买澳洲房子，要赔钱？！澳洲房产危机持续恶化！墨尔本拍卖清盘率大升，信号来了？

01

新建住宅项目普遍陷入盈利困境，澳洲租房危机持续恶化

澳洲楼市即将陷入负向循环，租金涨幅将创下多年新高。

这意味着租房者的居住压力将进一步加大。但对房产投资者而言，房源稀缺叠加租金收益稳定，在常规市场环境下本应构成极强的投资吸引力。

目前市场已经进入本轮变革的第一阶段：房价下行带动存量房源的租金回报率走高。据摩根士丹利预测，澳洲房价从峰值到谷底的累计跌幅或将达到10%。

不过，房价走弱推升租金回报率，仅仅是市场变化的开端。澳洲住宅市场深层次的结构性重塑已然开启。

简言之，房产资本增值的重要性将持续下降，稳定的租金收益将成为楼市最核心、最突出的投资逻辑。

澳洲房产研究机构SQM Research首席执行官路易斯·克里斯托弗表示：“可以确定的是，未来市场上将出现更多正向现金流的投资型房产。”

而推动租金持续结构性上涨的核心动因，正是行业经济学家所称的“恶性循环”。

雷·怀特地产集团首席经济学家内里达·康尼斯比解释道，当前全国租房空置率仅维持在1%的低位，房源供给不足早已让租金承压。

而所谓的“恶性循环”，直指澳洲楼市当前的深层困境：一系列短期难以逆转的基本面因素，持续压制新增租赁房源的落地供应。

利息成本攀升、监管政策严苛早已限制了新房供给。如今，再度抬头的建筑成本加剧了市场危机——澳洲建筑成本年度涨幅达6%，创下新冠疫情以来最高增速。

“未来两年租金或将大幅上涨，核心原因在于房屋重置成本飙升。”康尼斯比指出，“新建租赁房源已无法让开发商获得合理回报，新建租赁住宅基本无利可图。”

多年来，开发商一直诟病政府开发审批制度抬高开发门槛，而当前建筑成本暴涨，更是给行业雪上加霜。

“按照当前的成本水平，几乎没有真正平价刚需的住宅项目具备开发可行性。”她说道，“目前能够顺利落地的项目，大多是面向高净值人群的高端住宅，而非首次置业者急需的刚需平价房源。”

欧文分析公司总监阿什利·欧文表示，尽管租房者认为近年租金涨幅过高，但实际上此前租金增速仅与通胀持平。“但这一局面即将改变，未来租金涨幅将大幅超过消费者物价指数，市场格局将彻底转变。”

“目前已有大量购房者退出楼市，自营养老基金（SMSF）也已被禁止房产借贷——该群体曾是新房供给的重要支撑。如今建材通胀持续走高，还将迫使更多建筑商倒闭退场。”

房产研究机构PropTrack最新数据印证了市场压力：澳洲全国周租金中位数环比上涨10澳元，创下670澳元的历史新高。

既然租金看涨、收益可观，为何投资者仍持续观望、退出市场？核心原因在于联邦政府的税制改革。

在本年度联邦预算落地前，大量投资者曾重新回归住宅市场。但预算发布三个月后，税制改革的负面影响全面显现：负扣税优惠仅适用于新建房源，资本利得税税负也较以往有所增加，极大打击了投资积极性。

欧文分析称：“从经济逻辑来看，租金上涨、房源短缺、人口增长三重利好叠加，本应吸引投资者重返市场。”

尽管新的资本利得税规则短期降低了部分收益税负，但市场情绪并未回暖。业内专家对此普遍持悲观态度。

路易斯·克里斯托弗警示：“我担忧租房者的支付能力已经触及上限。”

“市场或将率先出现需求收缩：民众会主动调整居住方式，选择合租、搬回父母家居住等方式降低租房支出。”

针对存量房源租金收益的提升空间，他补充道：“租金回报率上行是大势所趋，但这一修复过程将会十分漫长，短期内难以缓解租房市场危机。”

