平谷从摸清闲置资源底数入手 让老厂房、旧设施、闲置土地再次找到价值 从城市发展“包袱”变身产业升级新空间

原标题：平谷从摸清闲置资源底数入手，让老厂房、旧设施、闲置土地再次找到价值 从城市发展“包袱”变身产业升级新空间

一座70年前建成的粮库，即将“重生”。7月6日，南独乐河镇国有粮库盘活利用项目入选2026北京城市更新推介会签约名单，成为平谷区唯一入选的城市更新代表项目。未来将打造成集长期避险、智慧农业成果展示、公共服务功能于一体的乡村会客厅。

南独乐河粮库项目只是平谷城市更新浪潮中的一个缩影。近年来，平谷从摸清闲置资源底数入手，让一批批沉睡的老厂房、旧设施、闲置土地重新找到价值，让它们从城市发展的“包袱”变成产业升级、城乡融合的新空间。

周几咖啡。（采访对象供图）

冷冻厂改造成创新创业综合服务体。

城中心的废弃工厂。（宋雨迪 摄）

为什么更新 绕不开的必答题

比《北京市城市更新条例》早一步启动，2021年平谷成为京郊城市更新的“探路者”，有着迫切的缘由：这里承担着农业中关村、首都物流高地等重大功能，亟须拓展产业空间，但作为生态涵养区，新增建设用地指标又十分紧张。

反观城市中已有的空间——废弃的工业厂房在核心地段沉睡了几十年，既无产值，也无颜值，还存在安全隐患；20世纪80年代建设的老旧小区上下水堵塞、管线跑冒滴漏，仅滨河、兴谷两个核心街道，就有120余栋老楼存在管线老化问题……全区梳理各类闲置资源，占地面积近300个标准足球场大小。

与此同时，市民的诉求得不到满足，仅滨河街道就收集到2万份居民问卷，集中反映文化活动场所少、养老中心不足、便民服务设施不健全；游客来到乡村民宿，却苦于“没地方玩”，反馈夜间消费、文创体验等严重不足……

民生有短板，空间有存量，发展有需求，三重压力叠加，城市更新成了平谷绕不开的必答题。

怎么更新 摸清家底精准匹配

城市更新不是简单地刷墙、修路、换设备，而是要回答一个更根本的问题：一处曾经失去活力的空间，未来应该做什么？

在平谷，第一步是先给这些“沉睡资源”建立档案。工作人员拿着图纸，走遍18个乡镇街道，对闲置厂房、商业设施、老旧建筑逐一摸排。一座厂房建了多少年、产权归谁、结构是否安全、周边有什么产业需求，都被记录在数据库里。最终，为352处闲置资源建立了“一张图”和“身份证”。

但“看清家底”只是第一步。如何让资源匹配需求，才是城市更新真正的难题。居民端，通过入户走访、社区问卷、接诉即办数据分析等方式，累计收集居民更新诉求1.2万条。南小区、迎宾花园等老旧小区改造，正是从居民反映最集中的问题入手；产业端，梳理产业空间需求，与闲置空间精准匹配；资源端因地制宜，城区闲置空间优先补充生活服务，工业厂房重点发展食品科技和智能制造产业，浅山区资源布局优先文旅休闲，物流区域服务产业配套。

但城市更新还有一个现实难题：钱从哪里来？

平谷探索出了政企合作、企业自主投资等多种投融资新路。其中，南小区城市更新项目成为典型案例。改造前，这里和很多老旧小区一样：楼道墙皮斑驳，管线老化，居民生活服务设施不足。而小区旁边的锅炉房、闲置办公楼，则长期处于低效利用状态。

项目总投资5106万元，其中66%为财政资金，主要用于老旧小区基础改造。34%为市属国企北京住总集团投资，用于闲置锅炉房、办公楼等存量资源的改造运营，有效解决了空间更新后无人运维的难题。

