上海
近段时间，全国楼市有什么新变化吗？
其实进入七月份以来，全国气温进入高温烧烤模式，房地产市场也随之有所降温。
大家看房、买房的积极性都有所下滑。今天咱们就来聊一个有亮点的房地产指标，也就是新房库存的变化。
自从 2021 年七八月份全国楼市降温以来，市场整体持续低迷，但新房市场比二手房市场冷清得多。
背后影响因素较多，这里不展开细说。
新房市场有三个核心关键指标：一是新房成交量，二是新房价格，三是新房库存变化。
三个指数之间，存在紧密的内在关联。
近几年，全国新房成交量大幅下滑，跌幅明显超过新房价格。新房价格走势在部分城市存在分化异动，以上海为例：2021 年全国楼市整体下行、房价普跌，唯独上海新房价格每月环比上涨，背后存在特殊异动因素。
而新房库存指标，本质决定新房价格走势，因为它直接反映市场供求关系。
前几年全国新房库存量长期居高不下、持续震荡走高，近期迎来关键拐点。
先看国家统计局发布的全国新建商品住宅库存走势，数据统计口径为全国现房待售面积，不含期房。
从长周期复盘：
上一轮全国楼市调整周期为 2014—2015 年，当时库存震荡走高，在2016 年 3 月触及阶段高点后开始回落，市场供求关系逐步修复；
库存低位区间集中在 2019—2021 年，2022 年起库存再度震荡上行。
库存数据存在季节性波动规律：每年 1—2 月库存冲高，1—4 月逐步回落，属于统计口径带来的常规现象。
前几年库存同比增速持续走高，但到 2026 年，库存上涨动能明显放缓，上涨空间基本见顶。
当前现房库存总量略低于上一轮 2016 年 3 月的库存峰值。
再看库存同比增速曲线。
走势更平滑、参考性更强，对应现房待售面积同比变化：
上一轮去库存周期中，2016 年 8 月库存同比增速由正转负，此后库存量同比持续下行，代表市场供不应求，房价容易大幅上涨。
2020 年疫情之后，库存同比增速短暂转正，后续依托楼市刺激政策走出一轮全国性小幅行情，库存同比增速再度回落。
2021 年 9 月起，库存同比持续正增长，库存压力持续累积；
同比增速峰值出现在 2024 年 5 月，之后震荡回落，到今年 6 月，库存同比增速归零。
按照当前走势，后续库存同比将转入负增长。
今年六、七月的库存拐点意义，对标上一轮 2016 年 8 月库存由增转降的关键节点。
以上分析仅针对统计局统计的现房待售面积，未包含期房。
而当前全国新房成交里，期房销量整体高于现房，因此需要补充观测覆盖现房 + 期房的重点城市全口径新房库存。
下面是 2021 年以来全国一二线重点城市新房总库存（现房 + 期房）走势：
2022 年至 2024 年上半年，库存长期位于高位；
2024 年二季度后库存开始震荡下行。
其中有两轮快速去库存阶段：
第一轮是 2024 年 9 月底楼市新政落地后，连续半年去库存节奏显著加快，随后库存短暂盘整、小幅回升；
进入 2026 年，库存持续连降，近两三个月去库存速度进一步加快。
今年 6 月，重点城市新房库存同比降幅达 3%，创下 2015 年以来最大同比降幅，去库存进程加速。
2024 年四季度至 2025 年一季度的一轮快速去库存，源于当年宏观、楼市、股市配套刺激政策力度较大；
而 2026 年至今，全国层面未出台大规模宏观、楼市刺激政策，库存却持续下滑，属于积极信号。
这组重点城市全口径库存数据，和前文全国现房库存走势完全吻合，均体现市场供求明显改善。
看到库存持续回落，是否意味着全国新房市场已经供不应求、房价即将上涨？
先不要过度乐观！
虽然库存迎来明确下行拐点，但过去几年全国新房销售规模相较 2021 年之前大幅萎缩，库存总量虽在下降，新房成交规模收缩幅度更大。
因此需要结合另一核心指标 —— 新房去化周期综合判断。
下图为全国 50 个重点城市新房去化周期监测数据：
今年 6 月去化周期为 23 个月，较年初 31 个月大幅回落；
但对比 2016 年 8 月（上一轮库存由增转负的关键节点），彼时市场去化周期仅 10 个月。
当前去化周期远高于 2016 年及楼市繁荣阶段，说明市场依旧处于明显供大于求格局，房价短期缺乏上涨动力。
结合历史楼市周期规律：新房去化周期回落至 16—18 个月区间，全国房价才有条件基本止跌。
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