上海巨无霸国企，彻底不装了...

5月28日，虹口内环内拿出了1幅压箱底的纯宅地：

虹口hk306-08地块——即瑞虹146街坊。

12家房企角逐，举牌63轮后，这块地最终以35.63%的溢价率成交，花落：

上海城投。

很多人看到这个结果应该都会有些意外，毕竟参与这场竞拍的房企，还有开发了潮鸣外滩的绿城、锻造了外滩瑞府的华润置地、打造了璞元的金茂、以及招商&海鸿&瑞城、中海、建发、中铁置业、国贸、越秀、保利发展、浙江龙盛——

几乎在上海发展得正火热的国央企都来了。

仅仅63轮举牌，在这些房企的围猎下，就拍出了2026年的虹口单价地王，10.85万元/㎡的成交楼板价，在这两年竞争激烈、土拍火热的虹口，也仅次于绿城潮鸣外滩的12.66万/㎡和金茂璞元的11.75万/㎡。

图源：楼典

但就是这宗虹口有史以来第三贵的地，拿着1号牌上海城投，作为唯一一家参战的上海本土国企，居然笑到了最后。

在大多数人的常规认知中，这种溢价率较高的地块，对于很多手里并不缺好地的本土国企来说，或许并不是最具性价比的选择，在这种公开战场上，往往是那些外来的国央企会拼得更猛。

但如果翻阅过去几年上海城投的投资版图，就会发现：这并非是这家上海国企第一次在土拍市场如此硬刚。

恰逢最近几天，关于这块地的规划方案终于出炉，也来和大家探讨一下：

上海城投的底气和动力到底何在？

这块地背后，又承载着什么样的使命？

01

上海城投溢价了35.63%拿下的这块地，光从区域站位看，就已经初显不凡。

比如其不仅是瑞虹新城30年旧改大幕中的最后一宗宅地，还是上海内环内都相当稀缺的一线临水地块——其被沙泾港天然水系紧紧环保，生而拥有着半岛式的超然生态。

而基于这样的底盘，上海城投也做了个相当大胆的决定——全域抬高近10米，通过全社区架空2层+抬板，再叠加生态优势，构筑出一个罕见的半岛滨水抬板社区，放眼全瑞虹也都可以说是首创级别。

从规划方案看，整个项目仅规划了三栋楼，通过中高围合式错位布局+抬板的组合，据说光是南北楼间距都可以达到50米左右，不仅私密、采光皆有保障，从景观维度来说，同样几乎可以说是“移栋易景”，每栋楼都有各自专属的景观视野。

而除了向上抬板架空做场域的拉升，临沙泾港处还专门腾挪出了一部分打造下沉式庭院，整体看来，未来或将内外无界贯通，打造立体叠水景观，从参考意向图看，估计未来实景呈现也会相当震撼。