02

墨尔本拍卖清盘率升至62.6%，买家是否正在回归？

墨尔本楼市在连续悲观消息后出现回暖迹象。最新周末拍卖数据显示，墨尔本初步清盘率升至62.6%，明显高于前一周的53.7%，接近五个月来最高水平。现场买家回流，也让部分中介认为市场可能正在接近底部。

PropTrack数据显示，周六公布的342个拍卖结果中，墨尔本初步成交率达62.6%。由于后续未公布结果补齐后清盘率通常会回落，最终数字仍需观察。但如果最终清盘率高于55.7%，将成为3月中旬以来墨尔本最强的拍卖周末。

Ray White Mill Park销售顾问Adam Velardi表示，部分买家在观望几周后重新入场，但市场改善并不均衡。高价房仍可能难找买家，而地段好、维护佳、竞争房源少的房产，则更容易引发竞价。

Ray White Victoria首席拍卖师Luke Banitsiotis表示，现场人群、紧张肢体语言和买家情绪，有时在第一口价之

不过，专家也提醒，清盘率不能单独代表整个市场转强。Whitefox Advocacy董事Nicholas Morrison指出，在疲弱市场中，很多房产会被中介从拍卖转向私人销售或意向书销售，因此拍卖清盘率可能只反映进入拍卖场的那部分房源。

Morrison认为，墨尔本可能已经接近周期底部，优质房产仍能吸引买家。他预计今年春季市场会是“审慎有序”，而不是全面繁荣。对换房升级买家来说，当前价格调整反而可能创造机会。

周六已公布成交中，Richmond的14 James St以331.5万澳元成交，成为最高价拍卖结果。Carlton North的542 Canning St以238万澳元成交，Kew East的12 Minto St以227万澳元售出，Hawthorn和Armadale也出现接近或超过200万澳元的成交。

墨尔本市场是否真正反转，还要看春季房源增加后买家能否继续吸收供应。目前更准确的判断是：市场没有死，但只对优质、定价合理的房产更友好。

03

房价高杠杆区低迷期跌幅大 购房三年后转售受冲击最大

一项新研究揭示了一批「惯犯」级房价波动郊区，每次房地产低迷来袭，这些省会城市都会遭遇最惨烈的房价暴跌。

数据分析机构FoundIt的研究追踪了三次重大低迷期的房屋中位价：2011至2012年全球金融危机后下行期、2017至2019年信贷紧缩期、2022至2023年连续13次加息后的调整期。

独家研究报告显示，全国多个高端郊区和房贷重压区都很容易出现房价两位数暴跌。其中柏斯集中了最多的波动性市场，墨尔本内城区、悉尼外城区及达尔文部分区域也易出现价格剧烈下行，布里斯本和阿德雷德在历次低迷中出现大幅价格下跌的郊区数量较少。

报告作者、数据科学家拉德纳表示，受房价下跌冲击最严重的是购房三年后转售的业主。这些家庭往往只能接受任何能拿到的价格，这种高出售意愿通常源于债务相对于收入过高，在2017至2019年低迷期，三分之一的三年期持有者在市场触底时处于亏损状态。

柏斯是主要首府城市中波动性较大的住房市场，低迷期持续久、复苏慢。其东南部的Serpentine-Jarrahdale在2017至2019年信贷紧缩期中位价暴跌40.3%，从67万元跌至40万元，2011至2012年该区域也曾下跌20.4%。

悉尼受冲击最严重的是高端高杠杆受追捧区域。

Dural-Wisemans Ferry在三次低迷期分别下跌21.5%、18.7%、14.1%，房价约为典型家庭年收入的15.9倍，是业主高杠杆的标志。

Rouse Hill-McGraths Hill、Hawkesbury、Ryde-Hunters Hill也在对应低迷期出现超19%的跌幅。

墨尔本的Stonnington、Port Phillip和Essendon在三次低迷中均出现两位数跌幅，Stonnington西区在2022至2023年三个月内蒸发22.4%，损失47.1万元。

