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地块位置：市北区胜利桥，原捷能南地块（纺织谷片区）
项目名称：海信·望天境
️规划：共计16栋多层/小高层住宅
户型配比（规划公示）
111㎡｜303户
119.9㎡｜134户
123㎡｜147户
129㎡｜22户
134㎡｜118户
142㎡｜22户、98户
主力户型：111/120/123㎡刚改；134/142㎡改善
配套亮点：临近地铁线路，靠近河岸景观带，海信高端序列产品

前几天，针哥参加某家开发商组织的媒体行业共创会。席间有位高管举着酒杯对我说了一句话：针哥，你这么多年，坚持不懈，终于把张村河板块的房价给干掉了。

我笑着对这位高管回敬一杯：过奖了，我一个小小的媒体人，没有那么大的本事。

张村河板块到底应该值多少钱，本质上是地产下半场，开发商规划中“千难万难，不离崂山”的宏伟蓝图，与老青岛本地市民“即墨猴子，崂山王八”的底层认知，激烈博弈的结果。

这话可能说得有点low，但是，当下房地产已经走向下半场，城市扩张基本结束，房子也从能涨价、升值的金融产品变成了与汽车、手机一样的消费品这件事，却是不争的。

这时候还愿意买房的人，绝大部分都是想要住新房子、大房子、好房子的本地老市民。说得专业一点，就是改善一族。

开发商在说“新兴板块、前景无限”的时候，难道就真的不考虑一下购房者——也就是甲方爸爸们——的意见吗？

这就是开发商们现在看到的：

站在卖新房的角度，差不多的房价，差不多的销售力度，错埠岭板块一家楼盘，三个月卖掉的房子比张村河同行三年走掉的量还要多。

站在二手房的角度，崂山很多所谓高端奢宅交付就跳水，反观海泊桥、市北CBD附近的很多次新小区，不跌反涨。崂山壹号院的洋房被市北润府的高层按在地上摩擦，甚至出现了同为海信的房子，都市果岭的房价比湖岛世家还要低的奇景。

为什么？

答案很简单：青岛主城区，两大最出名的地标建筑是栈桥和五月的风，所有市级配套实际上都是围绕着这两大建筑来建设的。

再看看青岛市区人口的分布，主要集中在市南、市北老城区，以及李村商圈周围。

如果在地图上画一条线，大家会看到，青岛市区绝大多数的人口，都分布在宁夏路-福州南路-黑龙江路这条线的西边（当然还有一种说法是宁夏路-银川西路-劲松五路-黑龙江路，两种说法都对，没必要深究）。

这条线我们称之为“青岛楼市指南针线”。

市区的存量人口、配套都在线西边，到了楼市下半场，也不能指望太多的增量人口。问题在于，现在开发商们却在这条线的东边疯狂拿地造势。

供需关系失衡，楼市未来走向可想而知。

所以，地产下半场，青岛主城区的购房攻略是“买西不买东”。

这句话不是要把大家一杆子支到老城区的西镇、大庙山。而是说，青岛买房应该尽量避开一些东部华而不实、人口太少、房价过高的板块，选择福州北路-黑龙江路西侧人口密集、配套齐全，房价反而相对低廉的区域，买那些在“插花地”上建设的，被“老破小”包围的高品质新建、次新小区。

说到这里，可能有些喜欢钻研，打破砂锅问到底的朋友就有疑惑了：

“指南针线”东边的板块，可不止张村河一个。

好像……好像还有东李呢？

关于“青岛楼市买西不买东”，针哥此前一直集中拿浮山后、张村河两大板块说事，很少提同为“指南针线”东侧的东李板块，主要有以下几个原因：

第一、东李板块的房价，此前一段时间，并没有张村河那么离谱。

纵观东李楼市，高品质、低密度的新房大部分在2万元/㎡左右，如果容积率特别低，可以卖到2.5万元/㎡上下。很多高层现在的房价也就是1万元/㎡出头。相比张村河一些高层动辄4万元/㎡的房价，差距还是很大的。

而且东李的房子，主打就是一个环境好，密度低，到处都是小洋房，人口密度自然也不可能上得来。指望这个地方配套齐全、商业繁华，似乎也不太现实。

所以有一种说法，东李这个地方，按照行政区划，它是属于市内四区的范畴，但是如果站在分析楼市的角度，可以把它当做一个比较典型的郊区板块来看待。

不是所有人都喜欢西部老城区人挤人、车堵车，很多老建筑破破烂烂的既视感。东李山清水秀，环境上佳，当然是一个适合居住的好板块。

关键是价格还不贵。

第二、由于崂山房价太高，很多在金家岭、株洲路工作的中产“近崂山而不进崂山”。东李意外成为前些年上班族睡城的首选。

说起房地产，针哥我始终有个观点：宏观的房价走势、板块分析，跟现实中购房者选房买房，不能简单地划等号。

举个例子，青岛某些房地产砖家天天讲蓝色硅谷是“楼市大坑”，但对于在蓝光晶科、森科特仪器、还有山东大学青岛校区工作的员工而言，上班的单位就在蓝色硅谷，房子买在附近……似乎合情合理。

