，据观点指数不完全统计，截至2026年6月30日，已受理的商业不动产REITs项目共‌22只。

其中，首批4只产品，包括‌汇添富上海地产商业REIT‌、中信建投首农商业REIT‌、‌国泰海通砂之船商业REIT‌以及中金唯品会商业REIT‌，已于2026年6月18日在上交所正式挂牌上市。‌‌这4只产品募集资金规模合计约‌203亿元‌，底层资产涵盖商业零售、商业办公楼等成熟业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域。

紧随首批产品上市，6月22日第二批6只商业不动产REITs集中获批，涵盖凯德、保利、陆家嘴、锦江、北京国资、光大安石等头部主体，产品覆盖面、市场参与度进一步扩容。同时，招商蛇口、蜀道资本等企业项目进入申报、招标阶段，储备项目充足，市场扩容节奏明确。

值得一提的是，6月招商资管招商蛇口商业不动产REIT正式申报至深交所，7月进一步更新至“已问询”，底层资产为深圳招商太子广场与昆山招商花园城双业态布局。坐落于蛇口海上世界的招商太子广场，地上办公建面约6.37万平方米，2020年投运，已取得LEEDO+M铂金级认证。作为招商蛇口“再造新蛇口”系列项目之一，该REIT的推进，让招商蛇口在商办资产领域完成了从开发、运营到资本退出的全周期闭环。

商业不动产REITs市场进入常态化发行阶段，为核心城市优质办公、商业资产提供了标准化、公开化的退出渠道，也为机构投资者、个人投资者提供了配置核心商办资产的新渠道。

商业不动产REITs的原始权益人以大型国企、龙头房企为主，如上海地产集团、招商蛇口、蜀道集团、陆家嘴集团、保利发展等。

已获批或申报中的商办类商业不动产REITs底层资产多位于核心城市核心区位，如上海黄浦世博滨江、深圳蛇口、成都高新区等，资产权属清晰、运营成熟、现金流稳定。

公募REITs之外，CMBS、机构间REITs（持有型不动产ABS）、类REITs等产品同步形成有效补充，核心城市优质写字楼资产、区域国资办公载体等持续落地大额低成本证券化项目，绿色主题、区域创新等亮点突出。

Wind数据显示，截至6月30日，年内企业资产证券化（ABS）合计发行821只，发行总额约7581亿元，其中持有型不动产ABS类别合计发行24只，发行总额约330亿元，优质写字楼及配套商业的城市综合体是企业ABS的底层资产类型之一。

其中2026年上半年办公资产证券化最大的突破的绿色碳中和大额ABS规模化落地。5月31日，中信证券-通用时代中心绿色碳中和ABS成功过会、6月完成定价发行，整体规模达75.42亿元。底层资产北京通用时代中心为丽泽金融商务区超高层总部办公物业，拥有LEED金级绿色认证，依托绿色属性、核心区位、国资主体信用，最终实现优先级利率低至1.87%，绿色优质办公资产的资本溢价能力表现突出。

除此之外，瑞安虹桥新天地二期绿色ABS、山东铁投可持续挂钩ABS等项目落地，绿色低碳、ESG可持续发展已成为办公不动产资本化的核心底层逻辑。

CMBS领域，年内金融街控股35.8亿元海伦中心CMBS成功设立，核心写字楼通过长期限CMBS实现低成本存量变现，成为头部企业常态化的融资工具。

机构间REITs方面，2026年2月天津轨道交通集团国际航运大厦成功挂牌，募集资金6.04亿元，为天津市首单机构间REITs。5月，以武汉新天地为底层资产的华泰资管-财通-瑞安新天地持有型不动产资产支持专项计划获上交所受理，拟发行规模57.92亿元。年内机构间REITs持续扩容，主要集中在‌酒店、新能源、商业物业‌等领域，成为盘活存量资产和连接公募市场的关键工具。

整体来看，2026年1-6月，办公类资本化产品多元化并行，融资工具向公募REITs、类REITs、机构间REITs、碳中和ABS等多元延伸。优质国央企办公资产融资成本不断突破新低，资本运作性价比持续提升。同时，绿色化、可持续化成为标配，低碳、碳中和办公资产更易获得低成本资金与市场超额认购。