网传参考意向图

值得注意的是，整个地块的体量实则相当有限，占地也仅有7115平米，但从目前的消息看，不仅打造了高端会所，甚至还将有室外泳池的规划，统共也只有130户享有。

而除此之外，据说还将做到一梯一户设计，整体规格看下来相当高。

而对比过去虹口几宗地王的定价，目前来看，上海城投这宗地的想象空间也非常大。

比如按拿地楼板价排序，TOP1的潮鸣外滩备案均价大约在17.5万元/㎡、TOP2的璞元大约在16.6万/㎡，TOP4的外滩瑞府大约在14.85万元/㎡。

那么地价位于TOP3的瑞虹新地王呢？

按4000元/㎡的硬性装标标准以及邻居们的定价看，未来这里估计有很大可能会站上16万+/㎡。

在这两年价格已经站上新台阶的虹口，新项目开这样的价位并不稀奇，但是在这里的产品已经卷成麻花的情况下，想要卖到16+/㎡，还要较好又叫座的难度，却相当不小。

接下来就要看：

这个稀缺的半岛滨水抬板社区，能否跑赢一众竞品？

02

如果更进一步来看，从某种程度上来说，上海城投大概也是如今上海一众本土国企中，最有实力也最有底气在瑞虹做这样顶级地块的开发商之一。

其一，从某种意义上来说，上海城投本就是虹口的长期深耕者，可以算是全上海最懂瑞虹的开发商之一。

作为上海的城投老大哥，上海城投的实力也可以说是深不可测。

比如就连三件套之一的上海中心大厦，上海城投也是最大股东；再如上海人熟悉的光明、申铁、绿地、国泰君安证券等，上海城投也均有参股。

此外，其在上海的发展下沉力度，实则是超出很多人想象的，甚至可以说：

放眼诸多上海国企，和居民生活联系最紧密的，也当属上海城投。

除了地产开发，其在水务管理、路桥建设、环境保护等层面均有涉及，比如，上海日常的用水、垃圾清运、上海市域快速路、越江设施等建设任务，也都是上海城投负责的……比如上海两条最重要的水系——黄浦江和苏州河，前者的22座越江桥隧、后者的29座跨河桥，也都是上海城投建造的……

也因此，在虹口也好在瑞虹新城也罢，过去上海城投的深耕力度也远超我们想象。

从虹口维度来说，北外滩规划未来兑现的重中之重——约480米高的北外滩中心，就是上海城投缔造的。

这座未来的浦西第一高楼，目前已经稳步推进建成超200米，据说不出意外，今年年内就可已建成300米，到2030年就能实现整体竣工。

众所周知，北外滩中心一方面来说，是北外滩地标群中最关键的一子，另一方面来说也正处于对标巴塞罗那超级街区打造的22公顷北外滩无车区内，未来对于整个北外滩、以及诸如瑞虹等和北外滩紧密链接赋能的板块来说，意义都非同凡响。

而从瑞虹新城维度来说，今年刚开通的投资超百亿的南北通道，同样也是上海城投打造的。

这条通道其串联起了虹口、浦东、‌杨浦‌三区、以及江湾、五角场、北外滩、小陆家嘴、世博、前滩等核心板块，也直接让原本只是“东西向的过路站”的瑞虹新城，摇身变成了“南北向的交通枢纽”，相较之前更能快速通达陆家嘴和北外滩。

而如今，这家一手推动了瑞虹更高维发展的国企，也在走向更不寻常的道路：

在为整个瑞虹新城的高端住宅开发画上最后一块拼图。

其二，上海城投实则早已是上海的顶豪序列高级玩家。

比如国际住区代表杨浦新江湾城、上海市区顶级别墅代表露香园，甚至是上海最负盛名的顶级花园洋房思南公馆，都是上海城投一手打造的。

值得注意的是，和很多开发实力不足、但被迫无奈硬着头皮托底拿地的地方城投不同的是，上海城投不仅早早就拥有了较为丰富的开发经验，除了有专门的地产上市投资平台——城投控股，过去在上海也往往都是“非优质好地不入手”：

如露香园二期这般地价就近200亿、别人吃不下的市中心钻石级巨无霸地块，上海城投一家吃下；

像瑞虹地块一样需要上正面战场和一众实力开发商硬刚抢夺的热门好地，上海城投一旦看中，也少有退让的。

也正因为底盘扎实、又敢争敢抢，除了2021年拿下的露香园二期和今年新鲜摘下的瑞虹地块，过去的每一年，上海城投也都会有稳定的1-2块地到手，2022-2025年期间，其就曾陆续摘下黄浦老城厢小东门、长宁西郊、杨浦滨江内环、普陀真如、闵行华漕等多宗属性颇佳的宅地。

事实上，过去的很长一段时间里，在地产开发上，上海城投虽然因为露香园这个招牌打出了响亮的名声，动辄百亿级的创收更是荣光无限，但伴随而生的是——对于露香园IP的过度依赖。

