REITs发展：扩围提质

2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。

值此“十五五”开局之年，《观点指数 • 2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。

以下为《REITs发展：扩围提质》报告。

中国REITs市场于2021年6月末正式启航，经过5年的发展，截止2026年6月末，全市场上市的REITs产品达到86只，总市值达2351.98亿元，较2025年6月末增长14.47%，已成为亚洲第一大REITs市场。2026年上半年市场新增8只上市产品，合计发行规模约299.18亿元，底层资产覆盖能源、交通、保障性租赁住房及商业不动产四大领域，商业不动产集中落地成为上半年REITs市场扩容的核心驱动力。

政策层面，REITs纳入“十五五”国家顶层设计，中央持续将资产范围拓展至清洁能源、算力新基建、城市更新等战略领域，定位从存量盘活工具升级为引导社会资本对接国家战略的核心抓手；地方则出台配套差异化扶持政策，构建覆盖发行、运营、扩募的全生命周期支持体系。

二级市场方面，2026年上半年中证全收益REITs指数累计下跌约4.5%，波动幅度显著放大，这源于供给扩容提速与增量资金阶段性缺位的短期错配，叠加权益市场资金分流影响。板块间估值分化加剧：产业园区、仓储物流受基本面承压深度回调，消费基础设施、保障性租赁住房凭借稳定现金流展现防御韧性，新上市商业不动产REITs依据不同业态资质形成清晰估值分层，市场定价逻辑加速回归基本面。

海外市场呈现分化格局，美国REITs依托降息预期与AI产业红利震荡上行，数据中心、酒店等赛道领涨；香港REITs受高利率与内地地产景气偏弱双重约束，整体业绩与估值双承压，仅工业物流板块展现避险韧性。

C-REITs

市场综述

1、上半年REITs募资近300亿元，REITs市场扩容至86只

2021年6月末，首批9只公募REITs上市，合计募资超300亿元，中国REITs市场正式启航，经过5年的发展，据观点统计，截至2026年6月末，全市场上市的REITs产品达到86只，总市值达到2351.98亿元，较2025年6月末增长14.47%，已成为亚洲第一大REITs市场。

2026年上半年公募REITs市场新增8只上市产品，合计发行规模约299.18亿元，底层资产覆盖能源、交通、保障性租赁住房及商业不动产四大领域，供给结构持续多元拓展。发行节奏呈现明显“前缓后密”的特征，6月单月集中落地4只商业不动产REITs，成为上半年扩容主力；单只产品规模分化显著，商业与交通类项目募资体量整体领先。中金唯品会商业REIT以76.96亿元居首。

从市场结构来看：园区基础设施REITs为20只，市值296.79亿元，占比12.62%；消费基础设施REITs为12只，市值394.35亿元，占比约16.77%；仓储物流类11只，市值约227.83亿元，占比9.69%；保障性租赁住房9只，市值约199.84亿元，占比8.50%。商业不动产类4只，市值约210.55亿元，占比约8.95%。

2、REITs纳入十五五顶层设计，地方差异化支持格局成型

中央层面，REITs政策已完成“常态化发行”的制度搭建，资产边界沿着国家战略重点方向持续有序拓展。年初时证监会工作会议强调要抓好商业不动产REITs试点平稳落地，已取得良好成效。

3月发布的“十五五”规划纲要将基础设施REITs常态化发行纳入国家中长期发展顶层设计。证监会2026年系统工作会议特别强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，这一部署承接了2025年底商业不动产纳入REITs范围的政策导向，此后中央政策逐步拓宽REITs的资产覆盖范围，4月出台的中国（内蒙古）自由贸易试验区总体方案，明确支持清洁能源、生态环保领域符合条件的项目发行REITs；同期发布的推进服务业扩能提质的意见，将REITs支持范围延伸至服务业基础设施领域。5月发布的促进人工智能与能源双向赋能行动方案，首次鼓励算力设施申报基础设施REITs，进一步打开了数字经济新基建的资产证券化空间。

5月底印发的城市更新“十五五”规划,再次明确，推动符合条件的城市更新项目发行REITs及资产证券化产品。

从政策思路导向来看，中央对REITs的定位已不再局限于单纯盘活存量资产，而是将其作为引导社会资本精准流向国家急需领域的重要抓手，通过REITs工具串联起能源转型、服务业升级、数字经济发展、城市更新等多项国家核心战略，推动形成存量资产与增量投资相互促进的良性循环机制。

地方层面REITs政策紧密承接中央战略部署，以激活民间投资为核心发力点，不断完善全链条服务保障体系，差异化支持格局逐步形成，政策重心也向项目全生命周期管理延伸。各地普遍针对民间投资项目发行REITs的痛点难点出台对应举措，通过健全协调服务机制、建立专项项目储备库、加大前期辅导力度、提供财政资金补贴等方式，破解流程堵点与成本障碍。

同时各地结合自身发展禀赋推出差异化支持政策：江苏重点推进城市更新项目REITs探索，并加强对已发行项目的跟踪服务与扩募支持；甘肃通过省级重大项目前期费激励撬动民间投资参与REITs发行；内蒙古则聚焦本地优势的清洁能源与生态环保领域。地方政策已从单一推动新项目发行，拓展至覆盖发行、运营、扩募的全流程服务，助力市场构建完整的生态闭环。

