北京
文/乐居财经 李兰
低龄人口收缩周期之下，297城楼市格局正在重塑。
据普睿地产研究数据显示，2025年全国小学在校生降至1.02亿人，较2021年的阶段峰值回落了5.6%。
这个数字本身已经足够说明问题，但另一个指标更值得细看：衡量代际接力能力的幼小比跌至32%。
在学前入园率已接近饱和的背景下，这是真实代际结构下的历史性低位。全国原生住房刚需的代际扩张周期，正式收官了。
而总量收缩之下，城市之间的分野比预想中要剧烈得多。
克而瑞监测了全国297个地级及以上城市2022年至2025年的幼小学生人口数据。
结果显示，仅27%的地级市实现了小学生规模正增长。超三成城市出现学龄人口深度收缩。产业与公共服务优势城市持续虹吸年轻定居家庭，"强者恒强"的马太效应不断强化。
小学生规模的梯队分布，则将这种分化推到了极致。
第一梯队：小学在校生超过百万的城市，全国仅有8个，占全部地级市的2.7%，却合计承载了全国10.7%的小学生；
第二梯队：50万至100万区间的城市共51个。这两个梯队加起来，城市数量不到总数的两成，却集中了全国48%的小学生；
而第四梯队：30万以下的城市，多达171个，占城市总数的五成以上，承载的小学生总量却只有全国的26%。头部与尾部之间，是一条几乎无法逾越的鸿沟。
但只看规模，远远不够。另一个维度是结构指标的"真伪分化"。
小学生户籍占比，是剔除人口基数干扰后衡量刚需底盘实际厚度的有效标尺。全国平均水平为7.2%。东莞以25.1%稳居全国首位，深圳、中山紧随其后。
不过，这一指标上升未必都是好消息。东北部分城市出现了小学生与户籍人口双降、但户籍人口降幅更快的"被动抬升"——占比数值上去了，背后却是人口持续外流、学龄人口总量萎缩的双重压力。
这是典型的"虚高"风险。而上海、深圳等城市，因落户政策放宽导致户籍人口增速快于小学生增速，占比反而回落，但这恰恰是城市吸引力增强的良性信号。
再看更具前瞻性的样本——TOP50房地产前景城市，其低龄人口指标全面跑赢全国均值。小学生发展速度101.8%，显著高于全国的98.2%；平均幼小比33.9%，高出全国2.2个百分点；平均小学生户籍占比9.7%，较全国高出2.5个百分点。学龄结构的表现与投资前景排名高度匹配。
基于低龄人口基本面与广义库存数据，这50个城市被进一步划分为四类供需格局。
韧性安全型，是供需匹配度较优的阵营。成都、广州小学生规模均突破130万人；厦门、东莞小学生户籍占比分别达14%和23%；合肥、杭州小学生发展速度均超104%；杭州幼小比达41%。供给端同样安全——成都、杭州广义消化周期不足2年，广州仅2.7年，合肥约1年。
代表城市包括广州、成都、杭州、合肥、厦门、东莞、上海、郑州、长沙、苏州、中山。
双重承压型，供需两端压力并存。哈尔滨低龄学生综合得分位居TOP50末位，小学生发展速度仅96%、户籍占比不足4%；石家庄幼小比仅26%。太原、南宁广义消化周期分别高达15.9年和13.1年。
代表城市包括哈尔滨、长春、沈阳、南京、石家庄、太原、南宁、嘉兴、三亚、常州、扬州。
业内分析，2026年，常住地基本公共服务均等化政策落地，推动教育、住房与户籍脱钩。随迁子女教育保障、公租房保障范围扩大等政策落地，将进一步激活人口流入城市的定居需求。低龄人口优势城市的中长期确定性，正在持续增强。
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