年销20亿仍关店，于东来放弃上亿利润不再续租

哈喽，今天小李又来唠点国际事。

一家一年能卖20亿元、利润超过1亿元的商场，如果交到普通零售企业手里，大概率会被当成现金奶牛牢牢抱住。

胖东来偏偏准备把它关了。

年销20亿仍要关店

8月7日，于东来宣布，经营24年的许昌生活广场店将在2026年12月关闭。两天后的8月9日，他又公开解释了这项决定。生活广场不是经营困难，也不是没人消费。

它2002年1月1日开业，是胖东来第一家大型综合商场，也是许昌最有代表性的老店之一。截至2026年6月21日，这家店累计销售额已经达到9.77亿元，在胖东来各门店中排第6；于东来披露，该店一年销售额约20亿元，年利润超过1亿元。

所以问题才有意思：这么赚钱，为什么还关？

答案藏在十多年前的一份租约里。

于东来披露，2015年左右，生活广场项目负责人员没有按照公司的规定处理租约，没有把相关合同统一签订，最终导致其中少数租赁关系出现严重失衡，部分租金涨到了他认为远远脱离公平合理水平的程度。

偏偏其他合同已经签下，想整体退出退不了，继续经营又一直让他觉得别扭。直到2026年相关合同走到节点，他终于决定彻底结束这段租赁关系。

在我看来，这件事最值得琢磨的地方，并不是简单的一句“房租太贵”。

商业里真正危险的，其实是合作双方开始产生一种错觉：只要对方赚得多，我就应该从他的利润里多分一点。

一家门店一年赚1亿元，房东当然会觉得这个位置值钱。但问题是，这1亿元利润到底是谁创造出来的？物业提供了位置和空间，胖东来则提供品牌、供应链、商品、员工、服务、管理能力以及源源不断的客流。

租金可以随着市场变化调整，可如果涨租逻辑逐渐变成“因为你挣钱多，所以我必须多拿”，合作关系的性质就变了。

租赁最怕的不是贵，而是失去可预期性。

企业算账从来不是只看今年赚多少钱，还要看未来五年、十年的成本是否能够控制。租金如果不断突破企业能够接受的边界，再赚钱的门店也可能变成一个越来越危险的资产。今天为了1亿元利润忍一次，明天怎么办？下一次续约又怎么办？

这也是我认为于东来这次真正强硬的地方。他放弃的表面上是一家赚钱的商场，守住的却是企业未来谈判中的一条线：利润高，不等于必须接受任何条件。

类似的账，他以前已经算过一次。

于东来8月9日回顾新乡老大胖店时称，这家店当年的年利润达到六七千万元左右，租约到期时，对方提出把年租金由800多万元提高到2400万元，他最终选择放弃。

需要说明的是，2015年当时的媒体报道曾出现过约1500万元的租金版本，而2400万元属于于东来2026年本人重新回顾此事时给出的数字，因此更稳妥的写法，是明确这是他的公开说法，而不是把它包装成第三方独立核定的数据。

从商业逻辑上说，这种选择一点都不“任性”。

假设一个物业每年贡献几千万元利润，经营者很容易产生沉没成本心理：这么赚钱，舍不得关。房东同样可能由此判断，你舍不得走，于是租客的盈利能力反而变成了房东提高议价的筹码。

这时候企业真正拥有的主动权是什么？就是敢走。

你只有真的具备离开的能力，谈判桌上的“不同意”才有分量。

生活广场还有另一个现实问题：物业已经运营20多年，硬件条件越来越难匹配胖东来的新标准。公开报道提到，这家老店缺少地下停车场，周边停车承载能力有限，部分通道和空间布局也难以适应新的服务项目。

