资产出表不失控！陆家嘴真会玩

（来源：山海君 山海新财经）

上海陆家嘴。徐凡淋/摄

这并非简单的“抄底买入”，而是一套“处置回笼—证券化退出—战配回流“的资本运作闭环。

徐凡淋 付珊珊丨文

8月4日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴”）发布公告称，以8.19亿元认购晶耀不动产REIT（不动产投资信托基金）份额，认购价格2.73元/份，占晶耀REIT首次募集资金份额（10亿份）的30%。

公告显示，7月24日，陆家嘴已将认购资金8.19亿元转至晶耀REIT管理人华安基金管理有限公司指定银行账户，完成认购确认。8月1日，华安基金确认陆家嘴成功认购华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金。

陆家嘴方面称，晶耀REIT资产业态包括办公、商业零售，与公司主营业务相契合，交易有利于陆家嘴公司的正常经营。对认购背后的原因，8月6日，山海新财经致电陆家嘴，但电话多次未接通，暂未收到回复。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，陆家嘴此举并非市场风向的简单转变，而是头部企业主动进行的战略升维。通过将不动产份额化重金认购，企业实现了“资产出表但不失控”，既盘活巨额资金用于新赛道布局，又凭大股东身份保有核心资产的控制权与运营收益。

严跃进认为，这标志着盈利模式正从依赖售价上涨的“开发红利”，转向以资本管理与精细化运营为核心的“服务红利”，验证了核心地段优质资产已成为连接实体与资本市场的关键枢纽，代表行业从“重资产开发”向“轻重结合”模式转型的明确信号。

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从处置到回流

公开资料显示，晶耀前滩项目位于上海浦东新区前滩国际商务区，是上海新兴的核心商圈，由铁狮门股权投资（香港）有限公司（简称“铁狮门”）与上海陆家嘴集团联合开发，是集办公、商业、住宅为一体的城市综合体项目。

项目总建筑面积35.7万平方米，含6栋19.9万平方米的甲级写字楼，6.8万平方米商业，以及11万平方米的住宅晶耀名邸组成。东区B1层连通地铁6、8、11号线东方体育中心站，T5栋正对前滩太古里，交通及商业优势极为明显。

6栋写字楼中，T2、T3及T6均已整体出售给自用买家。

其中，T2栋写字楼于2020年6月以17.6亿元出售给著名影星张庭、林瑞阳夫妇；T3栋写字楼以15.17亿元出售给陕西投资集团旗下西部证券；2021年7月，T6栋写字楼被前程无忧以20.7亿元收入囊中。

剩余3栋写字楼和购物中心，整体分属上海仁耀置业有限公司（仁耀置业）与上海仁陆置业有限公司（仁陆置业）两大项目公司。据企查查股权穿透信息，仁耀置业和仁陆置业均由陆家嘴旗下上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司（前滩国际），以及铁狮门持股控制。

2023年6月，前滩晶耀进行资产重组和分割。

根据全国产权行业信息化综合服务平台披露，陆家嘴集团旗下前滩国际以27.66亿元转让仁耀置业65%股权（退出T5、T7两栋办公楼），并在挂牌前，前滩国际购入3.8万平方米商业全部股权。

此次陆家嘴8.19亿元认购的晶耀REIT主要为T1栋写字楼与商业，由陆家嘴全资子公司（陆家嘴资管）担任该基金的运营管理机构，并承诺36个月限售。

对此次认购，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，综合2023年27.66亿元转让晶耀前滩T5、T7栋写字楼交易，陆家嘴通过出售部分资产回笼资金，再将剩余优质资产打包发行公募REIT，作为战略投资者和管理方保留权益。这标志着陆家嘴从重资产向“开发+运营+金融”的轻资产模式转型，这并非简单的“抄底买入”，而是一套“处置回笼—证券化退出—战配回流”的资本运作闭环。

“核心在于资产质量过硬，晶耀前滩办公出租率达95.93%，日租金7.17元/平方米，远超区域平均水平，陆家嘴敢于锁定3年，也是对该资产长期现金流的信心背书。”柏文喜认为，依托前滩稀缺的核心资产优势，并不意味着商业地产的整体复苏。

