上半年预亏破亿、超28亿现房深套：深振业李伟还要让广州项目“躺”多久？

最近，黄埔区班岭村旧改的方案终于批下来了。

这个总投资大概10.7亿的小旧改，从表决到过会，硬生生熬了5年。

来源：黄埔区政府

这5年，其实也是整个黄陂板块的缩影。

5年前，这片区域拿地靠抢；5年后的今天，不少高价拿地的开发商都在为当初的狂热持续“买单”。

其中，最典型的例子，莫过于当年的黄埔“地王”——深振业旗下的振业天成。

跌落的价格，换不来销量

把时间倒回2021年，深振业花了约25.65亿元拿下黄陂这块地，当时楼面价高达24546元/㎡。

地价这么高，开盘价格自然低不了。

2022年9月开盘时，129㎡户型高位价格卖到约4.7万-5万元/㎡，总价突破600万；168㎡的大四房更是叫价超过900万元，折合单价破5.3万/㎡。

然而，近期踩盘了解到，振业天成已彻底滑入价格战泥潭（注：价格仅供参考，具体以实际为准）

• 129㎡/130㎡四房：报价约3.4-3.5万元/㎡，总价降至约440万-460万元。

• 168㎡大四房：报价约3.6-3.7万元/㎡，总价降至约600万-620万元。

以同面积段产品计算，168㎡户型当前总价与历史高位报价相差约280万—300万元，降幅超过三成。

近30亿资金沉淀，去化陷于停滞

降价，并没有换来销售的增长。

现场销售人员对项目状态表述是：“除尚未推售的3A号楼和4号楼，已推楼栋主要进入尾货状态。”

但如果在阳光家缘上查一下真实数据（截至8月10日），数据是这样的：

振业天成一共有606套商品房（不含人才房），现在网签358套，还有248套未售，网签率59.1%。

其实，深振业在广州高位站岗的，不止黄埔这一个盘。

把视线转到增城新塘，深振业还有另一个“难兄难弟”振业学府里。

2021年，深振业经过79轮竞价，以总价7.3亿在新塘蝴蝶岭大道西侧拿地，楼面价高达1.5万/㎡。

硬生生捂盘三年后，项目终于在2024年7月开盘，推出建面约75～107㎡的三至四房。

但开盘直接定在1.4万/㎡，售价直接跌破拿地楼面价。

根据阳光家缘网签数据显示，振业学府里目前获批三张预售证总货量合计490套。截至目前（8月10日），住宅未售套数281套，整体网签去化率也仅有约42.6%。

深振业2025年年报的数据，进一步印证广州两大项目去化困境。

截至2025年末，振业天成可售面积约9.66万㎡，累计销售及预售面积约5.31万㎡。

2025年，振业天成全年销售面积只有9772㎡，同比下滑接近40%。

更为刺眼的是，振业天成年末完工开发产品账面余额高达约19.78亿元。

振业学府里的情况同样不轻松。

截至2025年末，振业学府里可售面积约4.60万㎡，累计销售及预售面积只有约1.05万㎡，按面积计算的累计去化率仅约22.7%。

2025年全年，振业学府里只卖了4405㎡，销售金额约5261万元。

项目在2025年5月竣工后，年末完工开发产品账面余额仍然高达约8.60亿元。

把两个项目放在一起看，截至2025年末，振业天成与振业学府里的完工开发产品账面余额合计达到约28.39亿元。

严格来说，这28.39亿元不能全部理解为“没有卖出去的房子”，其中还可能包括已销售、但尚未达到收入结转条件的产品。

但这依然意味着，超28亿开发成本仍沉淀在两个已经竣工项目上，尚未通过销售结转完全退出。

对于上市公司而言，大额完工产品长期压账，不仅持续占用资金，还埋下未来存货减值计提潜在风险。

一旦市场售价继续下探，减值压力还会进一步传导到公司的利润表上。

拿着地王剧本，为什么会走到这一步？

抛开市场大环境，就拿振业天成来说，房子本身和周边配套确实存在一些硬伤。

第一，得房率比不过现在的新盘。振业天成是几年前审批的“老规矩”产品，套内面积大概80%，加上飘窗等赠送，实际能用到的空间大概在95%左右。但在现在的广州楼市，新盘都在卷新规，实际得房率动辄100%甚至110%。面积一样大，别人家就是比你多出一个房或者大半个客厅，购房者心里自然有杆秤。

第二，生活太不方便了。小区虽然在2024年底就已全现房交楼了，不用担心烂尾，买完就能办证。但实地走一圈，楼下的商铺大片空着，目前只有一家便利店开门营业。想吃个饭、买个菜，还得去周边别的小区蹭配套。

交通也稍显尴尬，离地铁6号线黄陂站直线有2公里（来源：百度地图），走路太远，出门基本得靠电动车或者自己开车。加上6号线去珠江新城、琶洲或者金融城都不直达，还得绕去越秀换乘。而且像9栋这种南向靠近广汕公路的房子，还得面对平时马路上的车流噪音。

当初面向改善客群的地王盘，居住配套兑现度，没有匹配项目最初定位。第三，板块没核心产业，两头被“截胡”。黄陂当年炒的是“环天河”，本身缺少强有力的产业支撑，主要靠吸收天河智慧城和科学城的外溢客户。但现在市场变了，天河智慧城门槛大幅下调，280万左右就能买到带地铁、带名校配置的三房。而科学城客户对比之后，也更倾向于留在配套已成熟的本地。夹在中间的黄陂，处境变得非常被动。

营收腰斩、现金流骤降，“卖血”回款？

两大高价项目去化缓慢，足以直接卡住集团总部现金流大动脉。

年报显示，2025年，深振业实现营业收入26.18亿元，同比大幅下降56.83%。

归母净利润层面，公司亏损约4225.75万元。

来源：2025年财报

更为严峻的是，公司2025年经营活动产生的现金流量净额仅为1.89亿元，相比2024年的11.15亿元，呈现出83.04%的断崖式骤降。

2026年上半年，公司预计还会继续亏损8000万至1.20亿元。

面对业绩与现金流压力，深振业近期完成了新一届经营班子的组建。

7月10日，深振业在董事会换届后完成高级管理人员聘任，李伟续任公司总裁，吕红军、叶文峰、聂浩获聘副总裁，李普续任财务总监。

公开履历显示，李伟自2020年起便出任深振业总裁，完整主导2021年广州两大高成本地块的投资开发。

如今换届续任，摆在面前的核心重任，正是消化广州积压库存。

为应对眼前局面，公司甚至在深圳总部按下出售优质资产的按键：

今年6月1日，深振业公告拟通过公开挂牌转让5项深圳地区自有物业，挂牌底价合计1.51亿元。

重点是，这些拿出来卖的资产相当优质，包括前海星海名城三期的幼儿园和肉菜市场，甚至还有罗湖区宝丽大厦裙楼，这可是高出租率、能稳定收租的现金牛资产。

深振业旗下部分项目出租情况 来源：企业财报

公司官方也明确表示，此举是为盘活存量资产、加快资金回笼，以有效补充公司的流动资金。

把这两件事放在一起看，对比很强烈：

一边是深圳总部把满租资产摆上货架来回笼资金；

另一边，是广州项目有超28亿的现房压在手里，面临严重去化困境。

在现在这个买方市场，购房者越来越挑剔。

作为深圳老牌市属国资房企，对于深振业高管团队而言，如何消化广州项目庞大库存包袱，无疑是一道必须解开的考题。

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