69500元购入的人防车位“以租代售”能签70年？南昌“邦泰朗境”开发商神操作

搭配购买车位可享受房价折扣，买房时，江西南昌的谢女士接受了销售人员的这一方案，为一个人防车位支付了69500元。等合同送到家里时，她才发现，销售人员口中的“买车位”却成了一份租赁协议。

近7万元“买车位”，合同却成了“租赁”

7月11日晚，谢女士来到南昌市红谷滩区西站大街的“邦泰朗境”楼盘看房。据她介绍，当时销售人员告诉她，如果买房时搭配购买一个车位，房价可以享受9.7折优惠。

谢女士接受了这个方案，并在现场选择了一个价格为67500元的车位，她先交了1万元车位定金，又交了1万元购房定金；第二天，销售人员联系她，称其原先选中的车位已经被其他销售人员卖掉，如果更换另一个“车位”，需要再加2000元。最终，谢女士支付了69500元。

7月14日，销售人员和银行工作人员来到谢女士家中办理贷款手续，并带来了商品房买卖合同、人防车位租赁合同和人防车位租赁合同补充协议。谢女士告诉都市现场记者，这是她第一次见到这三份合同。看到“人防车位租赁合同”后，她当场提出质疑：“我是买的车位，怎么这里写的是租？”

按照谢女士的说法，销售人员当时的说法是“不是租车位，这是买，写是这样写的”，并称人防车位“都是这样写”。随后，这份“人防车位租赁合同”连同购房合同和补充协议都被销售人员拿走了，谢女士手中连复印件也没有。

事后，销售人员又通过微信语音解释车位使用期限，称该车位“跟房子的使用年限是一样的”“写了70年”，并进一步表示：“5年一签，自动续签（到70年）”。

人防车位每次租赁合同期不得超过5年

根据江西省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》：任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5年。

那么，“5年一签”又如何与销售人员所称的“自动续签到70年”衔接？为了了解情况，记者陪同谢女士来到“邦泰朗境”楼盘售楼部。

销售主管表示，楼盘的人防车位和非人防车位定价不同，使用的合同也不同，两种车位的价差可能达到几千元，甚至1万元。但对谢女士而言，她此前只知道两种车位定价不同，并不知道合同也存在差异。

面对记者提出的“现在才说会不会有点晚”的问题，销售主管回应道：“晚不晚不重要。”他表示，当时谢女士认可“买车位才能享受房价折扣”的方案，如果不买车位，也就享受不了相应折扣。

对于为什么没有在付款前把之后要签的合同交给业主查看，销售主管表示，人防和非人防车位的合同在交钱之前都有公示，如果消费者想看，可以查看。

前5年近7万元，之后为何每年只要1元？

记者进一步查看谢女士签订的合同后发现，人防车位租赁合同明确，租赁期限为5年。

但在配套的补充协议中却约定：“该车位的租赁期限为自交付或视为交付之日起5年，到期后在乙方未违反本协议约定的前提下，可以使用至该车位所在主体建筑物土地使用权期限届满时止。在该车位的5年租赁期到期后至该车位所在土地使用权届满前，乙方向甲方支付使用费1元/年。”

也就是说，谢女士前期一次性支付69500元，最初租赁期限为5年；5年期满后，在符合补充协议约定的前提下，再以每年1元的价格继续使用。

销售主管也向记者确认，第一次是“5年一签”，后续则是“1年一续签”，每年收费1元。至于这1元是否实际收取，销售主管表示：“实际上开发商收不收呢？我们也不会收。”

那么，这种“前5年一次性支付69500元，之后每年1元”的安排，是否涉嫌以长期租赁的方式变相买卖人防车位？

律师：每年1元明显低于市场价，属于明显长期租约

记者查询发现，江西省人防办曾对人防车位5年租赁期满后免费续约至70年的做法进行过公开回复。江西省人防办认定：“人防车位租赁合同中租期为5年，然后免费续约至70年”实质是一种变相买卖防空地下室行为，不符合相关规定。

那么，如果不是免费续约，而是5年期满后每年支付1元，是否就能改变这一交易的性质？律师刘俊良认为，开发商以前期收取一笔费用、5年到期后再以每年1元的方式支付租金，实际上属于一个非常明显的长期租约，判断的关键之一就在于每年1元的费用明显低于市场价格，是一个极其不合理的价格。

律师刘俊良指出，业主和开发商都没有获得人防车位的所有权或产权，因此都不具备转让相应人防车位的权利。如果后续由其他物业公司进行管理，新的物业公司可能不承认或者不认可这份合同的法律效力。

业主要求退款，双方暂未达成一致

目前，“邦泰朗境”方面给出的解决方案是如果谢女士不接受人防车位的租赁合同，可以补足差价，更换为非人防车位，但谢女士对此明确拒绝。她表示，付款前销售人员没有告知合同差异，而只有付了款，自己才能看到合同，这并不合理。

谢女士希望开发商退还已经支付的车位款，销售主管则认为，双方已经签订协议并完成付款，开发商无法办理退款。截至记者发稿时，双方仍未就车位更换或退款问题达成一致。

目前，谢女士已经将问题投诉至住建部门及人防部门。

来源 | 都市现场原创