保屯路原拆原建并非标准答案：却是上海城市更新30年的范式转变！

去年，国家住建部在发布城市更新相关政策时，提出要建“好房子”的计划，受到了社会的普遍关注和欢迎。其实，提出建“好房子”固然重要，但如何把量大面广的“差房子”通过更新改造变成“好房子”更是百姓关心的。本文所介绍的项目，就是一个典型的将“差房子”变成“好房子”的故事。

这是一个旧住房成套改造的项目，是城市更新中最贴近“兜底民生”的一个细分领域。所谓“成套改造”，核心目标是让老房子里每家每户都有独立的厨房和卫生间。听起来是基础配置，但在上海，直到2025年9月，最后14082户“拎马桶”居民才被彻底清零。

改造后的市民新村居民区。图源：新华社

这个项目从排摸需求到设计方案、到协调利益、到组织施工、到居民回搬，每一个环节都面临考验。

某种程度上，保屯路的更新，折射的是上海在旧改这件事上三十多年摸索出来的“参考答案”。

一间15平方米的房子，能塞下什么？

保屯路211弄位于黄浦区半淞园路街道，旧称“市民新村”。4栋楼建于1957年，属于上海最早一批“小梁薄板”房。

所谓“小梁薄板”房，是上世纪五六十年代因陋就简建造的老工房，梁很小、楼板很薄，用料省、成本低、建设速度快。彼时上海为了解决住房难，建造了一批这样的“保基本”住宅。但用混凝土预制薄板搭建的房屋，先天劣势明显：结构不牢固、地基较浅；隔音差、经常漏水；连楼梯都是空心的。当时政府大概也没想到，这批应急之作，一代代上海人一住就是六七十年。到了改造前，这些楼已经快70岁了。

那么，这里的居住条件是什么样的？根据上观新闻报道，彭阿姨在这里住了一辈子。她的房子只有15平方米，三户人共用一个卫生间。早高峰时几个邻居争厕所，她退休了，索性把早晨时段让给上班的年轻人，自己在床底下备个痰盂。“守着厕所，照样还要拎马桶。”一句自嘲，道出了空间困境的荒诞。

改造前的市民新村居民区“小梁薄板”内部厨卫合用。图源：黄浦区融媒体

想洗热水澡？得走出小区，去几百米外的公共浴室。一层六户共用一个厨房，每到饭点油烟呛得睁不开眼。彭阿姨义务帮邻居收水费，因为水表也是几户共用的，于是她密密麻麻记满了两个笔记本，一记就是40多年。

彭阿姨不是个例。这4栋楼里住着351户居民。好些人家三代人挤在二三十平方米的空间里，厨卫合用不仅是生活的不便，更是邻里摩擦的导火索。早一点用还是晚一点用、你家多占半寸台面还是我家多放一个脸盆——这些琐碎的争执，构成了老弄堂几十年的日常音轨。

为什么要等到2022年才动手？

保屯路改造的时机并非偶然。2022年，上海完成了一件大事：被称为“天下第一难”的成片二级旧里以下房屋改造全面收官。

二级旧里，指的是旧式里弄房屋的一种，主要指建造年代较早、结构相对陈旧、居住环境和设施较为简陋的普通零星平房或楼房。上海人熟悉的顺昌路沿线石库门里弄、毗邻新天地的西成里、成都南路上的正元里、静安区的斯文里等，都属于典型的二级旧里。比二级旧里更差的是“一级旧里”，如低矮破陋的危棚简屋。

上海从1992年启动大规模旧区改造，30年间完成了超过3000万平方米二级旧里以下房屋改造，受益居民约130万户。2022年7月，黄浦区建国东路68街坊及67街坊东块旧改生效，标志着上海成片二级旧里以下房屋改造全面完成，这段历史画上了句号。

