观点人物 | 恒隆来了一位纯快消出身的CEO

商业客 恒隆宣布了新任CEO人选。

8月7日，恒隆集团有限公司与恒隆地产有限公司联合发布公告，披露了对蔡德粦的任命。其将于9月7日先行加入恒隆，出任候任行政总裁及执行董事，届时将接替在恒隆任职八年的卢韦柏。

据了解，蔡德粦是一位从快消品牌体系里走出来的CEO。细看他的履历，这位56岁的职业经理人，职业生涯与地产行业几乎毫无交集。

对于习惯了从不动产、银行体系里挑选掌舵人的香港商业地产行业而言，这次的选择不同寻常。

恒隆手握上海恒隆广场、港汇恒隆广场等内地重奢商场的标杆资产，过去数十年里，它的叙事一直围绕地段、租金与奢侈品租户展开。

而如今，恒隆需要的似乎不再只是一名善于精算租金坪效、投资回报率的资产管理人，而是一位懂得如何“做消费”的体验架构师。

快消出身的CEO

蔡德粦的履历，是一条标准的快消品职业经理人成长路径。

资料显示，蔡德粦毕业于香港中文大学，持有工商管理学士学位并主修市场学。这一学术背景为他日后在多个消费品牌的营销与运营管理奠定了专业基础。

随后，他的职业生涯始于宝洁（P&G）大中华区，负责多个领先消费品牌的品牌管理工作。

2003年，蔡德粦加入百事公司大中华区，任职近十年，先后担任华东区副总裁兼上海百事可乐饮料有限公司总经理、大中华区食品业务市场推广副总裁、大中华区饮料业务可乐品类市场推广总监等多个关键岗位，最终升至百事中国区市场总监。

在百事期间，蔡德粦最引人注目的成就，是推动了百事可乐在中国市场的本土化营销创新。

2007年，百事可乐一改其标志性的“蓝色”，在中国市场推出代表“中国红”的红色包装。蔡德粦是这一策略的核心推动者。

2012年，蔡德粦加入星巴克，开启了其职业生涯中最具分量的篇章。在星巴克的11年间他先后担任多个高级管理职位，涉及中国业务的营运、门店创新及网络扩展等范畴。

加入之初，蔡德粦是星巴克中国北区副总裁，随后自市场部副总裁、门店开发与设计副总裁、首席市场官、首席运营官、零售总裁兼首席运营官一路升迁。

2021年8月，蔡德粦获任为星巴克全球执行副总裁兼星巴克中国首席执行官并成为全球行政领导团队成员。

在外界看来，蔡德粦在星巴克中国最突出的成就，是带领该品牌完成了门店网络从约600间到6000间的跨越式增长。同时，他还积极探索旗舰店、臻选店等多种业态门店的铺开，推进星巴克“第三空间”在中国市场的创新与构建，以及数字化转型。

2023年4月，蔡德粦转任玩具反斗城（亚洲）有限公司行政总裁兼执行董事。在玩具反斗城，他以“kidults”（童心未泯的成年人）及轻资产扩张模式，推动品牌在亚洲主要城市的转型发展，重拾增长动力。

独特选择

把蔡德粦的履历放进恒隆历任CEO的序列里，差异一目了然。

恒隆是1992年进军内地市场，当时公司的董事总经理（相当于CEO）为袁伟良。

袁伟良毕业于英国曼彻斯特大学，加入恒隆前，曾在英国和香港的执业会计师事务所工作过数年。1978年，袁伟良加入恒隆出任财务总监，此后陆续升迁，到1992年被任命为董事总经理，直至2010年退休。

袁伟良的职业生涯代表了恒隆早期对管理层的选择路径：在公司内部长期、稳定地任职、晋升。

袁伟良的继任者是陈南禄。陈南禄的职业生涯主要在太古集团，拥有长达33年的综合企业及航空业管理经验，曾任太古(中国)主席、国泰航空行政总裁。

在恒隆任职8年后，陈南禄退休并由卢韦柏继任。卢韦柏的职业生涯同样始于宝洁，后一度在可口可乐任职。

但接下来，卢韦柏在花旗集团工作了18年，并担任过中国香港及澳门行长。2018年接棒恒隆行政总裁时，外界给他贴的标签是“银行家”。金融背景占据了他履历中相当大一部分权重。

相比之下，蔡德粦是恒隆历史上第一位几乎全程浸淫在消费品牌与零售一线的CEO。三十多年职业生涯只做一件事，理解消费者，然后把东西卖给他们。

恒隆战略转向

新CEO的画像，其实早已写在恒隆过去一年的经营动作里。

没有官方宣布，但恒隆目前在非奢侈业态的比重已有所增加，同时强调增长的多元化。

数据显示，2026年上半年，恒隆内地商场租户销售额实现了同比17%的增长。其中，Q1租户销售额增幅达到24%，为过去两年来最佳表现，而Q2数据为9%。

图片来源：恒隆地产财务简报

业绩会上，仍在任的CEO卢韦柏透露，租户销售额17%的增幅中，来自非奢侈业态的增长达到20%，超过了来自奢侈业态的15%。

这组数据背后，意味着恒隆的增长引擎正在变得多元化。奢侈品依然重要，但非奢侈品的增速已经跑在了前面。

在此之前，恒隆自2025年起已不再将旗下商场划分为“高端”与“次高端”类别。官方的解释是因为“日新月异的零售市场格局和消费者习惯转变”。

高奢、非奢侈业态的平衡，让恒隆能以更灵活的姿态面对如今市场。

例如面对激烈竞争的武汉恒隆广场，2025年全年租金收入同比下滑了31%，但2026年上半年，收入跌幅已收窄至18%，当中运营团队做了很多努力。

武汉恒隆广场最初是奔着高奢定位去的，但目前定位已有所松动，向年轻客群和潮流业态靠拢。

2026年以来，武汉恒隆广场已引入了“24KR韩流街区”及edgestreet百货“Greenhouse”概念空间，涉及总面积约10,400平方米，汇聚逾150个品牌。

其中，“24KR韩流街区”汇聚100多家韩国时装、美容及时尚生活品牌，并带来了11个全国首发及15个华中首发品牌，后续反响不错。

edgestreet百货“Greenhouse”概念空间，则是一个以设计、美学、家居及宠物生活为主的商业街区，带来了20个武汉首店品牌。

同时，项目年内也在B1层开设了“恒享里”美食街，并落地了攀岩体验空间和篮球馆等体育业态，一系列措施令项目收入大幅增加。

而2026年4月份开业的杭州恒隆广场。与一直网传的高奢定位不同，杭州恒隆广场目前为中高端定位。

具体来看，开业初期250个品牌中，国际奢侈品牌占比6％，轻奢与潮流品牌成为首期品牌生态的主力，同时也引入了大量设计师品牌、户外品牌。餐饮方面，项目也是重注，引入了接近80家租户。

业绩会上，卢韦柏对杭州恒隆广场最新定位的表态是“一站式购物中心”，但并没有排除引入更多奢侈品品牌的可能。

尽管定位并非顶奢，杭州恒隆广场的租金表现却相当可观。从4月28日开业至6月30日这仅约2个月时间内，商场即收获了3700万元人民币的租金收入。据透露，杭州恒隆广场租金水平已达到集团内部商场的第四名。

不以全顶奢开局照样能收获顶流级坪效，这对恒隆在其他城市的项目运营提供了极大的信号意义。

从这个角度看，当重奢业态不再能够单骑救市，恒隆现时需要的，是蔡德粦这样一位有“消费”思维的操盘手。

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