大宗交易

产业资本总部自用型成核心增量需求，险资持续加码优质商办资产

当前写字楼退出端已打破过去单一依赖大宗交易的格局，资产证券化逐步成为优质写字楼资产盘活的重要路径。

同时，大宗交易作为基础退出渠道，可覆盖不同区位、不同体量、不同运营阶段的写字楼资产，法拍类不良写字楼资产也能通过交易完成退出，二者协同发展，推动商办类资产从单一物理载体向可灵活流转的资本品转型。

据观点指数不完全统计，2026年1-6月，内地商办类大宗资产交易合计收录30笔，总交易金额约394.89亿元，覆盖一线及强二线等核心城市，交易标的以纯甲级写字楼、科创办公综合体、商住复合商业综合体等为主。

对比上年同期，交易单数同比下滑3.23%，交易总金额同比上涨19.77%，同时超10亿元的大额资产交易宗数有所回升，市场出现明显的缩量提质、大单回归的特征。对比2025年上半年仅个别百亿级超级大单支撑行情，2026年北上广等核心城市多宗10亿元以上大额交易落地，高价值核心资产交易活跃度显著回升。

城市维度，上海仍是核心阵地，交易高度集中于内环内核心区域，核心资产备受追捧。年内统计的30宗交易中，上海交易宗数占比超60%，总交易金额（已披露）约276.73亿元，交易数量及成交规模成为双冠，依托强大的经济实力和产业基础，需求支撑依然强劲。同时，处于市场调整期，反而可能给长期投资者提供以合理价格布局核心资产的机会。

北京交易宗数紧随其后，主要以大额科创办公资产交易为特色，诞生全年单笔最大办公收购项目。同时广州、济南、杭州、成都、泉州等城市以区域国企整合、产业总部落地及基金并购综合体为主，市场化流通活跃度弱于北上。

聚焦买家维度，年内交易市场延续了内资主导的格局，市场资金以险资联合体、产业资本、地方国资/央企、市场化私募/民企等为核心买方群体，资金诉求、持有周期、标的偏好存在本质差异。

险资是2026上半年大宗交易最大的资金来源之一，偏好核心城区、成熟运营、高出租率、现金流可预测的标杆资产。典型案例包括北京鼎好DH3、复星国际金融中心、上海新天地综合体项目等。

值得一提的是，观点指数监测到年内产业资本交易的笔数最多，买方群体覆盖消费AI、高端制造、半导体、互联网等新质生产力赛道，典型代表交易案例如泡泡玛特8.8亿购入北京太古坊二期、恒力石化4.15亿入手上海新港国际中心、美格智能2.85亿收购上海维璟中心、智谱3.61亿收购北京钻石大厦、拼多多33亿购入上海星展银行大厦、新浪微博基金40亿收购上海徐汇滨江星云1号大厦、海尔在上海前滩汇的独栋收购等。

从数据来看，产业资本是市场持续性的需求底盘，交易核心诉求为自建总部、研发中心、区域运营基地等，标的偏好独栋、整层纯写字楼，看重区位产业集聚、资产增值及品牌价值等。该类需求直接受益于“十五五”新质生产力战略落地，AI、高端制造、新消费企业等加速总部资产自持化，对冲传统金融、互联网租赁收缩带来的市场压力。

聚焦交易标的层面，资金方偏好位于主城核心CBD、科创集聚区（如中关村、前滩、张江、南沙等）、存量成熟运营或完成业态更新改造等办公类资产，纯远郊新建、高空置、无产业支撑的写字楼资产流动性偏弱。其中科创办公、数字产业总部资产估值显著高于传统纯商务写字楼，AI、硬科技等产业资金自持总部交易批量落地，政策端新质生产力、城市更新规划持续放大该类资产长期需求，科创属性成为大宗交易核心溢价因子。

交易模式上，股权收购、整栋收购成为主流，同时司法拍卖补充低价货源。其中司法拍卖方式供给多数来自出险企业闲置资产，存在明显的价格折价。

另外，股权交易成为大额资产标准化流转工具。随着商业不动产试点落地，机构更偏好股权收购标的，便于后续通过扩募、资产证券化实现退出，完整打通收购、运营到资本化退出的完整闭环，大宗交易与资产证券化市场联动性持续增强。

从数据来看，商业不动产试点的正式启动打通了写字楼资产退出通道，而资产价格的回调及预期改善进一步推升了市场活跃度。

观点指数判断，核心城市优质办公资产仍将持续获得资本的追捧，险资配置力度加码，硬科技、新消费产业总部收购需求延续，地方国资资产整合提速，远郊低效新建资产流通性持续枯竭，资产分化进一步加剧。

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本文源自：观点网