再说，针哥自己在直播的时候经常说这样一句话：

青岛毋庸置疑的城市核心、关键配套还是在栈桥、中山路以及五四广场、奥帆基地附近，如果你买房不喜欢老城区的破旧、拥堵，喜欢道路宽阔、山清水秀，与其花天价去崂山，为啥不去买唐岛湾、灵山湾附近的高品质新房？在崂山的房价面前，隧道那点成本可以忽略不计，甚至雇个专职司机的费用都绰绰有余。

这个逻辑对于房产板块分析而言很严谨，但站在具体某个人买房的角度，如果整个的生活圈子都在金家岭附近，刚才说的那句话并不适合他。

上班在金家岭，前几年崂山、浮山后房价太贵，其它板块房子不是差就是破，怎么办？与张村河一路之隔，房价天壤之别的东李是最好的选择。

崂山只服务有钱人，但包括你我在内的99.9%的家庭，都不能称为“有钱”。所以，前些年的东李楼市，一直很火爆。

不管是号称“价格屠夫”的森林公园，还是世园会附近的金茂府、璀璨璟园，天麓湾，象耳山附近的青山湖岸，销售业绩都非常不错。去年杀入主城区的青特地产，在东李更是创造了四开四罄的营销神话。

按理说，东李这种密度低、环境好、配套差的板块，需要按照近郊板块来看待，适合中产以上阶层周末度假、第二居所。根据这个结论，东李应该是大户型的房子卖得更好。但实际上不是。刚才提到的小区，无一例外全部是中小户型的营销拔得头筹。

解释只有一个，就是崂山的上班族、打工人被房价“挤”到了东李。从青岛这几年人口增量数据来看，李沧区的人口增幅，不出意外地拔了头筹。

文章一开始，针哥讲过，楼市下半场，青岛大姨才是开发商们的衣食父母，大姨们说哪来不“散”青岛，哪个板块的房子就要降价。开发商达成共识，想在张村河大展宏图，建改善社区，但是大姨们不认，结果就是现在的张村河的二手豪宅被错埠岭、海泊桥的次新高层“吊打”。

但是对于东李而言，大姨们反而说了不“散”，毕竟对于超过10‰的人口增幅数据而言，就算青岛大姨们不认可东李的板块价值，被崂山房价赶过来的，源源不断的上班族们，也足以支撑东李板块新房的销量。

看着房子热销，开发商很开心……且慢。

东李板块，未来隐忧其实很多。

一、闫家山-胜利桥，作为青岛主城交通最便捷的板块，比东李更适合上班族。

对于打工人、上班族而言，买房关注的“点”，除了房子的价格、品质之外，配套里面最重要的，应该是交通。

但是，如果论交通，偏居主城东北一隅，地铁只有2号线，完全不能做到全覆盖的东李，相比隔壁坐拥1、5、7、8四条地铁线路，环湾大道、跨海大桥高架、重庆路高架在板块周围纵横交叉的闫家山-胜利桥板块，那就逊色太多了。

针哥前几天在闫家山的海信·境观营销中心参加海信地产的新品（海信·君安和海信·望天境）发布会，发布会结束后，开车到浮山后大润发附近的办公室，高架路上一路畅通。

从售楼处出来，到坐进办公椅，用时仅有8分钟。

这个通勤时间，东李的竞争对手只能说：“臣妾做不到啊”。

当然，有人说，早晚高峰堵车，针哥你这个闫家山到浮山后的8分钟的通勤时长可不能作数。

但是，众所周知，早高峰东李驱车去崂山，九水路-石牛山路的青银高速上桥口、银液泉路-九水东路交叉口，黑龙江路，全部都是“堵点”。2号线虽然可以从东李直达金家岭，但毕竟还是要在李村转一圈。远不如从胜利桥、闫家山直达金家岭的5号线便捷。

所以，无论怎么看，都是闫家山、胜利桥的业主，上班通勤来得更舒服。

前些年很多上班族买房选在东李，不考虑闫家山-胜利桥板块是有理由的：东李山清水秀，小洋房鳞次栉比，看起来就舒坦；反观老四方，老房子看起来破破烂烂，新房子动辄大高层，户型要多小有多小……

