北京
大家好，我是地产十一郎。
8月7日，周五。北京调整房地产政策：五环内限购从“缴满两年社保”降到“一年”，公积金贷款额度大幅提高。
朋友圈很平静。没人刷屏，没人喊“暴涨前夜”，开发商也没有连夜收回折扣。
但有人真的因此买到了房。
张凯（化名），山东人，2024年毕业来北京，在一家互联网公司做运营，月薪到手一万出头。以前他不够资格——社保还差一年。
8月7日晚上，他给我发了条微信，就一句话：“十一郎，我能买房了。”
很多人对这个政策的反应是“就这？”
但对张凯这样的人来说，这扇门开得刚刚好。
你算一笔账：月薪一万多，在北京租房花掉三千，吃饭交通两千五，社交应酬一千五，一个月能攒下三千块就不错了。靠工资买房？
做梦。
但家里父母帮衬一点，自己攒了一点，临近买房再向亲朋借一点，首付凑个七八十万，就可以买一套总价两百多万的房子。
月供控制在八千以内——
比房租贵不了多少，但房子是自己的。
以前的问题是：你有钱也买不了。社保年限不够，连进场的资格都没有。
现在，门槛从两年降到一年，那些刚在这座城市站稳脚跟的年轻人，提前拿到了入场券。
张凯说了一句我印象特别深的话：“以前我觉得北京的房子跟我没关系。现在突然觉得，够够脚，好像跟我也有点关系了。”
今年北京楼市的底色，是刚需。
上半年热销的项目，九成以上是靠刚需撑起来的。
十一郎在之前的视频中就讲到过，北京的这成交量，其中的很大比例是刚需，更多的是首次购房——也就是那些之前除了花呗和信用卡，还没背过正经贷款的年轻人。
他们的资产负债表还没遭受过重击，当房价跌到能负担的时候，他们入场了。
五环内限购改为一年，给了他们多一个选择——五环以内的二手房。
城区房价早已不再坚挺，但配套、位置、交通便利性甚至学区还有优势。当价格跌出性价比，成熟地段的二手房对刚需来说反而是个好选择。
一位做了20多年的新城二手房的经纪人大哥跟我说，新政出来后的这两天，看房的人
从这个角度看，五环外的刚需新盘，可能要承受一点点压力。政策调整给了刚需客户更多的选择，他们可以不用舍近求远。
而五环内总价六百到七百万元的刚需项目，则会迎来一些机会。如果这种情况逐渐增多，五环内的二手房能够逐步盘活，对改善型项目来说就是好消息。二手房有人买，卖旧买新的链条就能转起来。
公积金这一次，比限购调整更有含金量。
夫妻双方缴存公积金买首套房，最高能贷240万，比原来翻了一倍。缴存一年就能贷20万，缴存五年零一个月就能顶格贷240万。
北京400万左右的二手房占比超过一半。这个总价，公积金新额度能覆盖大半。公积金首套利率2.6%，商贷3.05%。利息低了，月供压力就小了。公积金贷款，终于从“摆设”变成了“有用”。
这是一个温柔的政策，让普通购房人得到更多好处。
以前买不起房的，不是因为政策太严，是因为房价太高。以前没资格的，不是因为不想留在这座城市，是因为还没熬够年头。这次政策解决的，恰恰是那些“想留但还没够年头”的人的问题。
张凯决定这个周末开始看房。他说：“我以前觉得北京只是一个工作的地方。现在突然觉得，它好像可以是一个家了。”
对北京楼市来说，这样的年轻人多起来，市场才能真正稳下来。政策能做的，就是给这些年轻人留一扇门。剩下的，交给市场，交给时间。
毕竟，北京的房子，终究是要有人住的。
十一郎建了一个北京买房群，在群里会发布一些楼市政策分析、新盘的信息节点、二手房的数据分析，以及一些优质法拍房的信息，感兴趣的伙伴可私信我进群。
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