北京
来源：证券时报网
8月11日，北京两宗涉宅用地完成出让，分别位于房山区良乡大学城主园区和顺义区马头庄村，总规划地上建筑面积约10.32万平方米，总起始价16.63亿元。两宗地块最终均以底价成交。
房山区良乡大学城主园区地块用地性质为R2二类城镇住宅用地兼容B1商业用地，地上建筑规模合计7.15万平方米，其中住宅约5.63万平方米，商业约1.52万平方米，限高45米，住宅容积率1.7，商业容积率1.0，起始价9.56亿元。该地块由电建地产以底价竞得，成交楼面价约1.33万元/平方米。剔除商业部分后，住宅楼面价约1.7万元/平方米。
顺义区马头庄村地块为纯住宅用地，地上建筑规模约3.17万平方米，限高30米，容积率1.2，无配建要求，起始价7.07亿元。该地块由北京银盛泛美以底价竞得，成交楼面价约2.23万元/平方米。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，房山区良乡大学城主园区地块是今年以来房山区推出的首宗涉宅用地。项目住宅部分容积率偏低，结合限高指标，可规划为小高层改善产品。目前板块内在售的同类型项目中，中建房山国贤府售价约4.2万元/平方米，已基本清盘，改善类产品出现阶段性断档。该地块较周边竞品在地铁通勤距离上具备一定优势。
张凯同时指出，当前房山板块新房均价多集中在3.2万元—3.6万元/平方米区间，4.5万元/平方米以上改善客群容量有限。该地块附带约1.5万平方米商业配套，需同步推进轨道微中心一体化建设，开发复杂度较高。房山区整体库存偏高，出清周期约28个月，去化压力存在。
对于顺义区马头庄村地块，张凯认为，该地块体量适中、形状规整，1.2容积率与30米限高条件适宜打造洋房或叠拼类低密改善产品。地块北侧一路之隔为懋源云纪项目，其楼面价约2.67万元/平方米，网签均价约6.04万元/平方米，该地块楼面价较懋源云纪项目低约4400元/平方米；板块内中粮祥云国际生活区参考价约3.9万元/平方米，均高于该地块保本售价。
张凯表示，板块内同业态竞品去化表现分化明显。北侧懋源云纪为该地块最直接竞品，目前去化率约26%；约4.5公里外的北京润园去化率约88%。两者差异除区位和配套因素外，产品结构差异较为关键——懋源大面积产品占比超六成，总价门槛偏高；润园以大平层为主，总价门槛相对较低。基于此，该地块可将主力面积段聚焦于市场主流改善区间，以控制总价门槛，匹配区域客群实际支付能力。
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