电建地产托底，房山良乡大学城地块9.56亿元成交

北京进深 徐迪 8月11日，房山区良乡大学城0120-0029、0028地块成交。

由电建地产旗下北京海赋丰业房地产开发有限公司9.56亿元底价摘得。

其中0029住宅地块成交价8.44亿元，折合楼面价1.5万元/㎡；

其中0028商业地块成交价1.12亿元，楼面价0.74万元/㎡。

早在7月初，电建地产旗下北京海赋丰业房地产开发有限公司就对这宗地块发出了招标计划。

建设规模7.15万㎡，总包投资估算10.55亿元，土护降工程5129万元。

预计招标公告发布时间是8月12日，也就是该地块成交的第二天。

这种“拿地即开工”的筹备模式，与电建在门头沟华曦府金安项目上的操作如出一辙。

拿地与设计方案公示无缝衔接，迅速进入实质性开发阶段，大幅压缩了从土地获取到产品入市的时间周期。

北京海赋丰业房地产开发有限公司，成立于2018年，注册资本5000万元，由中国电建地产集团有限公司100%持股。

法定代表人、总经理为赵宇飞，他也是电建长安华曦府项目公司的总经理。

地块信息

宗地包括两幅子地块：

1、北侧0028为商业用地

用地面积约1.52公顷，容积率1.0，限高36米，建筑密度50%，绿地率20%。

该地块要求落实轨道微中心一体化要求，并预留与轨道站点空中连廊直接联系的衔接条件；

地下停车应预留北侧绿带内复合地下停车空间的出入衔接条件；

地块内建筑、景观及设施应一体化设计，注重风貌协同统一，全龄适配友好及场景质感提升；

鼓励室外空间嵌入体育健身设施，室外景观与北侧绿带一体化设计；

新建分布式能源站1处。

此外，地块内规划东西向街坊路1条，红线宽度不小于15米，纳入土地出让范围。

2、南侧0029为住宅用地

用地面积约3.31公顷，容积率1.7，建筑面积约5.63万㎡，限高45米。

配建分布式能源站、中低压调压箱、开闭站各1处。

设计要求

住宅产品设计鼓励按照好房子技术要点开展高标准设计，包括：

（1）设置底层架空、风雨连廊、共享公共空间等；鼓励使用耐久性饰面材料，提升小区品质；

（2）按需设置封闭或开敞阳台，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米，建设单位须严格按照规划许可内容施工，严禁擅自封闭开敞阳台。

（3）鼓励通过优化设计，提升住宅品质，避免片面执行《技术要点》单一条款或后期二次施工引发安全风险。

建筑风貌方面，居住建筑采用现代风格，打造公建建筑形象，简洁大方，色彩清新明亮，以浅色、冷色为主；

商业建筑宜与后期运营结合，风貌与功能相融合，打造高品质特色型商业空间。

地下空间鼓励高强度开发，鼓励绿地内地下空间与商业地下空间连通。

商业地块地下停车应预留绿地内复合地下停车空间的出入衔接条件，双向车行连廊净宽不小于7米，单向不小于4米。

规划范围属于轨道一体化建设区域，为地下空间重点建设区，设计方案应按轨道微中心等相关要求执行。

加强站点出入口、东西两侧绿化、商业空间之间的慢行空间联系。

预留与轨道站点空中连廊直接联系的衔接条件，站厅层标高与商业地块共享层齐平。商业地块可通过连廊与地铁房山线良乡大学城站B口连通。

此外，由于规划地块紧邻轨道房山线、城市主干路及次干路，规划落实时应充分考虑交通噪声影响。

必要时预留足够噪声防护距离或采取声屏障等措施减少噪声污染，避免后续因噪声引发的舆情、 接诉即办等情况。

建议将防护距离、 隔声屏障等降噪要求作为设计条件，纳入招标文件、 建设项目选址意见书、建设项目规划许可证、 建设项目规划方案批复文件等。

这些条件看似增加了设计复杂度，实则对电建而言是“命题作文”——其在门头沟华曦府金安项目中已积累过类似的临铁低密社区开发经验，包括地下空间与商业连通、噪声防护设计等，可直接复用成熟方案。

区域竞品

宗地位于房山区拱辰街道，紧邻地铁房山线良乡大学城站。

周边有北京房山熙悦天街、良乡大学城公园、房山新城滨水森林公园等生活配套设施。

西侧隔街就是中建房山国贤府，东侧有首创紫悦台、华发中央公园等住宅项目。

往北3公里外的广阳城板块，还有城建和知筑、颐知筑等新盘在售。

特别是和知筑二期铂瑞项目，与大学城地块相距不到3公里，一个抢占开盘先机，一个有后发规划红利。

都是新规下的好房子，产品力正面对决，将彻底盘活长期不温不火的房山楼市。

和知筑一期2024年10月底入市，共576套房源，目前去化九成，成交均价3.7万元/㎡。

和知筑二期铂瑞今年7月初开盘，共19栋住宅楼、827套房源，拟售均价4.4万元/㎡，面积段85–140㎡，目前已有17套网签，成交均价3.81万元/㎡。

北京进深从多个维度对比了铂瑞和大学城项目：

第一，交通。

双个项目都是正宗地铁房。

铂瑞临近广阳城站，比大学城地块进城少两站，日常市区通勤更省时，刚需改善更占优势。

第二，配套。

周边配套，铂瑞完胜，山姆、宣武医院正在建设之中。

大学城地块自带1.5万㎡地铁连通商业，属于短期弱、长期强。

第三，噪音。

这是很多人忽略的关键点。

铂瑞小区东侧紧贴地铁，轨道噪音贯穿社区；

大学城住宅地块北侧虽临地铁，但中间有自建商场阻隔，天然隔音，居住安静度更好。

第四，密度。

纸面上看，铂瑞容积率1.8、大学城容积率1.7，后者看似更低密。

但重点提醒一下：大学城属微中心规划，容积率大概率会上浮10%，纸面优势基本抹平。

第五，楼栋高度。

铂瑞北区实际楼高34.5米、南区42米；

大学城地块限高45米，存在上浮至60米的可能，楼栋会拉得更开。

第六，城市界面。

大学城地块周边紧邻高校用地，界面干净、人群纯粹；

但铂瑞的烟火气，相对足一些。

第七，楼面价。

它们的真实楼面价，也是全网最容易误判的点。

很多人以为大学城地块的地价更便宜。实则，算上商业建安沉没成本，大学城地块的实际楼面价1.8万元/㎡，与铂瑞差不多。

但在同等土地成本下，大学城地块多赚一整座社区商业，这是它最大的杀手锏。

最后说说房企选择。

铂瑞是北京老牌国企北京城建开发，深耕房山，产品稳、落地稳。

新地块若是央企电建操盘，资金更稳，商业大盘运营能力更强。

有关大学城地块和铂瑞，没有绝对优劣，只看需求匹配。

追求短通勤、能接受噪音，选铂瑞；

追求安静居住、纯粹界面、赌片区成长，等电建新地块。

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