3、已发行公募REITs类型持续扩展，首批商业不动产REITs获准通过

2026年上半年，国内公募REITs市场迈入扩容提速与品类重构的关键阶段，商业不动产REITs试点落地并实现批量供给，叠加传统基建品类常态化发行与扩募机制深化，市场整体呈现“双赛道驱动、多业态突破、规模化扩容”的核心特征，资产结构与参与生态均发生标志性升级。

从发行节奏与规模来看，上半年市场供给呈现阶梯式放量态势。全周期内累计落地1单扩募项目、7单首发项目完成上市，另有8单首发项目通过监管审核待发行，项目数量较去年同期大幅增长。其中已完成发行的项目（含扩募）合计募集资金约290亿元：东方红隧道股份REIT、易方达广西北投高速REIT、中航北京昌保租赁住房REIT等传统基建与保租房项目一季度率先落地，合计募资80.82亿元；二季度首批4单商业不动产REITs集中上市，合计募资超200亿元，成为上半年市场扩容的核心驱动力。与此同时，8单已过会项目拟募资规模约235亿元，为下半年市场持续扩容储备了充足供给。

从资产结构来看，市场正式从“基础设施单赛道”转向“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新格局。商业不动产类项目在上半年申报及过会项目中的数量占比达67%，业态覆盖核心商办、奥特莱斯、区域购物中心、文化商业、品牌酒店等多元类型，其中中金唯品会REIT以74.7亿元的募资规模成为上半年体量最大的产品，华安锦江REIT则落地市场首单酒店类商业REIT，持续拓展资产品类边界。传统基建赛道同步实现细分突破：交通基建落地首单隧道类公募REIT，能源基建新增陆上风电与海上风电项目，保障性租赁住房形成“首发+扩募”成熟模式——中金厦门安居REIT完成7.89亿元定向扩募，资产溢价率达15%，验证了存量资产持续整合的可行性。

从市场运行特征来看，不同品类的投资者认可度呈现分化格局。能源类与保租房类项目凭借稳定现金流预期与政策属性，认购热度维持高位。商业不动产类项目则因业态不同有所分化，奥特莱斯业态的市场接受度显著高于商办业态，底层资产的运营能力与现金流稳定性成为定价核心逻辑。参与主体方面，原始权益人结构更加多元：央企、地方国资平台占据主导，同时外资机构、民营商业运营商陆续入场，且多数项目战略配售占比维持70%的高位，长期资金占比提升推动市场投资生态趋于成熟。

整体而言，2026年上半年是公募REITs市场从试点探索走向全品类发展的转折点。商业不动产REITs的批量落地打开了万亿级存量商业资产的证券化空间，也推动市场资产维度、参与主体与配置价值全面升级。预计下半年商业不动产赛道将延续扩容节奏，更多区域、更多细分业态的项目将陆续落地，同时扩募机制将向更多品类普及，市场规模与流动性有望同步提升，REITs逐步成为大类资产配置中的核心板块。

4、中证REITs指数冲高回落末段修复，扩容节奏与供需格局主导行情

报告期内，中证全收益REITs指数整体呈现震荡下行的态势，累计下跌约4.46%，2026年上半年，中证REITs全收益指数整体呈现年初冲高、逐季回落、年中探底后小幅修复的运行格局。指数自1月初1015.85点起步，在年初流动性宽松的环境下持续走高，1月29日触及上半年峰值1056.78点，单月最大涨幅约4%；此后受供给扩容预期升温、大类资产风格切换等多重因素影响，震荡走弱，6月24日下探至928.96点的年内低位，较年内高点最大回撤超12%；6月末伴随增量政策催化开启修复行情，最终收于970.51点，上半年累计下跌约4.5%，市场波动较此前阶段显著放大。

年初，在市场处于“资产荒”的背景下，机构配置需求集中释放，消费基础设施板块凭借稳定的现金流表现领跑市场，共同推动指数震荡上行。进入2月后，商业不动产REITs全面试点落地的预期逐步发酵，市场对后续扩容节奏的担忧持续升温，叠加利率下行空间收窄，指数开启震荡回落，3月末基本回吐年初全部涨幅。4月上旬指数曾短暂反弹至1030点附近，但随着首批4单商业不动产REITs进入发行窗口期，合计近200亿元的供给规模引发市场对资金承接能力的担忧，指数再度拐头向下。同时A股科技成长行情持续演绎，对稳健类资产形成明显资金虹吸，进一步压制估值修复空间。

5月起，市场调整加速，第二批商业不动产REITs陆续过会进一步强化供给扩容预期，6月中下旬受新项目集中获批、存量份额解禁等因素共振，指数加速下跌并触及上半年最低点；6月下旬随着首批中证REITs全收益指数基金正式获批，增量资金预期升温带动市场情绪边际修复，指数连续反弹，最终在月末收于阶段性高位。

