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一、地段区位

长沙河西·岳麓区南部·大王山南片；长沙三环外，到五一商圈直线距离约18KM

周边配套

1、交通

南北主轴 - 潭州大道、东西融城 - 科创大道、跨江融城 - 暮坪湘江特大桥,地铁3号线坪塘站直线距离200米+5号线（规划中）

2、教育

配套入读市一中科学城校区初中部，有官宣文件。学校就在校区南侧，目送式上学。

3、商业

近享双湖科创广场，同时依靠地铁3号线4站即达享京东MALL、宜家荟聚中心、洋湖天街、湘洋广场等商业资源，项目还规划一万方商业

4、休闲

观音港湿地公园、中央绿轴公园、湘江科学城湿地公园、白泉河湿地公园等自然山水环伺

大概两周之后，6月16日老左登录长沙住建局官网，查询到3栋住宅共计136套房源，可售状态的房源约为68套，也就说已售房源约为50%。

其中1号栋是17层小高层，79平户型，卖得最好，约60%；12栋是26层的大高，89平小户型，已售状态超过50%；11号栋是120平的大户型，已售约35%。

这是唯一可以查询的权威数据，因为住建局官网的网签数据有一定的滞后性（开发商上传资料不及时，或者客户延后网签的情况都会存在），并非最终的销售数据，所以特意延后两周查询。

整体来说，小户型因为总价低，卖的比较好，特别是1号栋是小高层，虽然单价略高，但是总价低，对于以学位为核心卖点的远郊楼盘，总价低是流通性的关键。

对于准备不足、仓促开盘的远郊新房，首开能有这样的去化速度已经是难能可贵。

梦想学府1912到底怎样，能不能买，今天我们来盘一下，坚持客观中立，坚持专业靠谱，不啰嗦，只说干货，欢迎大家点评！

一、基础新数

梦想学府1912，备案名与光和鸣府，位于岳麓区湘江科学城核心区，潭州大道与红桥路交汇处，也可以说是大王山南板块。

项目南侧就是市一中科学城校区，到3号线地铁口坪塘站约为200米左右，北侧是规划中的观音湖公园。

楼盘基础信息就不再复述，生成了一个表格：

这个盘属于典型的以"学区+地铁+低门槛"为核心卖点，但板块成熟度待兑现的类型，不喜欢的看都不会看，喜欢的则充满期待。

二、项目五大优势

1.学区确定性高

项目已获湘江新区教育局复函，业主子女配套入读湖南湘江新区湘江中学，不需要微机派位，属于标准的学位房。

这里配套入读的湘江中学也就是项目宣传的长沙市一中科学城校区初中部，‌他与一中科学城校区（高中）二者之间关系我们需要搞清楚。

严格来说，长沙市一中科学城校区只有高中部，属于"一校两址"本部直管，2025年已开学，师资主要来源于本部派驻，在第一批次招生。

一中新校区是长沙打造全球研发中心城市，吸引人才留住人才的核心配套；长沙向南拓展的核心项目-湘江科学城的核心配套。

湖南湘江新区湘江中学，属于湘江新区与长沙市一中合作办学，新区将学校委托给长沙市一中管理的办学模式，也就是说是分校。

在行政意义上，所谓四大名校新校区的初中部都是委托管理的办学模式，但是因为距离新校区近，方便直接管理，形成贯通培养体系，并非普通的分校那么简单。

老左觉得可以定位为嫡系直属分校，明显强于一般的挂牌分校，而且湘江中学与高中部在同一个校园，同一个领导班子，在一体化管理方面强于长郡雅礼师大附中新校区。

此外，一中科学城初中部未来还要接收湘江科学城的子弟生源，湖大新校区、师大新校区等大学科研机构子弟，因此地缘生源略好于长郡雅礼师大附中新校区。

说白了，如果排除外挂因素，在四大名校新校区初中部中，老左更加看好一中新校区初中部。

老左长沙直播中多次说到，四大名校新区周边生源都非常少，允许他们到其他地方招生，相当于有择优的特权，因此前面几年生源质量会比较好，成绩值得期待。

关于成绩，以下是根据项目对外释放的信息整理：

2025年11月一中集团初一联考中，湘江中学综合排名第一；2026年5月一中集团初一联考：四项指标，湘江中学综合三项第一，综合排名第一，均超越青竹湖湘一。

据学校官微发布的喜报，在2025全国CSP-J/S信息学奥林匹克联赛中，建校首年就有18名初一学子成功获奖，其中2人拿下提高组一等奖。

总体而言，符合老左的去年以来的预判。中长期以后的成绩，主要由品牌号召力、加工能力和周边生源来决定。

2.板块定位高，发展潜力较大

梦想学府1912所在的湘江科学城，是省级“一号工程”战略，承载着关键使命：打造全球研发中心城市核心引爆区、全省科创高地示范标杆。

板块定位"创新成果策源地、创新人才集聚区、创新产业增长极、创新生态共同体、创新发展新引擎"。

2023年湘江科学城首开区启动建设，短短2年多时间，就已统筹铺排重点项目110余个，累计完成投资约267亿元，位居长沙各大片区之首。

目前"五大建"项目（交易展示中心、科学交流中心、科技服务中心、湘江创新港和湘江启航港）已全面封顶，暮坪大桥、万家丽路西延线、科学城湿地公园、坪塘通用机场等一大批重点项目正在稳步建设中。

湘江科学中心实景图

要知道，三年前这里还是一张白纸，如今已经发生令人惊叹的蝶变，一座立于湘江西岸的科创生态城正在强势崛起。

湘江科学城核心区效果图

3.正地铁口，通勤有保障

项目距3号线坪塘站步行约3分钟，公共交通有基本保障；未来地铁5号线西延线会在这里与3号线换乘。

4.低密新规产品，内部配置丰富

项目拥有容积率超低，近2.0，还有全公建化立面、超宽楼间距、精装双大堂等品质保障，社区内配置恒温泳池、四大名校自习室、沐光图书馆等七大空间。

全系两梯两户纯板楼、专梯入户；新规负公摊设计，79㎡得房率约106%-123%（含电梯厅），89㎡做四房，121㎡实得近143㎡级别，居住舒适度在同价位中很能打。

5.上车门槛低+国企交付稳

梦想学府1912主力户型在79-12平之间，70多万的总价，就能上长沙市一中新校区初中部+正地铁口，长沙几乎找不到第二家；国企背景交付风险低，

三、项目四大短板与风险

1.远郊新区，开发周期长

大王山南属于远郊新区，类似卫星城，一脚油门到湘潭。

大王山片区总规划面积达107平方公里，在人口进入负增长、城镇化进入下半场的当下，全部建成时间需要15-20年。

要知道，洋湖板块位置更优，时机更好，面积更小，规划面积13.38平方公里，都花了10多年才成熟起来。

2.配套不完善，生活不便

湘江科学城目前主要是空地+工地，人口密度较低，大型商业、综合医院需等4-6年以上，现阶段没有地方买菜，逛商场得去洋湖（车程约15分钟）。

包括配套的小学目前还没有开工，正在招标，会引进名校品牌，品牌待定。

3.楼盘定位刚需，东侧有噪音

楼盘都是小户型为准，周边人口密度低，恒温泳池等会所运营、物业服务等方面存在一定的不确定性。改善人群慎重。

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