拉德纳说，这些地区自2010年以来已经出现过三次房价跌幅两位数的情况，而在低迷时期表现最差的地区在市场调整后有所回升。

达尔文的Palmerston在2011至2012年下跌26.3%，当地也开启了长达十年的下行周期。

阿德雷德的房价下跌主要集中在高档内城区，跌幅最大的是Norwood-Payneham-St Peters（2011-12年度下跌19.5%）和Holdfast Bay（2011-12年度下跌19.3%）。

大布里斯本房价的持续下跌幅度相对较小，只有Bribie-Beachmere的跌幅在2011-12 年下跌了20.9%，整体房价下跌幅度较小且持续时间较，中位数房价在19个月内就恢复到了峰值水平。

拉德纳说，对于有能力持有房产的人来说，时间会抚平经济衰退带来的创伤，在2022至2023年房地产低迷的底部，持有房产超过10年的业主几乎全部拥有正资产，部分人房产价值甚至上涨90%。

04

公寓需求升跑赢独立屋 高房价区域涨幅差距拉大

高利率正加剧住房负担压力，促使买家寻找更实惠的选择，随着独立屋变得越来越难以负担，买家可能正转向公寓，这也导致部分地区的公寓价格涨幅显著超过独立屋。

根据PropTrack 6月房价指数，公寓价格年涨6.7%，月环比持平，表现优于独立屋，后者年涨幅为5.6%，月环比下跌0.4%。

进一步分析显示，自2025年1月以来，公寓的累计价格涨幅9.9%已高于独立屋的9.6%。

截至2026年6月的六个月里，新上市的独立屋和公寓数量分别同比增长6.3%和6.9%，供应量增幅相近也表明价格增长趋势很可能由需求驱动。

Realestate.com.au的搜索行为也指向类似趋势。

2020年底公寓搜索量占总购房搜索量的比例不足30%，2021至2024年间持续攀升并稳定在37%至39%之间，自2025年底以来该比例再次上升，反映出近期对公寓的需求有所增加。

支撑公寓需求及其更强劲价格涨幅的核心因素，是其相对独立屋的负担能力优势。全国范围内，独立屋中位价为1,001,000元，典型公寓价格为735,000元，两者相差266,000元。尽管近期房价有所回落，但房价仍接近峰值，远高于疫情前水平。

根据PropTrack的住房负担能力报告，2025年中等收入家庭仅能负担得起15%房产的贷款还款，独立屋的高门槛将越来越多买家挤出市场，进一步推高公寓的受欢迎程度。

另外，不同地区的公寓与独立屋价格涨幅差距十分突出。

新州过去一年North Sydney – Mosman、Great Lakes和Canterbury地区的公寓表现，分别比独立屋高出13.5%、12.3%和12.1%，其中North Sydney – Mosman和Canterbury的雅柏文价格不到独立屋的一半，为潜在居民提供了更实惠的入市切入点。

维州的Murray River – Swan Hill、Boroondara和Mildura地区，自2025年6月以来公寓价格涨幅分别比独立屋高出13.6%、12.5%和12%。

布里斯本的Brisbane Inner、Brisbane Inner – West和Beaudesert，过去一年公寓价格增长15%至28%，是当地独立屋涨幅的两倍以上。

南澳的Port Adelaide – West、Prospect – Walkerville和Marion，公寓涨幅分别比独立屋高出12.6%、12.4%和7.4%。

西澳的South Perth、Cottesloe – Claremont和Belmont – Victoria Park，公寓价格涨幅分别超过独立屋8.7%、5.9%和5.2%。

最新CPI数据显示，通胀仍高于央行2-3%的目标区间，未来加息可能性上升。若加息落地，借贷能力下降将进一步推高公寓需求，公寓大概率继续跑赢独立屋，高房价区域的涨幅差距还会进一步拉大。

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