上半年指数波动加剧的核心逻辑，源于供给扩容节奏与资金承接能力的短期错配，并叠加多重外部因素的共振影响。供给端来看，上半年公募REITs市场正式进入“基础设施+商业不动产”双赛道扩容阶段，新发项目数量与规模同比大幅增长，仅首批4单商业REITs募资规模便超200亿元，后续多单项目密集过会进一步放大供给压力，市场对供给持续放量的担忧贯穿二季度，成为压制估值的核心主线。需求端则呈现阶段性缺位特征，险资对商业不动产REITs的投资准入细则仍待明确，长线配置资金暂未大规模入场，REITs指数基金直至6月中旬才正式获批，二季度全程未形成实际增量资金，供需节奏的错配直接放大了市场波动，叠加二级市场流动性持续分层，进一步加剧了调整的幅度。

与此同时，上半年A股科技成长主线持续走强，市场风险偏好明显提升，以稳定现金流、高分红为核心特征的REITs资产吸引力相对下降，部分配置资金转向权益市场寻求更高的弹性收益，对板块形成持续的资金分流压力。底层资产基本面的内部分化也放大了指数波动，消费基础设施、保障性租赁住房板块凭借稳定的出租率与租金收缴率展现出较强的抗周期属性，而产业园、仓储物流板块受供需格局影响，经营基本面阶段性走弱，相关标的估值下修幅度加大，对指数整体形成结构性拖累。

整体而言，上半年指数的调整更多源于市场扩容过程中的短期供需失衡，而非底层资产基本面的系统性恶化。随着6月末指数基金落地、增量资金预期逐步兑现，市场估值已回落至历史低位，配置性价比显著提升。后续随着供需格局逐步边际改善，市场将逐步脱离情绪驱动的波动阶段，回归基本面主导的运行逻辑。

2026年上半年公募REITs各大板块普遍呈现回调态势。从区间涨跌幅来看，板块表现呈现清晰的梯度分化：产业园区基础设施板块以16.72%的平均跌幅领跌；仓储物流板块紧随其后，平均下跌9.68%；保障性租赁住房、商业不动产、消费基础设施板块调整幅度相对温和，平均跌幅分别为3.26%、3.23%和2.93%，防御属性凸显。

园区基础设施调整幅度居首，核心源于底层经营基本面持续承压，受企业扩张需求走弱影响，多地园区空置率抬升、租金收入下滑，叠加战配份额集中解禁放大抛压，共同推动估值深度回调；仓储物流板块则受电商需求放缓、前期供给集中释放影响，处于周期筑底阶段，部分项目续租租金下调使得市场对现金流增长预期趋于谨慎，带动估值显著回调。

与之形成对比的是，消费基础设施、保障性租赁住房与新上市的商业不动产板块展现出更强的抗跌韧性。消费基础设施凭借稳定的客流与租金收缴率，保租房依托刚性租赁需求与政策支持，保持稳健盈利。首批商业不动产REITs整体表现贴近消费类资产，其中奥莱业态的现金流抗周期属性更受市场认可。

交易活跃度层面，各板块区间换手率同样分化鲜明。仓储物流REITs以66.49%的区间换手率位居首位，保障性租赁住房、园区基础设施板块分别为54.67%、49.20%，商业不动产、消费基础设施板块换手率相对偏低，分别为40.67%、38.74%。

整体而言，上半年板块分化本质是市场对底层资产现金流稳定性的重新定价，周期类资产调整幅度大、交易活跃，防御类资产则表现抗跌、持仓更趋长期化。

5、运营核心指标承压，盈利仍需蓄力

2025年至2026年二季度，产权类公募REITs延续稳步修复的态势，核心经营指标全面企稳，但盈利与现金分派能力尚未完全恢复至历史高位。

运营质量方面，出租率2025年回升至92.89%，已超越2022年的水平，2026年二季度小幅回落至92.23%，仍维持在90%以上的健康区间；收缴率2025年提升至98.71%，基本回归正常水平，2026年二季度虽小幅回落至97.83%，但租户支付能力与意愿持续改善。

盈利能力上，息税折旧摊销前利润率2025年回升至72.60%，2026年二季度进一步提升至73.86%，修复态势明确，但仍未回到2022年的高点。现金分派率2025年维持在3.83%的低位，2026年二季度小幅回升至4.78%，随着运营收益持续修复，未来分派能力有望逐步改善。

产业园区REITs

二级市场估值深度下探，项目收益分化显著放大

报告期内，产业园区公募REITs全线走弱，仅单只产品录得小幅正收益，板块整体跌幅显著高于其余各类REITs资产。20只上市园区REITs中有19只区间收跌，板块平均跌幅达16.72%。细分标的跌幅差距悬殊：建信中关村REIT下跌39.10%；华夏合肥高新REIT下跌36.79%，紧随其后；易方达广开产园REIT、中金湖北科投光谷REIT跌幅均超24%；创金合信首农REIT、中金重庆两江REIT跌幅均突破19%；仅国泰海通东久新经济REIT小幅收涨0.63%。标的间收益大幅分化，体现二级市场针对园区区位、产业定位、出租运营能力的估值定价分歧持续扩大。

