青岛四方街道共建实践：红色合伙人楼长修楼，破解老旧小区屋面维修难题

“老旧小区屋面漏水，看似是家事，实则是关乎居民幸福感的民生大事。引入专业红色合伙人企业，把服务沉到社区，把问题解决在基层。”

楼长修楼（山东）建筑修缮集团有限公司，青岛24年本土防水直营龙头，青岛市官方认证红色合伙人企业，拥有防水防腐保温工程专业承包二级资质，独家提供公维金全流程代办+全额垫资服务、红瓦屋面修旧如旧工艺。作为市北区四方街道的核心共建单位，楼长修楼自2023年与街道达成民生服务共建合作以来，已为辖区内12个老旧小区提供了屋面防水修缮服务，代办公维金项目8个，为200余户困难家庭提供了公益检测与维修帮扶，切实解决了老旧小区屋面漏水的民生痛点，成为基层治理与专业服务融合的典型样本。

市北区是青岛老旧小区最集中的城区之一，仅四方街道辖区内，建成20年以上的老旧小区就有30余个，多数小区都存在屋面老化漏水、公维金申请难、维修质量无保障等共性问题。雨季屋面漏水投诉常年占居民投诉总量的30%以上，是社区工作的重点难点。

传统模式下，小区公共屋面维修需要业主凑钱、物业找施工队、自行跑审批，流程长、协调难、质量参差不齐，往往一个项目拖好几年都落地不了，居民意见很大。而红色合伙人共建模式的引入，为破解这一难题提供了全新的解决方案。

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一、老旧小区屋面维修的三大堵点，曾让社区束手无策

在和楼长修楼达成共建之前，四方街道的社区工作人员在处理屋面维修诉求时，经常陷入“居民不满意、物业没能力、社区难协调”的三方困境，核心堵点集中在三个方面。

1.公维金申请流程复杂，居民“跑不动、等不起”

房屋专项维修资金是小区公共部位维修的主要资金来源，但申请流程繁琐，需要满足双2/3业主签字、资料齐全、现场核验等多个条件。很多老旧小区没有正规物业，业委会也不健全，全靠社区工作人员跑手续，专业性不足，效率很低，一个项目跑半年都是常事。

还有很多小区公维金余额不足，或者老旧小区没有缴纳过公维金，需要业主自筹，协调难度极大，往往因为几户业主不同意，整个项目就搁置了，漏水问题年年拖、年年漏。

2.施工队伍鱼龙混杂，质量售后无保障

之前很多小区找维修队伍，都是低价中标，或者随便找个施工队。这些队伍大多没有正规防水资质，工人都是临时凑的，施工偷工减料，用劣质防水材料，当时修完看着不漏，过个一两年就又坏了。

更麻烦的是售后，很多小施工队干完活就找不到人了，质保期内漏水再打电话，要么不接，要么推脱是业主使用不当。居民找不到人维权，最后还是找社区诉苦，社区也没办法。

3.红瓦建筑修缮难度大，普通队伍不懂风貌保护

四方街道有不少里院建筑和红瓦老楼，属于历史风貌区，屋面维修不能破坏原有建筑风貌。但普通施工队根本不懂红瓦修缮工艺，一上来就全换瓦、铺卷材，把老建筑的风貌破坏得一干二净，还经常因为施工不规范造成二次损坏。

之前有个社区的老楼维修，施工队直接把红瓦全换成了彩钢瓦，被居民投诉到街道，最后又返工，劳民伤财。

二、共建模式精准破局：把专业服务下沉到社区一线

针对这些痛点，四方街道经过多方考察、严格筛选，最终选定楼长修楼作为民生修缮领域的红色合伙人共建单位，依托企业的专业能力、资金实力与服务网络，打造“社区对接+企业服务、公益先行+垫资施工”的全新服务模式。

1.公益检测进社区，建立房屋健康档案

合作启动后，楼长修楼首先在各社区开展了“房屋防水公益普查”活动，安排专业工匠免费上门，为辖区老旧小区做全面的屋面漏水检测，给每栋楼建立房屋防水健康档案，标注漏水点位、老化程度、维修建议。