如今走进南小区，曾经沉寂的空间重新热闹起来。居民下楼就可以买菜、喝咖啡、吃米线；网球馆、羽毛球馆、匹克球馆里人流不断；党群服务中心内，健康小屋、政务服务站、就业服务站一应俱全。暑假期间，针对新就业群体和双职工家庭子女无人照料的问题，社区开设“四点半课堂”。孩子们在这里写作业、画画、做手工。而一个有趣的变化是，由于空间有限，剩余名额只提供给积极参与社区事务的家庭——楼道杂物因此消失了，垃圾分类也更主动了。你服务我、我支持你，老百姓从“旁观者”变成了“参与者”，共建共治共享的理念，让老旧小区的城市更新真正“暖”了起来。

为了吸引社会资本，政府还通过建筑规模奖励、税收减免、审批简化等方式，降低企业改造成本、稳定收益预期。于是，升兴包装厂空荡的水泥车间变成了紫兴园现代化食品生产基地。透过270米长的参观走廊，能看到面团在自动化生产线上揉压、切割，机械手精准码放馅饼和烧饼，奶皮子酸奶沿着传送带整齐排列；大发冷冻厂工业遗存曾经堆放设备的空间，如今变成共享办公空间，百余家企业在这里扎根，创业青年和科研团队汇聚于此……

更新之后 改变的不只是建筑形态

越来越多的个人主体、企业看到了闲置资源背后的潜力，主动加入更新进程，产业从闲置空间中长了出来。

世界休闲大会的分会场闲置多年后，2024年初被改造为村播产业园。原有的会场结构被保留，内部被分割成标准直播间、选品中心和培训教室。两百多家企业入驻，三百多位本土主播从这里“毕业”。

赵永久是这里孵化的第一批主播。年轻时，一场车祸夺去了他的双腿，他曾在村里靠经营按摩店维持生计。体力下降后，他抓住村播的机会转行，不仅自己播，还教会了二十多个村民。“很多农民以前得自己推着三轮车去卖桃卖菜，卖不出去就烂在筐里了。”他说，“现在他们学直播、做自媒体，把自己家的果蔬推荐出去，快递从家门口一趟趟发走。”赵永久这样的故事，在产业园里还有很多。三百多位主播里，有返乡青年、有家庭主妇、有种了几十年桃的老农。他们对着镜头或许还有些生涩，但直播间里跳动的成交数字，实实在在地改变着他们的收入和生活。

园区周围，曾经荒芜的空地种上花卉。不同时期还会更新花卉品种，有向日葵、菊花、格桑花……这片原本无人问津的土地，变成了附近居民散步休闲的“后花园”。“没想到家门口能有这么漂亮的景。”村民告诉北京日报记者，“以前这里就是一片芦苇荡和野草地，种上花以后有游客来拍照打卡了，很热闹。”

变化还延伸到了产业园外。2023年以来，大兴庄镇被纳入北京市“百村示范、千村振兴”工程示范片区，不仅激发了直播经济，还吸引来了周几咖啡、桃源里欢乐田园、农业中关村零号店等新业态。

三间闲置的看护用房被重新利用，改造成“周几咖啡”。推开院门，篱笆围起的露天庭院里，绣球花、雏菊、月季点缀其间；喷泉下的小水池泛起波光，沿着步道向前，远处的青山、白云与大片绿地相映成景，曾经不起眼的角落，如今成了年轻人休闲打卡的新场景。“咖啡馆的建设赶上了市里的‘百千工程’，获得了不少宣传和政策支持。”店主说，“现在村里环境好了，业态丰富了，年轻人都愿意来这里坐会儿、喝杯咖啡、拍张照片。有了人气，村子就有了更多可能。”

平谷区镇罗营镇160亩废弃果园变身湖畔耕读园，荒芜的土地长出了研学、露营等新业态，园区收益反哺村内养老服务，让每位老人每月800元的低价养老项目得以持续；兴谷街道的废弃养牛棚则摇身一变，成了充满烟火气的苹东市集，市集、夜市、百姓食堂让闲置空间重新回到居民生活之中……

城市更新改变的不只是建筑形态，更是空间背后的生产模式和生活方式。当闲置资源与产业导入、环境提升、公共服务相结合，乡村便不再只是城市的“后花园”，而是能够吸引人、留住人、创造价值的新空间，长出属于自己的生命力。

未来，随着农业中关村、首都物流高地等建设加速推进，平谷区城市更新还将继续向纵深发展，在京郊大地书写更多存量焕新的故事。（宋雨迪）