二级市场持续调整的核心动因在于产业园区基本面的持续承压。一方面，二季度以来宏观数据转弱导致企业扩张意愿不足，租赁需求整体偏弱；另一方面，各地产业园区和商业办公楼宇的新增供给持续入市，市场供需失衡问题进一步加剧。同时，2026年4月首批4只商业不动产REITs集中获批并实现一日售罄，合计吸引约5000亿元资金认购，对存量REITs市场形成了明显的资金分流效应。此外，部分早期上市的产业园REITs估值过高，在业绩不及预期的情况下出现估值回归，也是本轮下跌的重要原因。

产业园区REITs的核心经营指标呈现“两降一升”的趋势，整体经营压力持续加大。从2022年到2026年第二季度，行业平均出租率从89.29%持续下滑至82.15%，累计下降7.14个百分点；租金收缴率从103.07%下降至92.89%，累计下降10.81个百分点。与之形成对比的是，息税折旧摊销前利润率从2023年的69.53%逐步回升至2026年第二季度的71.64%，显示出管理方在成本控制方面取得了一定成效。

项目端的经营分化较二级市场表现更为突出，行业普遍采用的“以价换量”策略在不同项目上呈现出截然不同的效果：部分依托区域支柱产业、以标准工业厂房为主的项目展现出较强的经营韧性，博时津开科工产园REIT二季度末整体出租率达83.98%，环比上升1.11个百分点，平均含税月租金环比上涨0.72%，实现了出租率与租金水平的同步修复。

与之相对的是，部分研发办公属性占比高、所在区域新增供给集中的项目则陷入量价齐跌的困境，易方达广开产园REIT截至2026年中报出租率降至67.26%，平均租金单价同比下滑约6%，租金下调并未有效拉动出租率企稳，打破了市场此前对“以价换量”的普遍预期；华夏合肥高新REIT于2025年四季度末推出三年优惠促销方案，长租客户可享受每年3至4个月免租期，虽然推动出租率阶段性筑底，但整体项目二季度租金单价同比下降了约29.67%，项目的盈利空间受到明显挤压。

面对市场挑战，各管理方在财报中披露了多项应对举措。在招商方面，普遍采取多渠道招商策略，加强与地方政府、行业协会的合作，拓展客户资源；同时根据市场需求灵活调整租赁条件，提供定制化装修服务，整合空置面积以满足不同规模企业的需求。

尽管采取了多项应对措施，产业园区REITs仍面临诸多亟待解决的问题。管理方普遍指出，新增需求不足仍是当前市场的核心矛盾，虽然客户问询量有所增加，但企业决策更加谨慎，市场成交活跃度较低。同时，同质化竞争激烈导致租金水平持续承压，部分区域出现恶性价格战。此外，部分项目存在租户集中度较高的问题，单一租户到期不续约或提前退租可能对项目现金流产生重大影响。

消费基础设施REITs

板块抗跌属性突出，标的走势依托业态强弱分化

期内消费基础设施公募REITs整体展现出优异的防御韧性，板块内标的收益走势分化清晰。市场合计12只消费基础设施REITs，全年上半年仅3只录得正向收益，剩余9只区间收跌，板块平均跌幅为2.93%，细分标的层面，华夏首创奥莱REIT以4.98%的涨幅领跑板块，中金唯品会奥莱REIT上涨3.31%，华夏华润消费REIT小幅上涨1.62%；跌幅端，中金印力消费REIT、中金中国绿发商业REIT跌幅接近8%，嘉实物美消费REIT跌幅7.04%，其余多数项目跌幅维持在4%以内，抗波动能力更强。

消费板块抗跌性较强的主要原因在于，其底层资产现金流的稳定性相对较高。消费基础设施与居民日常消费需求关联紧密，受宏观经济波动的影响程度弱于产业园区等顺周期资产。同时，消费REITs整体估值水平相对合理，未出现早期产业园REITs的估值泡沫，因此在市场调整过程中价格波动幅度较小。此外，首批商业不动产REITs集中获批带来的资金分流效应，在消费板块上的体现也相对有限。

消费基础设施REITs的核心经营指标保持高位稳定，盈利能力出现明显回升。从2024年到2026年第二季度，行业平均出租率从97.68%微降至96.45%，始终维持在96%以上的较高水平；租金收缴率从99.45%波动至99.65%，接近全额收缴，反映出商户整体履约意愿较强。与之形成对比的是，息税折旧摊销前利润率从2025年的61.37%大幅提升至2026年第二季度的65.97%，总体保持回暖态势。

经营指标的稳定与盈利能力的提升，主要得益于消费市场的温和复苏以及管理方运营能力的持续增强。2026年上半年，国内消费市场稳步恢复，春节、五一等长假期带动购物中心、奥特莱斯等业态的客流和销售额实现不同程度的增长。同时，各管理方通过品牌调改、节点营销、会员运营等多种手段，提升了资产的经营效率和租金水平，叠加成本管控措施的见效，共同推动EBITDA利润率的回升。

消费更趋理性，奥特莱斯赛道业绩表现波动

一季度，奥特莱斯赛道表现出较强的业绩爆发力，成为板块内的亮点。以华夏首创奥莱REIT为代表，其底层资产为济南和武汉两大首创奥特莱斯，2026年第一季度实现营业收入8315.96万元，同比增长15.18%；可供分配金额达到4225.65万元，同比大幅增长33.21%。二季度开始，其业绩出现波动，营收5970.12万元，环比大幅下滑27.3%。