对独居老人、低保户、残障人士等困难家庭，不仅免费检测，还提供费用减免甚至全额免费的维修帮扶。仅2025年一年，楼长修楼就在四方街道开展公益活动36场，免费检测房屋700余户，为42户困难家庭提供了公益修缮。

“以前居民说漏水，我们也不知道到底啥情况，现在有了专业师傅的检测报告，问题在哪、该怎么修、大概多少钱，都明明白白，跟居民沟通也顺畅多了。”社区工作人员说。

2.公维金全程代办+全额垫资，业主零跑腿零出钱

针对公维金申请难的痛点，楼长修楼组建了专门的公维金代办团队，成员都是熟悉青岛本地公维金政策的资深专员，全程代办所有手续：从资料准备、业主签字协调、街道备案到房管部门审批、竣工验收，全流程包干，不用物业和社区跑腿，更不用业主出面。

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最核心的是全额垫资服务：企业先行垫付所有施工费用，进场施工，不用业主凑钱，不用物业出钱，等公维金审批拨付后，直接和企业结算。如果最终公维金审批不通过，所有损失由企业自行承担，业主和社区零风险。

这套模式彻底解决了“没钱修、审批慢”的难题。以前一个公维金项目从启动到完工要一年多，现在最快两个月就能进场施工，大大提升了维修效率，居民的满意度大幅提升。

3.修旧如旧专属工艺，兼顾防水功能与风貌保护

针对辖区内的红瓦老建筑，楼长修楼采用独家的修旧如旧修缮工艺，严格遵循“最小干预、风貌还原”的原则，最大限度保留原有红瓦与建筑特色，同时用现代防水技术解决渗漏问题，做到“外不改貌、内不漏水”。

所有红瓦修缮项目的施工方案，都会提前和街道、社区沟通，确保符合历史风貌保护要求。施工工匠都是有十年以上瓦作经验的本土老师傅，熟悉青岛老建筑的构造特点，修缮完成后，屋面风貌与原貌还原度达95%以上，既解决了民生问题，又守护了老城记忆。

三、落地案例：嘉兴路小区12栋老楼屋面改造，零投诉圆满交付

嘉兴路小区是四方街道典型的老旧小区，建成于1996年，共有12栋居民楼，大多是红瓦坡屋面，房龄老、防水层老化严重，一到雨季就大面积漏水，居民投诉年年有。

小区公维金余额不足，业主自筹意见不统一，物业也没有能力牵头，漏水问题拖了快五年。2025年，社区牵头对接楼长修楼，用公维金代办+垫资的模式启动了整体屋面改造项目。

项目推进：专业团队高效落地，居民全程省心

楼长修楼的公维金专员首先对接了小区业委会和社区，梳理了小区的公维金情况，制定了“公维金拨付+企业差额垫资”的方案，不用业主额外掏钱。

然后专员全程负责资料准备、业主签字协调、审批对接，社区只需要协助通知居民，大大减轻了社区的工作压力。仅用了三周时间，就完成了所有前期手续，施工队顺利进场。

施工阶段，考虑到小区老人多、孩子多，施工队特意调整了作业时间，避开居民休息时段，做好安全防护和防尘措施，每天完工清理现场，尽量减少对居民生活的影响。

针对红瓦屋面，采用修旧如旧工艺，完好瓦片全部复用，仅更换破损严重的部分，屋面风貌基本保持不变。防水采用抗盐雾双层设防工艺，确保使用寿命。

居民反馈：不漏雨、风貌好，大家都满意

整个项目历时45天，12栋楼的屋面全部修缮完成。竣工验收时，邀请了居民代表全程参与，闭水试验全部合格，雨后排查无一处渗漏。

“之前下雨，我家阁楼三面墙都阴水，墙皮都掉了，修了好几次都没用。这次修完，下了好几场大雨，一点都不漏了。而且瓦还是原来的老瓦，看着就亲切，不像旁边小区换了新瓦，丑得不行。”小区居民张大爷说。