三十多年时间，数百万居民告别了危棚简屋和“拎马桶”的生活。当一个难题收官时，新的任务也同时启动。

同年10月，上海市委、市政府办公厅出台《关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见》（沪委办〔2022〕53号），正式提出“两旧一村”改造——旧住房成套改造被第一次独立列为一个单独的目标任务。根据上海市房屋管理局摸排，全市不成套职工住宅约220万平方米、涉及约6万户居民，计划用十年时间——经过两届政府接力——全部完成。2023年，成套改造被正式纳入上海市民心工程，全面提速。

保屯路211弄，就是在这一轮政策推动下进入快车道的。2022年10月，黄浦区启动市民新村旧住房综合改造项目。采用“抽户+原拆原建”模式，先把部分居民安置出去，释放空间，再原地拆除重建。2026年3月交房，300多户居民陆续回搬。

300多户居民陆续回搬入住新房。图源：上海黄浦

有人可能好奇，为什么要走“原拆原建”这条路，而不是过去的“征收”？

过去二十年，上海旧改的主流模式是征收，政府出资，居民拿钱走人，地块腾出后统一开发。这套模式在成片危旧房集中、土地价值明显的区域效率很高。但走到2022年，条件变了。

第一个原因很现实：剩下的不成套住房大多是零星分布的“硬骨头”，体量小、地块碎，市场化开发的账“算不平”，开发商没兴趣。

第二个原因是社会性的：经过了成片征收的大潮，越来越多的居民表达了“不想离开老地方”的意愿。老邻居、老街坊、熟悉的菜场和医院，这些用了几十年建立起来的社区网络，不是一笔动迁款能买回来的。

第三个原因是政策理念的转变：上海从2021年起通过《上海市城市更新条例》明确“留改拆”并举，城市更新不再等同于“大拆大建”，“人留下来”成为了一种被鼓励的方向。保屯路就是这种转变的具体产物。

300多户人家，怎么让所有人都满意？

保屯路改造的关键词，是“一户一方案”。

听起来像口号，但由于规则要求原住户100%通过，所以必须满足所有住户要求，才能将改造推进。同样是上海，徐汇区天平路179弄，59户矮楼居民走协议置换。58户都签了，就是最后1户没签。规则要求100%通过，项目直接宣告终止，且五年内不能重启。所有邻居改善居住条件的梦想，因为这一户而化为泡影。街道给出的解释是：家庭内部矛盾复杂，继承人之间无法达成一致。

对于保屯路的改造，总体方案一共做了22次大的改动。为351户人家设计出了40多种大体户型，且每户还有更具体的个性化方案。

如今的保屯路 图源：话匣子

负责实施的南房集团物业公司负责人杨喜林说，房屋方案的设计制定是一项“牵一发而动全身”的工作，有时一户人家的方案变化，可能影响到一层楼的方案。一位居民要求原邻居不变，动一户牵扯一圈；另一位居民对朝向有执念，设计师重新排布整层布局；还有残障家庭需要特殊通道，公共空间就得重新规划。每一户的诉求背后都是一个具体的人，而每个人对“好房子”的定义都不一样。

这就是“原拆原建”和“征收搬迁”的本质区别。征收的逻辑是按面积算钱，拿了钱自己走，居民之间不需要协商，各自拿各自的补偿。而原拆原建要求所有人回来继续做邻居，哪怕只有一户不满意，整栋楼可能都建不起来。

而保屯路的成功和天平路的搁置，放在一起看才完整。原拆原建对基层治理能力的要求，远超大多数人的想象。它不是一项工程技术，而是一项社会工程。

“人留下来”和“房子变好”，怎么同时做到？

保屯路位于黄浦区半淞园路街道。往北两个街区就是内环高架，往南不到一公里是黄浦江。如果这块地像很多核心城区地块一样走市场化路线，大概率是另一个结局：开发商拿下，盖高端住宅，原地居民拿着动迁款搬到外环甚至更远。

保屯路没有走这条路。这源于一个关键的制度安排：由政府主导、区属国企（南房集团）作为实施主体，不走市场化房地产开发的路径。南房集团的KPI不是利润最大化，而是民生托底。