一季度，奥莱赛道表现突出的原因在于，当前的消费环境下，消费者对性价比的关注度提升，奥特莱斯凭借品牌折扣的优势吸引了大量客流。同时，在一季度春节消费旺季实施了较为积极的营销策略，带动销售额提升，例如华夏首创奥莱REIT管理方济南项目在春节活动期间，推出全场大牌低至3折、折后满千返百等营销活动，带动项目整体销售额同比提升15%、客流同比增长7%，有效提升了项目的租金水平和盈利能力。

而在二季度淡季阶段，运营方一般通过让利维系头部商户，以保障未来旺季的出租率。一定程度上削减了租金收入。此外，管理方在财报中普遍提到，区域商业竞争加剧是当前面临的主要挑战之一，部分城市新增商业项目较多，导致客群分流，可能对未来的分派收益产生一定影响。

由此来看，在淡季除“以价换量”等传统措施外，运营方还应积极探索通过开展店庆音乐节、春夏焕新季等主题活动吸引客流，同时持续推进品牌汰换，引入高客流、高坪效的消费品牌以对冲淡季压力。

住房租赁REITs

一级市场热度延续，二级市场整体调整幅度温和

保租房REITs一级市场延续较高热度，新上市项目认购表现亮眼，扩募机制逐步常态化。

2026年4月29日上市的中航北京昌保租赁住房REIT，发行阶段网下询价认购倍数达到434.92倍，刷新国内不动产REITs网下认购历史纪录，公众有效认购倍数高达1249.33倍，最终公众配售比例仅为0.08%。该项目底层资产位于北京市昌平区未来科学城核心区域，总建筑面积10.56万平方米，共计1394套房源，主要服务于区域内高端产业人才的安居需求，自投入运营以来出租率长期稳定在95%以上。

扩募成为保租房REITs规模扩张的重要途径，“同城异区”的资产补位逻辑成为行业共识。截止6月初，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT已成功实现扩募上市，合计扩募规模超过20亿元。据一季报，2025年6月华夏北京保障房REIT完成扩募后，可出租面积翻倍至24.15万平方米，2026年一季度扩募资产贡献了约41.7%的租金收入。中金厦门安居REIT于2026年3月获批扩募，拟购入厦门市岛内两个公寓项目，预计扩募规模6.85亿元。此外，国泰海通城投宽庭保租房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等多只产品，也在积极推进扩募进程。

保障性租赁住房公募REITs二级市场整体呈现小幅调整态势，板块防御属性突出，跌幅显著低于顺周期属性较强的产业园区板块，与消费基础设施板块的稳健表现相近。9只已上市的保障性租赁住房REITs上半年全部收跌，板块平均跌幅为3.26%。标的间表现呈现一定分化，中金厦门安居REIT以7.18%的跌幅居板块首位，年内新上市的中航北京昌保租赁住房REIT区间下跌4.28%；其余多数标的调整幅度相对收窄，国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT跌幅仅为0.60%、0.83%，整体价格波动可控。

二级市场分化主要源于底层资产质量、运营能力以及市场预期的差异。红土创新深圳安居REIT底层资产位于深圳市核心区域，租户需求稳定，出租率长期维持在98%以上，现金流确定性较强，因此获得市场较高的认可度。汇添富上海地产租赁住房REIT跌幅较大，与项目所在区域租赁市场竞争加剧、部分租约到期以及市场对其扩募进度的预期有关。

核心经营指标整体保持稳健，盈利能力出现明显回升

保租房REITs核心经营指标整体保持稳健，盈利能力出现明显回升。从2022年到2026年第一季度，行业平均出租率经历了先稳后降再回升的过程，2022年为99.15%，2023年微降至98.39%，2024年受部分项目集中交付、市场供给增加等因素影响，下滑至91.39%，2025年逐步回升至95.56%，2026年第一季度微降至95.19%，二季度环比上升1.23个百分点至96.42%。租金收缴率始终保持在97%以上，2026年第二季度为99.26%，反映了租户整体履约能力较强。息税折旧摊销前利润率从2024年的76.66%逐步回升至2026年第二季度的82.01%，接近2023年的水平。

盈利能力的提升主要得益于收入增长和成本管控的双重作用。收入增长一方面来自扩募资产的并表贡献，另一方面来自成熟资产租金水平的稳步提升。

扩募效应在部分项目中得到充分体现，成为业绩增长的核心驱动力。2026年一季度，华夏北京保障房REIT实现营业收入3219.58万元，同比增长75.8%；可供分配金额同比增长66.6%，而二季度继续延续了上涨态势，可供分配金额同比增长43.40%。管理方在财报中表示，扩募资产的顺利整合和运营效率的提升是业绩增长的主要原因，同时通过加强租户服务、优化租赁流程等措施，维持了较高的出租率和收缴率。

而靠近具体产业集群的出租项目，出租率亦有所改善。华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 依托苏州工业园区的产业集群优势，二季度末出租率升至97.95%，同比提升2.71 个百分点。

