天津
北京融创壹号院这个项目本身的整体货值——住宅部分可售货值356亿元，叠加配套商业后整体货值超过400亿元。被重组的，是一笔68.322亿元的存量债务。2026年7月30日，中信金融资产官宣项目盘活成功，预计2026年底交付。
项目底子：资产是好的，死在债务上
融创壹号院位于北京东四环朝阳公园板块，紧邻朝阳公园，覆盖CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈。项目总占地7.52万㎡，总建面66万㎡，规划350套纯大平层，单套总价2860万–4500万，套均约1亿元，备案均价17万元/㎡。
资产质量没问题，问题出在钱上。项目前期依靠中诚信托融资，累计形成68.322亿元存量债务。2023年9月该笔债务到期后，楼市降温、销售回款覆盖不了本息，现金流彻底断裂，工程全面停摆，成为核心城区少见的高风险停工顶豪。
中信的"三刀"：降息、减债、延周期
2025年1月，中信金融资产正式接手中诚信托所持债权，并与融创签署债务重组协议。根据融创中国港交所公告披露的硬数据，重组核心变化有四点：
砍本金：融创此前已支付的16.35亿元全部计入本金清偿，剩余债务本金从68.322亿元核减至51.972亿元
免违约金：项目预期产生的高额违约金全部免除，历史欠息核定为6.5亿元
降利率：年化融资利率从9.6%下调至6.5%，全周期综合融资成本压降至约4.12%
延期限：还款周期拉长至4年，最终兑付延后至2029年1月
原来68亿本金每年利息就要6.5亿，降息后再叠加本金核减，项目每年的财务开支直接砍掉近三分之一，短期集中兑付压力也被打散。
比减债更关键的，是资金闭环管控。中信依托"股+债"结合的纾困模式，通过债权承接、债务重整、资金闭环管理、项目运营跟进的全流程方式，对项目资金使用、工程建设、销售运营进行常态化监管。销售回款进专户封闭管理，优先保障工程款和农民工工资支付，规避二次停工风险。
盘活结果：从停工到年底交房
随着处置方案全面落地，项目风险逐步缓释：
停滞工程恢复正常运营，住宅主体基本完工
建筑立面、大堂公区、地下车库、园林实景示范区全部对外开放
预计2026年底全面竣工交付，数百户购房家庭"收房有期"
销售端表现强劲：2026年7月摘得北京3000万+豪宅成交金额、套数双料冠军，"无折扣"前提下持续热销
为什么是融创壹号院能被盘活？
中信金融资产敢下场，底层逻辑有三：
地段不可复制——朝阳公园板块近十年无新增宅地供应，资产价值不随周期缩水
货值足够厚——住宅356亿+商业的整体货值超过400亿，足以覆盖重组后52亿量级的债务包袱
只有流动性危机，没有硬伤——产权、规划、产品都没问题，理顺债务+保施工就能修复价值
更重要的是，中信这套"股+债"模式在上海董家渡（外滩壹号院二期）已经跑通过一次：2022年联合浦发银行等注资超120亿元，2024年三开三罄、销售额215亿元。北京壹号院相当于复制粘贴。
对融创的意义：从"被救"到"操盘手"
把视角拉到融创整体化债大局，这个项目是标志性节点。截至2026年5月，融创与中信金融资产、长城资产、东方资产等AMC合作落地规模已超300亿元，2025年全年盘活12个项目、回笼约112亿元，有息负债从2021年底高峰压降1334.5亿元。
更深一层，孙宏斌借这次纾困搭起了"而今资本 + 而今管理"的双平台：现今资本对接AMC等资方，在一二线城市筛不良资产包；现今管理（原融者共创建管集团）负责代建操盘。融创从"被纾困的房企"转向"不良资产市场的专业服务商"。武汉光谷湖畔捌号项目就是转折点——中信金融资产把项目交给融创操盘，融创从"被救者"变成了"拯救者"。
所以"400亿盘活"的本质：是一个货值超400亿的顶豪项目，通过AMC"受让债权 + 减债降息 + 展期 + 资金闭环"的组合拳，用51.972亿元重组后的债务包袱，撬动了356亿住宅货值的复工交付。它为"核心城市优质资产但因流动性停工"这一类项目，提供了一份可复制的化险样本。
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