如果说早期的上海城投，在很多年间都几乎在靠露香园这一个IP在地产上打硬仗，而随着这几年其铺的盘子越来越广，其也逐渐走出了些许新生态。

比如去年的时候，其在青浦就拿出了0.41容积率的绝版级纯墅盘璟云里二期，并成功摘下了2025年度的青浦别墅三冠王……

璟云里

长宁西郊低调的亿级顶豪青溪云邸，也是2022年上海城投以9.67%溢价率摘下的；此外，还有杨浦滨江内环的兴华里等项目。

青溪云邸

而今年或许也将成为上海城投产品进一步大爆发的重要转折点。

除了蓄势待发的瑞虹项目留足了悬念，2024年拿地的闵行华漕地块，案名已经定为前湾霁月名邸，据说预计将在这个月开放展厅，有望在10月底入市；

2024年10月上海城投通过遴选途径摘下的黄浦小东门地块，作为复杂的风貌别墅组团，虽然迄今尚未有明确的入市信号，但是今年也已经出了部分规划设计方案，大概率也已在加快上桌的进程。

只是如果对标过去的慢节奏开发步调，瑞虹项目的入市时间，也留下了诸多想像空间。

不过艳姐猜测，在如今市区顶豪都在快节奏抢跑的时代，这个项目的入市，大概不会让我们等太久。

03

不过，如今的上海城投，还正值风雨之秋后的调整期。

要知道，去年9月，这家国企刚刚完成了一次关键的人事任命更迭，迎来了新任集团党委书记、董事长杭迎伟。

在当时，原上海城投集团党委书记、董事长蒋曙杰因被带走调查而被免职，杭迎伟的接棒，多少有些临危受命的意味——他的定位也更像是“救火将军”。

杭迎伟这个名字，对上海市场来说并不陌生，在被调入上海城投之前，其曾长期供职于上海建工集团，早期曾历任过董事、副总裁、总裁等职。

自2016年开始，其又先后出任 浦东新区区委常委、区政府党组副书记、副 区长、 区委副书记、区长等职。

直至2023年，其又被调回上海建工，出任集团 党委书记、董事长——这一年，上海建工归母净利润就增长了近15%。

而这次，直接将这位深耕浦东、又出任过上海大型国企董事长的大佬调任至上海城投，也算是给上海城投当时颇有些动荡的局势，加上了一根定海神针。

值得注意的是，瑞虹地块也是杭迎伟上任后，整个上海城投在地产上的第一次重要出手，或许也承载了整个集团更新的发展使命。

当然，地产上的发展重任，进一步来说，依旧要交给上海城投旗下直属的地产上市平台城投控股。

但正如我们前面所言，虽然上海城投的地产牌面不小，但其在地产上，亦始终和“露香园”深度绑定。

甚至早期的露香园，还曾催生出了城投控股的一批核心高管。

据城投控股年报显示，其现任董事长张振，曾出任过露香园项目公司助理经理、副总经理；

张振

总裁任志坚，也曾出任过露香园项目公司总经理。

简单来说，如今，奔走在这家国企地产最前线的，是一批真正在一线打拼过的高管，他们对一线的感知也会更深。

或许也正因为如此，也才有了如今诸如瑞虹项目等的加码投注。

因为明眼人都看得出，对于其地产业务来说，如今已然是：

成也露香园，败也露香园。

一家房企想要在地产征途上走得更久，只靠单个项目必然是走不通的，但偏偏直到去年，露香园也还是整个城投控股营收、利润的关键。

今年2月初时，城投控股甚至还因为露香园土地增值税申报违规，被开下了一张1.3亿的巨额罚单，也一度在上海引起了剧烈讨论。

而接下来，对于全体高管团队、城投控股、甚至是整个上海城投集团来说，最关键的任务大概就是：

真正开辟出露香园之外的更多光辉。

主编：张艳

责编：Nanako

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