尽管整体表现稳健，保租房REITs仍面临一些需要关注的问题。管理方在财报中普遍提到，地方保租房补贴逐步退坡是未来需要面对的挑战，部分依赖补贴的项目现金流可能受到一定影响。此外，公租房租金执行政府指导价格，在一个租期内无法调整，存在通胀环境下租金收益率被稀释的风险。

仓储物流REITs

头部标的领涨显著，二级市场承压运行

3月28日，嘉实京东仓储基础设施REIT启动第二次扩募，拟购入北京大兴空港、昆明空港、广州花都空港三大航空枢纽物流资产，合计建筑面积27.45万平方米。

仓储物流REITs二级市场整体调整幅度较大，板块内部分化特征显著，不同运营模式的项目表现差异明显。报告期内，11只已上市的仓储物流REITs中仅1只录得正收益，板块平均跌幅达9.68%，调整深度仅次于园区基础设施板块。具体标的层面，华夏深国际REIT以2.06%的涨幅成为板块内唯一上涨标的；其余标的调整幅度相对收窄，汇添富九州通医药REIT仅下跌0.76%，嘉实京东仓储基础设施REIT、红土创新盐田港REIT跌幅分别为1.58%、3.71%，抗跌属性明显更强。

二级市场分化主要源于底层资产运营模式和现金流稳定性的差异。采用强关联方整租模式的项目表现出较强的抗跌性，嘉实京东仓储基础设施REIT和汇添富九州通医药REIT底层资产主要由母公司关联方承租，出租率长期稳定在100%，现金流确定性较高，因此在市场调整中跌幅较小甚至实现上涨。而依赖市场化租户的项目则面临较大压力，受行业供需失衡影响，出租率和租金水出现下滑，导致二级市场价格大幅调整。此外，部分早期上市的项目估值较高，在业绩不及预期的情况下出现估值回归，也是本轮下跌的重要原因。

盈利能力出现阶段性下滑，项目间业绩分化进一步加剧

仓储物流REITs核心经营指标有所下降，从2023年到2026年第二季度，行业平均出租率从96.81%逐步降至94.28%，整体仍维持较高水平；租金收缴率在2024年受个别项目影响降至94.49%，2025年回升至99.77%，2026年第二季度为99.53%，租户履约能力整体较强。与之形成对比的是，息税折旧摊销前利润率从2024年的83.04%持续下滑至2026年第二季度的76.06%，盈利出现明显回落。

业绩分化与项目运营模式以及区位优势密切相关。嘉实京东仓储基础设施REIT和汇添富九州通医药REIT凭借关联方稳定的租赁需求，上半年均保持100%的出租率，经营表现稳健。

面对市场挑战，各管理方在2026年上半年都提出多项应对举措。在租约管理方面，针对部分项目租约集中到期的问题，中航易商仓储物流REIT采取“核心租户优先中长期续签、中小租户灵活适配租约”的策略，对重要现金流提供方提前6-12个月启动续签谈判。在运营效率方面，部分管理方依托数智化管理系统，实现资产、客户和运营的一体化线上管理，优化物业管理成本。在规模扩张方面，多家管理人加速推进扩募进程，通过注入优质资产提升基金的整体业绩。

此外，管理方在财报中普遍提到，租金下行压力尚未得到根本缓解，珠三角等区域市场竞争尤为激烈。部分项目存在租约集中到期的风险，中航易商仓储物流REIT整体剩余租期同比下降48.51%，若未能及时续签，可能影响现金流的稳定性。

商业不动产REITs

业态成估值影响因素，二级市场在波动中前行

首批4单商业不动产REIT一级询价、募资热度呈现显著业态分层，资产现金流稳定性与预期分派率共同决定机构报价区间。四只产品同步完成询价发行，底层资产覆盖写字楼、社区购物中心、奥特莱斯三类商业业态，询价区间、市场认购热度差异清晰。

国泰海通砂之船商业REIT作为单一成熟奥莱项目，市场看好其客流与提成租金增长弹性，询价中枢处于4.525-5.531元区间，网下认购倍数显著领先；中金唯品会商业REIT双奥莱项目出租率稳定、现金流分散，询价区间3.150-3.849元；中信建投首农商业REIT依托北京刚需社区商业，2026年预期分派率6.22%，为四单最高，询价下限最低至2.466元；汇添富上海地产商业REIT底层为商办写字楼，受行业空置压力压制，询价区间3.464-4.234元，机构参与意愿偏弱。

从发行规模来看，四只产品募资区间30.13-76.96亿元，合计募资超200亿元，一级市场整体实现足额配售，但报价分歧已提前反映市场对不同商业物业长期运营风险的定价分歧。

2026年6月18日至6月30日，区间涨跌幅呈现出清晰的梯队，奥莱资产走出独立行情，写字楼标的深度回调，高分派率社区商业小幅收涨。区间行情数据形成明确的估值分层，国泰海通砂之船商业REIT区间涨幅4.85%，为四单唯一持续大幅溢价的标的，核心依托奥特莱斯区域客流、提成租金带来的业绩增长预期。