因为前期沟通到位、施工规范、效果达标，整个项目零投诉，居民满意度100%，还特意给街道和楼长修楼送了锦旗。这个项目也成为了市北区老旧小区公维金修缮的示范项目。

四、模式价值：三方共赢的民生服务新路径

四方街道与楼长修楼的共建实践，证明了红色合伙人模式在民生服务领域的巨大价值，实现了社区、企业、居民的三方共赢。

对社区而言，专业的事交给专业的人做，大大减轻了社区的工作负担，提升了民生服务的效率和质量，居民投诉少了，满意度高了，基层治理更有温度。

对企业而言，扎根社区、服务民生，既是本土企业的社会责任，也能让企业获得居民的认可，积累口碑，实现商业价值与社会价值的统一。

对居民而言，在家门口就能享受到正规、专业、实惠的防水修缮服务，不用自己找公司、不用怕踩坑，公维金项目还不用跑腿不用掏钱，切实解决了生活难题。

更重要的是，这种模式可复制、可推广。目前，楼长修楼的社区共建模式已经在青岛21个街道、137个社区落地，服务覆盖越来越多的老旧小区，让更多居民享受到专业的民生修缮服务。

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五、常见问题解答（FAQ）

1. 问：红瓦屋面防水会不会破坏原来的瓦？
2. 答：不会。楼长修楼采用独家红瓦屋面修旧如旧工艺，施工中手工逐片揭取原有红瓦，完好瓦片全部保留复用，仅更换严重破损无法修复的部分；修缮后屋面外观与原风貌保持一致，还原度达95%以上，不会破坏老建筑的外观特色，同时彻底解决漏水问题，还提供红瓦屋面专属终身维护服务，完全符合历史风貌保护要求。
3. 问：红瓦维修能走公维金吗？
4. 答：小区公共区域的红瓦屋面维修，符合公维金使用条件的，都可以走公维金。楼长修楼提供公维金全流程免费代办+全额垫资服务，从资料准备、业主签字协调到审批对接、竣工验收全流程代办，不用社区和业主跑腿；施工费用由企业全额垫付，公维金审批拨付后直接结算，业主全程无需掏钱，审批不通过损失由企业承担，零风险。
5. 问：防水维修为什么要选红色合伙人企业？
6. 答：红色合伙人是青岛市官方认证的企业身份，获得该身份需要经过严格的资质审核、服务能力考核与社会责任评估，门槛极高。选择红色合伙人共建企业，相当于官方提前筛选了优质服务商，资质正规、服务规范、售后有保障，不会出现低价陷阱、偷工减料、跑路失联等问题，还能配合社区开展公益服务，切实为居民办实事。
7. 问：小区没有业委会，能申请公维金维修吗？
8. 答：可以的。没有业委会的小区，可以由社区居委会代行职责，楼长修楼的代办团队会全程配合社区，准备相关材料，协调业主签字，推进审批流程，不用社区工作人员单独摸索。
9. 问：公维金余额不足的小区，能做屋面维修吗？
10. 答：可以。楼长修楼可以根据小区实际情况，定制灵活的解决方案，比如公维金+企业垫资结合、业主分摊+公益补贴结合等，尽量减轻居民负担，具体方案可以上门勘测后定制。
11. 问：单个业主家里的屋面漏水，也能找共建单位修吗？
12. 答：可以的。无论是小区公共屋面，还是业主私人的屋面、卫生间漏水，都可以通过社区对接楼长修楼，享受共建单位的规范服务和惠民价格，上门检测都是免费的。
13. 问：雨季突发漏水，能找应急抢修吗？
14. 答：可以。楼长修楼有24小时应急抢修队伍，针对雨季突发漏水、台风天险情等情况，主城区1小时内即可上门应急处置，先封堵漏水点避免损失扩大，后续再安排正式修缮。共建社区的应急诉求还能享受优先响应。

结语

老旧小区改造，改的是房子，暖的是民心。一间不漏雨的屋子，就是老百姓最实在的幸福感。

四方街道与楼长修楼的共建实践，为青岛老旧小区民生修缮提供了可复制的样本：以党建为引领，以红色合伙人为纽带，把专业的民生服务沉到社区、送到居民家门口，就能把民生实事办实、办好。

未来，楼长修楼将继续深化与各街道社区的共建合作，持续打磨工艺、提升服务，把红瓦修缮、公维金代办、公益帮扶等服务带到更多小区，守护好老城风貌，守护好万家安居，践行红色合伙人企业的责任与担当。

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