徐州暴跌51%！万科城北郊大盘，缺乏优质学区保值能力薄弱

2026年7月，徐州二手房挂牌均价8179元/平方米，环比再跌0.47%，同比跌了9.26%。 全市在售二手房超过18.8万套。 这个数字背后，是当年靠规划概念撑起来的一批楼盘，正经历着价格的价值回归。

2021年巅峰时期卖到27778元/平方米的人才家园，到了2026年8月，二手房均价显示为8178元/平方米。 新城区行政中心的概念曾经让这里炙手可热，但优质学校资源分流后，支撑房价的支点松动了。 110平方米的三居室，顶峰总价超过305万，如今市场价66万左右。 单套亏损239万。 这组数字放在一起，能看出一个片区从概念炒作到回归居住属性的完整过程。

贾汪的绿地高铁东城（三期），2026年7月均价4268元/平方米，同比下跌20.67%。 从14000元到4400元，跌幅72%。 这个小区主打的是高铁新城概念，但距离徐州主城20公里，自驾单程40分钟。 宣传的大型商圈和公立分校迟迟没有动工。 上万套房源集中在这个片区，业主之间形成了一种降价踩踏。 越降价越难成交，在贾汪东湖板块成了一种常态。

铜山南区的千禧城，2026年4月有房源成交单价4275元/平方米。 巅峰时期这个楼盘卖到10800元。 98平方米的小三房，顶峰总价106万，现在34万左右。 当年宣传的地铁3号线直达小区，多年过去轨道规划搁置了。 小区入住率不足四成，物业运营问题频发。 周边还在持续出让土地新建楼盘，低价新房不断分流本就有限的刚需客户。

贾汪电苑小区，一个建成超过25年的老式职工家属院，无电梯，管网老化，物业基本缺位。 2026年8月均价2050元/平方米。 巅峰时期5800元，85平方米的两居室顶峰总价49万，现在14万。 贾汪的青壮年持续外流，本地购房需求在萎缩。 同类型的老小区在贾汪扎堆挂牌，即便降价两成也无人看房。

金山桥东区的美的时代城，早年是东区热门刚需大盘，楼栋密集，总户数超过万户。 2026年4月有房源挂牌单价5728元/平方米。 周边以工业园区为主，生活配套档次偏低，缺少核心学区资源。 片区近几年多个新楼盘低价开盘，大量刚需被分流。 小区存量二手房上千套，业主争相降价出货。

鼓楼北区的万科城，2026年7月挂牌均价8940元/平方米。 2021年巅峰时期17000元。 120平方米的改善四房，顶峰总价204万，现在96万左右。 作为北区早期品牌改善楼盘，购房者当初看中的是房企品牌和片区扩容预期。 但片区发展速度没跟上宣传，优质教育资源稀缺，大型商业落地延期。 周边安置房批量交付入市，总价更低，直接挤压了商品房市场。 小区大户型占比高，刚需接手意愿低，二手议价空间很大。

云龙时代广场是商住混合楼栋，水电按商用标准收费，无法落户，不带学区。 2026年7月云龙区二手房均价9193元/平方米。 但这类商住产品在市场上的流通性极差，属于资产贬值的重灾区。

贾汪新区的东城茗门，2026年7月均价2728元/平方米。 依托贾汪新区扩容规划开发，市政道路和公园虽然完工了，但学校和商场等民生配套停滞。 贾汪本地购买力有限，外来购房者逐年减少。 小区入住率偏低，夜间亮灯率不足三成，二手房长期挂牌无人问津。

金山桥开发区的东方明都，地处厂区集中地带，周边工厂较多，居住环境嘈杂，无重点学区加持。 片区开发多年，商品房和安置房海量共存，房源竞争激烈。 物业运维老化，停车位紧张，基础生活配套仅能满足日常刚需。

铜山的月亮湾·桃花源里，主打低密生态洋房定位，依靠周边景观资源炒作溢价。 板块远离主城核心，通勤耗时久，优质教育资源匮乏。 近几年铜山南部多块改善地块入市，新楼盘的户型和装修标准更占优势，改善群体被分流。 洋房总价高，接手人群少。

2026年7月，徐州市二手房挂牌均价8179元/平方米，环比下跌0.47%，同比下跌9.26%。 全市在售二手房超过18.8万套。 贾汪区4月有8670套在售二手房。 这个供应量放在任何一个城市都不算小。

2026年7月，贾汪区挂牌均价5101元/平方米。 鼓楼区6月挂牌均价7873元/平方米。 金山桥开发区7月均价6091元/平方米。 铜山区7月均价7412元/平方米。 各区之间的价差在拉大。

2026年7月，网友关注度集中在030万价格区间，占比74.64%。 这个数据说明市场的主流购买力在往低总价方向收缩。 当年靠规划概念支撑起来的溢价，正在被市场一点点挤掉。

市场上不是没有成交。 人才家园2026年2月有房源以6930元/平方米成交。 千禧城2026年4月有房源以4275元/平方米成交。 绿地高铁东城（三期）7月均价4268元/平方米。 这些价格放在2021年，大概是巅峰期的三到四成。

一个值得注意的细节是，2026年7月，万科城在房天下的关注度排行榜上位列第二。 关注度高不等于成交活跃。 大量网友在关注这些跌幅较大的小区，说明市场在观望，在等更低的价格。

另一个细节是，2026年4月，徐州二手房价格环比上涨0.5%，涨幅全国第二。 但这个上涨主要集中在核心区的优质房源。 远郊板块的大盘和老旧小区，仍然在阴跌通道里。

2026年上半年，徐州市区商品住宅市场呈现出“供应断档主导的被动去库存、价格探底中的结构性分化”的特征。 新房供应在减少，但二手房的挂牌量还在增加。 这种供需关系的错位，在远郊板块表现得尤其明显。

2026年7月，徐州二手房挂牌均价8179元/平方米。 同月，贾汪区挂牌均价5101元/平方米。 新城区11381元/平方米。 区域之间的价差，某种程度上反映了配套兑现程度的差异。

2026年8月，人才家园二手房均价8178元/平方米，同比下跌18.6%。 这个跌幅在全市范围内不算最大，但对于一个曾经接近28000元的小区来说，价格回归的幅度已经足够说明问题。

2026年7月，绿地高铁东城（三期）同比下跌20.67%。 电苑小区8月均价2050元/平方米。 东城茗门7月均价2728元/平方米。 这些数字放在一起，能看出一条清晰的价格回归轨迹。

当年靠规划概念、品牌溢价、未来预期撑起来的价格，在配套迟迟无法兑现的情况下，正在一步步向真实的使用价值靠拢。 这个过程还在继续。