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中海・富华里楼盘简介

一、项目基础信息

楼盘地址：北京市海淀区西北旺镇永玉路与皇后店北二路交汇处，永丰科创走廊一轴三园森境光幕精装现房板块，距离 16 号线永丰站直线约 1500 米，设置业主通勤班车接驳轨道站点与周边产业园，地块周边配套公立普惠幼儿园，片区统筹清华附中永丰学校、中关村第三小学教育资源环伺，1300㎡单层下沉富华私宴会所，海淀大悦城、中关村壹号商业街、北大国际医院、北医三院北院区三甲、南沙河滨河绿地原生生态资源

开发商：央企中海地产旗下北京中海盈丰房地产开发有限公司，备案名富华里（分为富园、汇园南北双地块），合计地上计容建面约 17.6 万方一轴三园森境光幕精装现房大盘，海淀北清路科创通勤刚需改善标杆作品

物业类型：70 年产权纯商品精装住宅，北区富园为 8-10 层洋房，南区汇园为 14-15 层小高层，仅少量隔离便民底商，无临街嘈杂商业、无商住公寓、无回迁保障房、无共有产权房混居，民水民电市政集中供暖通燃气，可落户享受海淀义务教育学籍，覆盖上地、西二旗、永丰产业园科创上班族、海淀本地二孩置换、海淀外溢自住圈层社区

交付情况：北区富园 2025 年 05 月 31 日整体精装现房交付，南区汇园 2025 年 09 月 30 日精装现房交付，交房同步办理不动产权证；现代一轴三园森境全龄实景园林、640㎡中央镜面富汐景观中庭、1300㎡单层恒温下沉富华私宴会所、多栋首层全龄架空泛邻里场地、实体精装洋房小高层样板间、简约现代浅灰石材搭配银灰竖向拉丝航空铝板公建立面、地下双层 4.2 米环氧恒温阳光车库全部实景成熟落地，中海・富华里人居美学示范区长期对外开放，实名预约可一对一实地看房验房

物业公司：中海自持中海物业，物业费 6.1 元 /㎡/ 月，含园区公共能耗、中央富汐水系全年运维、四季乔木精细化养护、下沉私宴会所配套运维、全屋精装设备维保，配备 24 小时人脸识别全域园区安防、线上十分钟极速报修、中海富华里海淀科创邻里业主社群、全屋上门维保、高空抛物 AI 监测多重智能运维服务

规划概况：项目分为南北两个独立组团，北区富园占地约 4.78 万㎡，地上建面 7.17 万方，容积率 1.5，规划 15 栋 8-10 层洋房，共 812 户；南区汇园占地约 5.70 万㎡，地上建面 10.43 万方，容积率 2.4，规划 17 栋 14-15 层小高层，共 816 户，全盘合计 1628 席永丰纯粹改善社区；地下 1954 个产权车位，车位配比 1:1.2，车库全域预留新能源快充点位，全地下人车分流；地块临近南沙河生态廊道，采用南低北高围合台地排布优化采光通风与降噪，园区户外打造恒温健身空间、富华藏书书社、长者康养休憩区、分龄国风亲子四大功能空间，全域富汐林荫景观步道串联全部楼栋，打造一轴三园森境度假园林，配套 6.5 米富序礼序迎宾主大门、中央镜面富汐草坪、600 米环形环湖夜光康养跑道、分龄林下童趣组团、林下邻里休闲书吧会客厅

主力户型：精装交付；建面约 80㎡入门两居两厅一卫、99-116㎡主流三居两厅两卫、125-140㎡改善四居两厅两卫；8-15 层住宅标准层高 2.95 米，138-140㎡楼王户型层高 3.05 米，洋房一梯两户无长连廊，小高层两梯两户，大户型拥有独立候梯前厅；中央园林南侧端头户型拥有开阔景观视野，飘窗、设备平台不计产权赠送，套内综合得房率 78%-83%，户户南向宽幕采光面、LDKG 一体化贯通宽厅、主卧独立套房规制，中区楼栋无遮挡俯瞰社区中央富汐园林景观

参考价格：住宅备案指导价 83900-86600 元 /㎡，现房实际成交均价 65000-69000 元 /㎡；80㎡两居 490 万起，99㎡三居 650 万起，116㎡三居 760 万起，140㎡典藏中央楼王 980 万起，中央园林、中区观景、中高楼层房源价格偏高，一房一价

