广西
今天咱们深入拆解当下真实的上海二手房市场，现在的行情和前两年已经截然不同，市场悄然切换到全新周期：量稳回落、价格坚挺，优质房源局部涨价。不少人疑惑成交量没有暴涨，房价却难跌，今天用官方数据和底层逻辑一次讲透。
成交淡季不冷，市场基底稳住
2026年6月上海二手房网签25158套，同比上涨21%，自3月起已经连续4个月成交稳在2.5万套以上，上半年累计成交14.7万套，创下近5年同期新高。以往6月是楼市传统淡季，今年却截然不同，剔除端午假期影响，所有周末单日网签均突破千套，淡季呈现旺季热度，市场基底实实在在企稳。
库存显著减少，供需完全逆转
决定房价的关键是库存，去年此时上海可售二手房约12.6万套，如今真实在售库存只剩10.3万套，库存减少2.3万套，降幅接近两成，链家挂牌量同比减少36%。并非买房人暴增，而是性价比高的好房源基本售罄，如今二手房成交周期缩短至3个月左右，户型楼层正常的房子不用长期空置，很快即可成交。
市场步入量缩价涨结构性行情
目前上海楼市最核心特征就是量缩价涨，整体成交不会大幅爆发，但市面上优质笋盘已经清空，剩下多是楼层差、户型一般的房源，好房源全被买家扫空，市场底价逐步抬高，房价自然止跌回升，这就是典型的好房出清、底部抬升。
房东心态转变，议价空间大幅收窄
前两年楼市低点，二手房有5%到10%的砍价余地，热门次新甚至可砍15%，85折购房很常见。今年二季度行情转向，普通房源议价空间压缩至3%以内，核心板块优质次新直接一口价拒绝议价，不少房东撤牌上调价格。比如嘉定新城部分优质房源跳涨35万，闵行古美90平小三房涨40万，虹口两居回升40-60万，改善房源底部已经明显抬升。
上海楼市关键：七成客户都是置换
上海楼市与其他城市最大的区别，就是七成购房者都是卖小换大的置换群体，置换链是市场的命脉。前几年政策放开行情依旧偏弱，根源就在于置换链断裂，小户型卖不动，改善房没人接。今年置换链条彻底打通，行情分三阶段推进：第一阶段300万内小户型率先回暖，现在300-500万刚需改善热度回升，接下来500-800万主力改善段一旦启动，整个行情会彻底稳住。
政策支撑，持续释放置换利好
2026年2月上海落地的“沪七条”两大利好托底市场：外环内购房社保从3年缩短至1年，公积金最高贷款额度从160万提升至240万，多子女家庭还能叠加最高35%的上浮额度，明显降低置换门槛。目前成交结构明显转变，300万以下刚需房源成交占比缩减，550-900万改善房源成交占比持续扩大，改善群体重拾购房主力角色。
总结
梳理核心要点：一是二手房成交量高位企稳，淡季不冷；二是库存明显下降，优质房源减少，成交周期缩至3个月左右；三是市场步入量缩价涨阶段，笋盘基本清空；四是房东议价空间大幅压缩，核心房源价格上移；五是七成置换需求释放，置换链条全面修复；六是政策持续支撑，上海楼市已经走出低谷，地段优质、次新改善户型会持续保值，稳步上行。
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