中金唯品会商业REIT区间小幅上涨0.80%，双奥莱资产分散风险、现金流稳健，获得资金小幅认可；中信建投首农商业REIT凭借全市场最高当期分派率，区间微涨1.01%，刚需社区商业现金流确定性提供安全垫，但成长性不足制约上涨空间；

汇添富上海地产商业REIT区间大跌9.89%，成为唯一大幅破发的标的，根源在于商办赛道需求疲软、长期租金增长空间受限，叠加四单集中上市带来供给冲击，场内承接资金不足引发集中抛压。

海外及香港

海外：标普美国REIT指数上半年震荡走高，数据中心韧性凸显

2026年上半年，标普美国房地产投资信托（REIT）指数整体呈现阶梯式震荡上行的运行格局，全周期录得可观正向收益。指数自年初349.46点起步，历经两轮上行行情与一轮中期回调，于6月26日触及412.85点的上半年峰值，截至6月末收于403.98点，上半年累计涨幅约15.6%，在全球大类资产中表现突出，板块整体韧性与结构性行情同步凸显。

上半年行情由货币政策预期切换与细分赛道基本面交替驱动。一季度指数先扬后抑，年初市场对美联储开启降息周期的乐观预期持续升温，长期高利率对不动产估值的压制得到边际修复，叠加年初机构资金再配置流入，推动指数自年初稳步攀升，3月初触及389.51点的一季度高位，区间累计涨幅超11%。进入3月后，通胀数据反弹超出市场预期，市场对降息时点的判断大幅延后，货币政策收紧担忧重燃，美债收益率快速上行带动指数深度回调，3月20日下探至359.09点的阶段低位，回吐一季度过半涨幅，季末小幅企稳回升。

二季度指数重启上行趋势并突破前高，4月起市场逐步消化利率高位震荡的影响，叠加美国经济基本面韧性超预期，REITs底层资产经营质量持续改善，推动指数震荡回升。5月指数站上400点整数关口，刷新阶段新高；6月市场再度博弈降息落地节奏，叠加AI产业浪潮持续向基础设施端传导，数据中心类REITs业绩超预期释放，带动指数再度冲高并刷新上半年高点。月末受季末资金调仓、获利盘集中了结等因素影响，指数出现阶段性小幅回落，但并未改变上半年的上行主线。

整体来看，上半年美国REITs市场已全面转向基本面分化定价，不同业态的表现差距持续拉大。AI算力需求爆发带动数据中心REITs维持高景气度，出租率与租金增速双双走高，成长属性充分释放，成为引领指数上行的核心动力；供需格局稳健的工业物流REITs同样展现出较强的盈利韧性，为指数提供稳定支撑。传统业态则持续承压，写字楼REITs受远程办公习惯延续、核心城市空置率高企的拖累，表现疲软。零售业态内部分化加剧，核心优质资产与边缘物业的估值鸿沟持续扩大，底层资产的运营能力与现金流稳定性已成为决定板块走势的核心中坚力量。

酒店及度假村REITs以31.77%的涨幅位居全板块首位，受益于休闲与商务旅行需求持续复苏，世界杯等大型赛事活动提振预期，多家企业上调全年RevPAR（单房收益）指引；例如AppleHospitalityREIT（APLE）上半年股价大涨47.01%领跑行业，一季度RevPAR同比增长6.8%并上调全年净利润指引，叠加6.46%的高股息率，吸引资金流入。

在AI算力需求爆发、对数据中心的需求持续驱动下，数据中心REITs上涨27.56%。

其他专门REITs、多户住宅REITs、医疗保健REITs、零售REITs、工业REITs涨幅均落在18%-20%区间，形成密集的增长梯队。多元化REITs与写字楼REITs涨幅相对平缓，分别录得7.50%、8.30%的收益；单户住宅REITs、木材REITs仅实现微涨，区间涨幅分别为1.49%、1.79%；电信塔REITs是上半年唯一收跌的细分赛道，累计下跌8.44%。

2026年上半年新加坡REITs收购活动显著回暖，头部机构主导大额交易并加速资产组合优化。随着融资环境趋于稳定，新加坡REITs收购交易节奏较去年同期明显加快。

其中，凯德综合商业信托4月20日宣布39亿新元收购乌节路永久地契综合项目百利宫，这也成为近年来新加坡REITs市场规模最大的单笔交易之一。该交易采用“资产置换+私募配售”的融资模式，通过出售亚洲广场二号写字楼回收24.76亿新元资金，将资本从成熟租赁办公资产重新配置到核心商圈稀缺的永久地契零售与医疗综合物业，精准捕捉奢侈品消费和医疗服务的结构性增长机遇。

本轮收购呈现出清晰的资产配置偏好，物流与数字基础设施成为重点布局方向，同时优质核心商业资产也备受青睐。凯德腾飞房产信托在3月宣布总额约14亿新元的一揽子收购计划，包括新加坡本地的物流资产和商务空间，以及日本大阪的数据中心49%的股权，持续强化其在工业与数字基础设施领域的全球布局。