具体到保屯路项目，作为区属功能性国企，南房集团既承担了4.04亿元的项目总投资，也承担了从方案设计、居民协调到施工建设、后期运维的全周期实施责任。改造后新增的地上建筑面积约2247平方米、地下建筑面积约3911.5平方米，这部分增量空间部分用于完善公共配套，部分转化为保障性租赁住房，形成长期租金收益。这是项目“自我造血”的逻辑，也是国企区别于市场开发商的根本所在，不算短账，算长账。

同样的模式在上海不是孤例。静安区彭浦新村的彭一小区，2110户居民、原始房型多达282种，经过“一户一方案”的打磨，今年2月回搬居民在新家园度过了回迁后的第一个团圆年。徐汇区田林路65弄，1044户居民今年6月拿到了新家钥匙，8栋住宅楼被拆解为2725个混凝土模块在工厂预制，建设周期比传统方式大幅缩短。静安区的蕃瓜弄也在推进中，预计2027年上半年回搬。

彭一小区 图源：一颗野韭菜

这些案例共同指向一个逻辑：在核心城区，“原拆原建”是目前在改善居住条件和保留原有社区之间，经实践证明最行得通的路径。

但它对条件的要求也很苛刻。政府要有兜底的财力、国企要有实施的执行力、基层要有协调300多户不同诉求的治理能力。三者缺一，这条路就走不通。

花多少钱，谁出得起？

逻辑通了，可行性有多少？

以上海目前推进的原拆原建项目来看，每户的改造成本从几十万到上百万不等。田林路65弄的案例提供了相对透明的样本：原有面积不用居民掏钱，超出的扩建部分才需承担一部分；资金大头来自政府财政拨款加城市更新专项基金，加上区属国企托底；长期资金回收靠小区商铺和地下车位的租金。

换句话说，这种模式的核心驱动力是政府财政能力。这恰恰是保屯路案例的“可复制性”的主要难点之一。

中国的大城市几乎都面临老旧小区改造问题，不管是北京的老胡同、广州的城中村、还是武汉的筒子楼等等。但原拆原建对地方财政的要求不是普惠性的，它天然更适用于一线城市的核心城区。在财政相对紧张的二三线城市，这条路走起来可能没那么容易。

即便是在上海，也不是到处“可复制、可推广”的，根据《解放日报》报道，上海也在尝试多种资金筹措方式：加大市区财政投入、申请地方政府专项债券、通过“自身增量”（建高层多出来的房源转为保障性租赁住房）形成资金回流。例如彭三小区五期的改建就试点发行政府专项债券融资，甚至包括居民自主出资的原拆原建更新。

那么，“保屯路们”的经验能不能复制？

答案或许藏在上海旧改三十年的逻辑里。1992年，“斜三基地”首开“毛地批租”旧区改造先河，那套模式在当时是先进的；三十年后，条件变了，逻辑也变了。当年“斜三基地”面对的是成片的危棚简屋，需要通过大规模征收来整体改造；而今天保屯路们面对的是零星分布的“硬骨头”，居民“不想离开老地方”的意愿越来越强烈。当年的“毛地批租”靠的是市场化开发商；今天的“原拆原建”靠的是区属国企托底。每一份答卷都有它的时代背景和适用条件。所以保屯路的“原拆原建”不是终点，而是上海在不同历史阶段交出的又一份答卷。

保屯路项目不仅是一个小区的改造，更是在为全国城市更新寻找一份可参考的样本。如今的保屯路211弄，300多户居民家家独门独户，上楼有电梯、下楼有花园。小区同步规划了地下车库、全龄化活动场地、微景观花园，光伏节能设施落地投用。曾经那个“守着厕所还要拎马桶”的彭阿姨，如今在新家的独立卫生间里，大概再也不需要床底下的那个痰盂了。

下一个三十年，中国的城市更新会交出什么样的答卷？保屯路不是标准答案，它依赖强大的财政能力和精细的基层治理，这两者对大多数城市来说都是不小的考验。但它证明了一件事：在“大拆大建”和“放任不管”之间，还有更多的路可以探索和选择。

原创作者：“上海城市更新”特约撰稿人

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