165轮举牌夺地！这家神秘民企，居然要造天价合院？

5月26日，北京南二环蒲黄榆0017地块开拍，在保利发展、招商蛇口、绿城中国、厦门国贸几家国央企共同围猎的情况下，杀出重围笑到最后的却是一家名不见经传的河北民企：

福鑫地产。

经过165轮激烈举牌，这家民企以溢价16.4%的代价，花了10个小目标出头，摘下了这宗北京二环地块。

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福鑫地产成立于2024年7月9日，拍下这宗地的时候，尚还不足2岁，但在北京市场，却从成立之初，就已小小扬名。

2年前，同样是在北京南二环附近，拍出了2024年的北京溢价率之王——东城区金鱼池地块，而拿下这宗地的房企正是：

福鑫地产母公司河北鑫界。

甚至还是初入北京，就在摇号阶段中了大奖。

地是7月3日拍出的，6天后福鑫地产就成立了，而其注册地址恰是：

北京市东城区金鱼池中街2号院4号楼1层106南侧1047。

简单来说，福鑫地产，本就是为在北京的开发而生的。

当时很多人都没能想到，2年后的现在，河北鑫界又直接以福鑫地产之名，再度在北京土拍市场大杀四方。

02

从地段来说，两年前的金鱼池地块，比蒲黄榆地块还要好上数分，蒲黄榆是今年北京拿出的距离二环最近的地块，和南二环的直线距离仅有大约300米，已然是相当稀缺，但金鱼池地块的位置却还要往北再数上几公里，甚至还是：

如今放眼北京都屈指可数的二环内地块——这里再往北1.5公里，就是天安门广场，几乎可以算是北京最最核心的“一环地块”。

整个项目身处全国重点文物保护单位天坛建设控制地带，金鱼池之名源于其本是金元时期皇家养金鱼的水域，周边也可以说是文保环绕，价值不可估量。

即便在楼市价格一直控制得极好的北京，2年前河北鑫界拿地时，这里都被给到了足足15.1万元/㎡的新房指导价。

只是地段这么优秀的一宗地，也因为文保环绕的天赋，设计上处处受限，方案甚至需要通过国家文物局审批后才能落实。

最终，河北鑫界拿到手里2年，也在严格的方案审批下足足沉寂了2年之久。

在今年5月河北鑫界再度出手前，很多人已经都快忘了还有这块宝地未出山。

而其前脚刚刚在北京土拍市场再次炸锅，后脚，这宗二环内城芯地块的方案，也终于姗姗来迟做了公示。

03

当年河北鑫界拿下这宗地时，很多人惊呼其到底是何方神圣的同时，也悄悄为其捏了一把汗。

金鱼池地块虽是当年的溢价王，但同样也几乎可以说是整个北京土拍史上体量最最小的一宗地。

虽然溢价了25%，但最终的成交总价也仅有3.375亿元，占地仅有3027方，总建面加上地下都才仅1万方出头——甚至绝大多数还划给了商办。

最终一算住宅的地上建面，仅有可怜的1700㎡。

而按15.1万元/㎡的指导价算，这1700㎡的总货值也仅有2.5亿出头——想要收回土地成本，都至少要将住宅突破上限，卖到20万一平。

更雪上加霜个的是，占了更多体量的商办更是硬性要求自持至少20年。

简单来说，短时间内算，怎么做都像是一场纯亏本的生意。

从公示的总平图看，办公楼顺应着文物局的要求，规划了地上5层，地下3层。

1700㎡的住宅建面，也并没有挑战做纯正的北京四合院，而是选择了打造7套L型合院，地上2层、地下3层。

在北京二环内，带院子的一手房、还是中式合院，稀缺度可想而知，还仅仅只有7套，怎么看，都还不够塞牙缝的。

很多人已经在推测：或许，打从一开始，选择摘下这宗地的河北鑫界，就没打算走常规的开发销售路子。

比如论体量，金鱼池的这几套合院，河北鑫界内部或许就足以消化——毕竟综合来看，留下来做自家在北京的资产配置，或许才是最明智的玩法。

从某种程度上看，金鱼池地块像是为这家河北民企撕开了一道“进京”的口子，而今年5月新拍下的蒲黄榆地块，似乎更像是承载了其在北京的发展野望。

虽然同样是硬性要求诸多的小地块，但仔细一盘算，实际住宅建面也有接近1.7万方，相较于处处受限的金鱼池地块，更能建造出一个小规模社区，足以好好在北京玩转一把。

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这家似乎铁了心要在北京闯一闯的河北神秘民企，成立于2005年，由水福来和李淑英分别持股50%。

值得注意的是，身为实控人的水福来，还同时出任河北华电石家庄热电副董事长。

在这家热电公司，河北鑫界持股18%，剩下的82%由央企华电集团旗下华电国际持有。

简言之，这家民企，并非是全无背景。

过去在大本营在石家庄，河北鑫界曾打造过鑫界王府、鑫界9号院等项目。鑫界9号院曾是石家庄赫赫有名的烂尾大盘，在2014年开始因资金链断裂一度停摆，直到2023年才勉强交付。

更微妙的是，今年5月，河北鑫界在北京土拍市场再次出手前，才刚因为一个仅有22.68万元的标的，就被列为了被执行人。

而转头，资金链似乎有些吃紧的河北鑫界就又在北京玩了把大的，堪称是当下的北京内城地块收割机。

两年两次拿地，仅花了不到14个亿，就得到了很多人梦寐以求的北京内城入场券。

有河北本地人现身说法，如今河北鑫界在石家庄大本营，将诸多不保值的资产几乎都尽数出售了，其中还包括了鑫界大厦，综合来看无非是：

庄里不好过了，去北京博一把。

主编：张艳

责编：Nanako

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