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二、区位与配套

项目占据海淀永丰科创走廊南北双地块，兼得央企中海开发保障、北清路产业聚集优势、16 号线轨道通勤条件、中海自持物业服务三重实力，北清路 + 京新高速 + 北五环立体路网直达上地、西二旗、中关村核心商圈，步行可达社区便民配套、周边公立普惠幼儿园、清华附中永丰学校、中关村第三小学、南沙河滨河绿地原生休闲绿地、1300㎡单层恒温下沉富华私宴会所、海淀大悦城、中关村壹号商业街、北大国际医院、北医三院北院区三甲多重生活红利，自驾 25 分钟直达上地软件园，33 分钟通达西二旗。永玉路、皇后店北二路、北清路多维自驾路网，16 号线永丰站直线 1500 米，业主通勤班车接驳地铁站与各大产业园，多条城区公交直达社区周边；项目仅少量隔离便民底商，南北组团各自封闭管理，减少外来人流干扰，步行 5 分钟抵达永丰便民商业街，3 公里内大型商业、生鲜商超、星级酒店配套齐全；片区覆盖公办幼儿园、小学、中学，十五年公办教育链条完整；3 公里范围拥有三甲医院，日常就医便捷；下楼直达环形康养步道，南沙河滨河廊道、翠湖湿地片区生态资源充足，适合永丰、上地科创通勤家庭、海淀外溢刚需、二孩自住改善人群。社区打造一轴三园森境中央景观，核心配套 640㎡镜面富汐中庭、1300㎡地下富华私宴会所、600 米环形康养跑道、多处首层架空泛空间、四大林下功能场地，内设健身区、邻里书吧、亲子活动空间、独立会客包厢，全域富汐林荫步道串联所有洋房、小高层楼栋，适配科创上班族、二孩改善家庭、三代同堂自住、邻里休闲社交需求。

三、产品亮点

现代简约一轴三园三段式森境公建外立面，基座浅灰石材干挂搭配全覆盖银灰竖向拉丝航空铝板线条、三层中空 Low-E 静音玻璃窗，简约学院风光幕立面契合科创板块宜居定位，加大开窗面提升室内采光视野，南北组团建筑错落排布，北区 1.5 容积率纯洋房舒适度突出；洋房一梯两户无连廊，小高层两梯两户，全系 80㎡起步两至四居刚需改善产品、全屋中海拾光系精工精装标准配置；依托南侧绿地优化通风降噪，石材铝板外立面耐用性强，是海淀北区少见双组团差异化规划、全盘纯商品房无保障房混居社区。

全系南北通透全明格局，80㎡两居门槛适中，三面宽采光，适合年轻科创家庭上车；99㎡紧凑三居双卫，空间利用率高，适配三口之家；140㎡四居四叶草格局，双套房设计，满足二孩、三代同堂长期居住；北区 8-10 层洋房密度更低，居住体验优于南区小高层。全屋一线品牌精装交付，配备新风系统、全屋智能中控，厨卫成套硬装到位，添置软装家电即可入住；北区容积率仅 1.5，稀缺低密洋房产品竞争力突出；全盘 1628 户自住社区，最大楼间距约 52 米，中区楼栋园林观景效果更佳。

精装交付包含墙地顶、厨卫全套硬装；地下双层环氧星空车库、简约酒店式入户大堂，搭配恒温下沉私宴会所，海淀北科创走廊洋房小高层成熟大盘标准配置。

海淀永丰科创居住板块，分南北双组团，容积率北区 1.5、南区 2.4，全盘 1628 户 8-15 层精装现房洋房小高层社区，少量便民底商，无回迁混居；客群以上地、永丰产业园科创从业者、海淀外溢刚需、二孩改善家庭为主；央企中海地产开发，2025 年已经全线现房交付，即买即办证，实景园林、架空泛空间、实体样板间全部开放，无延期交付风险；中海一级物业负责园区绿化、水系运营、业主社群、房屋维修服务，四百九十万起入手海淀银灰铝板光幕精装现房住宅，班车接驳 16 号线永丰站，依托北清路通达各大产业园，是海淀北部刚需改善关注度很高的央企现房资产。

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