但是2026年，无论闫家山，还是胜利桥，都出现了可以跟东李在价格、品质方面硬碰硬的改善楼盘。

再瞧瞧胜利桥一带的配套，无论是三甲级的中心医院、启润学校，万科Mall商业中心，都是东李现阶段欠缺的。当然交通就更不必说了。

胜利桥、闫家山的崛起，会在极大程度上冲击东李楼市的市场行情。

二、同是改善楼盘，东李和新都心，价格差不多，你会怎么选？

说起前几天参加的海信地产发布会，还有一个消息不能不提，就是新都心板块的海信·君安准备开盘了。在会上，海信地产的负责人信誓旦旦地说，君安的价格，对于购房者而言，应该是个挺大的惊喜。总之是不贵。

看到这里，可能有人会说，毕竟是海信君字头的楼盘，好歹也得称个3万元/㎡吧？针哥在这里明确说，没那么贵。

对于东李的购房者而言，这就有点儿意思了。

虽然说，东李的房价，不论青特，还是世园会那几位，都是2万元/㎡出头，但同样，不论青特还是世园会那几位，都是毛坯房交付。

反观海信·君安，它是精装，而且精装标准还挺高。扣掉装修以后，大家会发现，新都心与东李的小高层，房价几乎没啥差距。

这就有意思了。两边房价差不多，你是愿意住在东李，还是更愿意住在新都心？

一边是城市核心地段、人流密集，全青岛营业额第三名的大商场就在附近，另一边是偏居一隅，除了环境好以外，其它如交通、配套、商业全是短板，还被很多大姨说“不散青岛”。

反正针哥明确说了，如果我自己是给自己买首套房，第一居所，那么在东李和双山之间，答案几乎不用选——闭着眼睛买双山。

至于有房以后再买房一族，想要找个山青水秀、环境至上的第二居所嘛……

在这方面，东李确实比新都心强。但是在东李面前，唐岛湾、灵山湾、甚至夏庄都表示，针哥说得对！

青岛楼市，买西不买东，能在西边得实惠，就别在东边硬烧钱……

三、种种迹象表明，张村河楼市的临界点已经到来。一旦崂山楼市的“多米诺骨牌”倒下，你还会去买东李吗？

说过胜利桥和新都心，其实对东李楼市影响最大的板块，非张村河莫属。

很多朋友看过针哥的文章，感觉我一直跟张村河的开发建设大方针唱对台戏。

其实张村河板块不是不应该开发，而是这种地理位置在山北坡，河南岸的新兴板块，既然想要整体开发建设，就应该把人口、产业、商圈的导入放在首位。多建配售型保障房，80㎡的二居室，给青岛这座城市最底层的上班族、打工者一个兜底的居住空间。等人多了以后，再慢慢把改善型住宅建起来，这才是针哥一贯的观点。

在张村河这种地方坚持开发高端住宅，将来出问题的概率非常大。

文章开头提到的，给针哥敬酒的那位开发商高层，在越秀·和樾府工作了很长时间。也正是他透露了一些数据：和樾府一共有569套房子，卖了3年销量勉强刚过一半。

3年卖掉一半，再坚持3年就可以卖完？不好意思，房产销售不是小学一年级数学题，账不是这么算的。

现实情况是，越秀这家外地开发商进青岛盖项目，就跟外地人初来乍到青岛生活，在够级牌桌上被本地小哥狂虐的感觉差不多。

房子刚刚交付，就有房主把和樾府楼王198㎡大平层降价百万求售，业主背刺开发商，狠狠“点”了一下。

同期开盘的通和启章、君一金茂府，甚至海信君玺等楼盘，早已成为过去式，和樾府被同行“烧”了一把。

今年张村河新出的两块地容积率只有1.2和1.3，容积率高达2.5的和樾府，没卖完的房子被后来的新品“闷”到了家里。

所以，坊间公认，和樾府如果还是坚持不降价，那就真的是青岛楼市排名大“拉”，“四贡交齐”的节奏了。

种种迹象都表明，以和樾府为代表的，2023年进场开发，直到现在还有很多房子卖不掉的张村河诸楼盘，大幅降价、断臂求生是唯一的出路。

目前和樾府的价格已经从最初的4万元/㎡以上来到了3.4-3.6万元/㎡的水平线上，当然这个价格距离能把房子快速卖出去的水平还差得远。再经历一轮大幅降价已经是理所当然。

降价没有争议，争议是能够降价的空间是多少。目前坊间的争论在于，越秀为了清盘，为了与容积率1.2的新品——金茂璞逸崂山相竞争，会不会把价格调整到3万元/㎡以内。

然后，请大家讨论一下，如果和樾府的价格低于3万元/㎡，那么东李板块的竞争对手应该卖多少钱才合适呢？

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