于东来在8月7日谈门店规划时同样强调，未来项目要达到更高品质，达不到标准的项目不会继续保留。

这意味着，即便不考虑租约矛盾，继续往这栋老物业里砸改造资金，也未必是最划算的方案。

在我看来，这才是商业决策里经常被忽略的一笔账。

旧物业一年还能赚1亿元，看起来很香，可如果为了保住这1亿元，你要不断承担高租金、老化设备、停车困难、动线改造和未来继续谈租约的不确定性，它的真实价值就没有账面利润那么漂亮。

相反，如果把资金投入自己控制的物业，短期资本开支巨大，长期却能换来更稳定的经营空间。

胖东来的许昌梦之城，就是这条思路的延伸。

早期方案曾披露约50亿元投资、约42万平方米建筑规模以及超过8000个停车位的设想。

到了2026年4月，许昌市自然资源和规划局公布的规划已经进一步调整：梦之城项目总建筑面积575868平方米，其中一期46.7万平方米；建设和装修投资约65亿元，规划总停车位4293个。

也就是说，项目规模仍然非常庞大，但“8000多个停车位”已经不是当前规划数据。

从50亿元级别一路做到65亿元级别，这显然不是为了省几千万房租那么简单。

我的判断是，胖东来真正想买的是经营自主权。

自己的物业怎么设计停车场、怎么拓宽动线、怎么布置餐饮、超市和休息区，甚至十年以后如何改造，都不需要重新和一群产权方谈条件。对于一家越来越强调购物体验的零售企业来说，这种控制权本身就是资产。

员工问题也需要说清楚。

目前可以确认的是，生活广场仍在正常营业，但截至相关报道发布时，集团尚未正式公布完整的人事调动方案，门店员工也表示要等待集团后续通知。

因此，“所有员工已经确定转入其他门店，而且工资福利100%不变”目前还不能当成已经官宣的事实。考虑到胖东来仍有梦之城等新项目推进，内部消化员工存在现实空间，但具体如何安排，仍要以后续正式方案为准。

再看腾讯，逻辑其实有相似之处，但也不能硬凑成完全一样的故事。

过去一年，腾讯陆续把部分团队从深圳科兴科学园迁往自建的企鹅岛等办公区，到2026年6月底，规划登岛办公人数达到2.8万人，同时陆续退租科兴科学园C1、C2、C3、D1四栋写字楼，释放约15万平方米办公空间。

腾讯离开后，科兴科学园写字楼租赁压力明显上升。2025年10月前，园区租金普遍约160—180元/平方米/月；到2026年7月，不少1000平方米以上房源集中在100—128元/平方米/月，业内人士估计整体租金普遍回调约30%—40%。

这个案例依旧说明了一件事。

当一个超级租户离开后，人们才容易发现，过去以为值钱的是那栋楼，实际上相当一部分价值来自楼里的人。

腾讯搬离之后，科兴科学园部分办公物业租金下降，免租期增加，一些依赖办公人流的餐饮商户也明显受到影响；但住宅租赁并没有出现所谓“全面崩盘”，部分房源甚至还有小幅上涨。真正受到直接冲击的，是高度依赖腾讯办公客流的商业生态。

这也是我看胖东来关店最深的一层感受。

商业地产当然重要，可房子本身不会自动产生客流。一栋商场之所以值钱，是因为里面有消费者愿意来的品牌；一个写字楼园区之所以租金高，是因为里面有企业能够持续创造岗位和需求。

物业和优质租户，本来应该互相成就。

最聪明的合作，是房东赚稳定租金，企业安心经营，商圈跟着繁荣，三方长期分钱。最危险的玩法，则是看到租户越来越赚钱，就误以为所有新增价值都来自自己的房子。

于东来这次宁愿放弃一年上亿元利润，未必适合所有企业模仿，但它至少提醒了商业地产行业一件事：好房子确实稀缺，好租户同样稀缺。

如果只知道不断计算还能从一家优秀企业身上多拿多少钱，却忘了计算它真正离开以后谁来接盘，最后损失的，可能远远不只是几年的租金。