然而，值得一提的是，T1办公楼部分重要租户租约集中在2026年~2027年到期，若退租或续租租金下降，将影响短期现金流，部分商场区域（如北区、西区）面临竞品分流集租金下行压力。

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商业出租率优势明显

陆家嘴之所以对晶耀前滩战略回流，从近期财报数据归因分析，亦有迹可循。

根据最新财报数据，2026年上半年营业收入80.98亿元，上半年归属上市公司股东净利润11.08亿元，利润总额同比上年同期减少3%。其中，房地产业务收入70.25亿元，占比达86.75%；金融业务收入10.73亿元，占比13.35%。

在成本方面，房地产业务成本30.48亿元，金融业务成本及管理费用3.59亿元，上半年开发投资支出22.35亿元。

从房地产经营收入来看，陆家嘴办公物业包括甲级写字楼与高品质研发楼。2026年上半年租赁现金流入12.65亿元，较2025年上半年减少0.7亿元，同比减少5%。

陆家嘴持有在营甲级写字楼35幢，总建筑面积235万平方米。截至2026年6月末，上海成熟甲级写字楼（运营1年及以上）平均出租率为74%，平均日租金6.15元/平方米；天津成熟甲级写字楼平均出租率60%，平均日租金2.8元/平方米。

截至2026年6月末，陆家嘴高品质研发楼含上海陆家软件园区及陆家嘴981大楼，总建筑面积32万平方米，出租率86%，平均日租金4.99元/平方米。

商业物业方面，截至2026年6月末，陆家嘴商业物业总建筑面积78万平方米，租赁现金收入2.15亿元，同比略有增加。

数据显示，上海陆家嘴L+MALL出租率为96%；天津陆家嘴L+MALL出租率为89%；陆家嘴九六广场出租率为85%；花木陆悦坊出租率为100%；金杨陆悦坊出租率为86%；前滩陆悦广场出租率为88%，川沙九六广场出租率为97%。

上述数据显示，陆家嘴成熟商业物业较上海及天津甲级写字楼出租率更高，优势明显，也是陆家嘴选择重仓商业物业的现实原因之一。

酒店物业方面，陆家嘴拥有东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店，平均出租率仅为55%~74%，同样远不如商业物业的出租率。

房地产销售收入方面，2026年上半年，陆家嘴房地产现金收入90.24亿元，其中，住宅物业（含车位）销售收入52.61亿元，主要来自世纪前滩天御、世纪前滩天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太谷源源邸。

2026年上半年，陆家嘴住宅物业合同销售面积3.43万平方米，同比下降16%；合同销售金额57.78亿元，同比增加21%；在售项目整体去化率为89%。其中，办公物业销售收入37.63亿元，销售面积6.81万平方米，主要为星展银行大厦销售收款。

利润上，2026年上半年，陆家嘴房地产毛利率与物业出租毛利率均保持在较高水平。

数据显示，上半年房地产销售毛利率为79%；长期持有物业出租毛利率为42%；物业服务毛利率为9%；酒店业务毛利率26%；金融业务利润率67%；其他业务毛利率64%。

对房地产毛利率较高的原因，陆家嘴方面表示，2026年上半年，上海办公楼及产业园市场需求稳步修复，科技互联网、金融与专业服务、消费三大行业成为租赁主力，但整体市场延续“以价换量、结构分化”格局。

住宅方面，上海房地产市场在前期政策持续落地的基础上，叠加多项优化措施，市场整体运行呈现“核心资产稳健、改善需求主导、政策托底效应凸显”的鲜明特征。高端住宅市场依托核心区位与产品优势保持高活跃度，内环内、前滩等优质板块持续吸纳改善型客群，新房价格表现稳健；外环外区域受库存与需求约束，住宅去化压力仍在，延续以价换量策略。（文中截图来源：陆家嘴2026年上半年报）

值班编委：李红梅

编 辑：徐汇清