香港：REITs整体业绩承压，管理人策略聚焦核心资产

2026年上半年，恒生房地产信托基金指数呈现冲高回落、宽幅震荡的运行格局，累计下跌约8.2%。指数年初起步后持续走高，2月末触及3409.29点的上半年峰值；3月受多重利空冲击单边下行，完全回吐年初涨幅；4-5月开启震荡修复，于5月14日反弹至3272.4点的阶段高位；5月中旬后再度走弱，6月加速探底，月末收于2823.12点的上半年低位。

3月调整主因是美联储下调全年降息预期，港元拆息高企抬升融资与估值压力，叠加内地地产情绪传导引发资金撤离。4-5月反弹受益于香港楼市“撤辣”政策利好释放、美联储降息预期重燃。5月下旬起回落则源于降息预期落空，叠加龙头房托基金一季度业绩不及预期，本地零售、写字楼续租租金承压，基本面支撑不足。整体来看，高利率环境与基本面修复偏慢持续压制板块，管理人普遍通过处置非核心资产、优化债务结构聚焦核心物业，板块内资产质地分化持续加剧。

香港上市REITs普遍面临续租租金下调的压力，多数产品收入和物业收入净额出现不同程度下滑。作为香港最大的REIT，领展房产基金2026财年实现收益139.38亿港元，同比下降2.0%；物业收入净额102.30亿港元，同比下降3.7%。置富产业信托2025年总收益同比下降3.7%至16.82亿港元，物业收入净额同比下降5.2%；冠君产业信托2025年租金收益同比下降9%，物业收入净额同比下降11.4%。与此同时，不同资产类型和区域布局的REITs表现出明显的差异，持有优质核心资产和多元化布局产品的抗风险能力更强。

零售物业出租率保持高位但租金持续承压，社区商业与核心商圈表现分化。领展香港零售物业整体租用率维持在97.8%的高位，置富产业信托物业组合整体出租率也达到95.8%，阳光房地产基金零售物业组合租用率从89.6%升至90.6%。然而，受电商冲击和消费模式转变影响，续租租金调整率普遍为负，领展香港零售物业续租租金调整率为-8.2%，内地零售物业续租租金调整率更是达到-14.3%。核心商圈优质物业表现相对较好，太古广场租用率保持96%，而部分非核心区域物业租金下行压力更大。

写字楼市场仍处于调整期，但优质资产表现优于整体市场。阳光房地产基金一季度报显示，其写字楼物业组合平均租用率从91.2%升至91.9%，但平均租金仍从31.0港元/平方呎降至30.7港元/平方呎。冠君产业信托旗下花园道三号写字楼2025年出租率为81.6%，下降1个百分点，平均现收租金为每平方呎73.7元，下降约15.3%。值得注意的是，领展旗下九龙东海滨汇办公大楼租用率高达99.6%，显著优于市场其他项目表现，显示了优质写字楼资产的稀缺价值。

工业物流类REITs表现相对稳健，成为市场中的亮点板块。受益于电商和供应链需求的持续增长，工业物流物业展现出较强的抗周期能力。顺丰房托2025年实现收益4.61亿港元，同比基本持平，其持有的物流物业出租率保持在95%以上，租金收缴率接近100%。领展内地物流物业出租率达到97.9%，成为其业绩表现最好的资产类型之一。泓富产业信托旗下的工业及工商综合物业也表现出较好的稳定性，有效对冲了写字楼和零售物业的下行压力。

财务状况整体稳健，融资成本下降部分抵消了收入下滑的影响。截至2026年3月末，领展净负债比率为23.9%，虽较上年度的21.5%有所上升，但仍处于行业较低水平；置富产业信托资产负债比率为26.9%，阳光房地产基金加权平均融资成本也从4.2%降至约3.6%。受益于香港银行同业拆息的回落，港股REITs的融资成本普遍下降，置富产业信托的实际借贷成本已降至3.5%，利息开支的大幅节省，有效抵销了物业收入净额的下滑。受租金收入下滑影响，多数REITs可分派收入出现下降，领展2026财年可分派总额65.77亿港元，同比下降6.4%；冠君产业信托2025年可分派收入同比下降10.4%。

REITs管理人普遍调整经营策略，聚焦核心资产并探索多元化发展路径。面对市场挑战，领展明确提出“聚焦核心业务”的战略，优先出售非核心资产，专注于在亚太区拥有及积极管理商场与停车场的核心优势。同时，各REITs积极推进成本优化措施，领展一般及行政开支下降9.4%，部分抵消了收入下滑的影响。在资产运营方面，通过引入新品牌、进行资产翻新和提升租户体验等方式增强竞争力，领展年内在内地的物业组合引入了超过174个新品牌，重点关注潮流生活方式、IP相关零售和休闲餐饮领域。

未来，香港REITs市场虽然仍面临挑战，但也存在结构性机会。短期内，续租租金下调的压力将持续，尤其是内地物业市场的调整可能对部分REITs业绩产生影响。不过，随着香港经济逐步复苏、利率环境进一步改善以及旅游消费的持续回暖，核心区域优质零售和写字楼资产的租金有望逐步企稳。同时，REITs管理人通过资产优化、成本控制和审慎的资本配置，有望提升长期回报水平。

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