总投资360亿的广州旧改 香港郑氏家族还手握几个？

观点网 当时代红利的潮水褪去时，留在岸上的究竟是稀有财产还是满目狼藉？

近日，据市场消息，香港郑氏家族已退出广州海珠区南箕旧改，这个曾被他们视为“高毛利”之一的项目。

2021年，香港郑氏家族旗下新世界中国以改造投资总金额约47.71亿元成功拿下海珠联星村（南箕社、东方红社）旧改项目，彼时市场将其解读为郑氏第三代郑志刚重仓大湾区、押注广州城市更新的标志性动作。

回顾2019至2022年期间，郑志刚大举抄底广州旧改，一口气拿下荔湾山村、海珠南箕、增城夏街、塔岗大旺岗、省二医城改五大项目，总投资规模超360亿元，一度成为广州布局旧改数量最多的港资房企。

未料，短短几年过去，剧情彻底反转。

历史回温

从意气风发进场，到悄无声息离场，旧改就像一场长期的资金、市场、政策等多重因素交织的博弈游戏。

任何一场大型旧改都曾被市场寄予厚望。南箕旧改隶属于广州海珠区联星村，包含南箕、东方红两大经济社，地处珠江后航道黄金岸线，与广钢新城隔江对望，是官方划定的海珠创新湾核心龙头地块。

据2021年交易公告，该项目改造总用地21.3公顷，现状总建面33.14万平方米，规划总建筑面积65万平方米，改造范围涵盖村民1079户，是当年海珠区投资规模第二大的旧村改造项目。

尽管该项目从片区前期筹备到改造主体更迭，跨越近八年之久，但事实上，村民对旧改是举双手赞成的，前期的工作开展都格外顺利，可以称得上是海珠推进流程最顺畅的旧村之一。

2018年8月，联星村集体表决通过全面改造意向，98%村民同意启动旧改；2019年4月，南箕社、东方红社同步单独召开旧改表决大会，同意选择新世界中国作为旧改合作意向企业；5月双方正式签订旧村改造合作意向协议。

彼时，村民对新世界极其信任。2021年8月15日，联星村公布，仅新世界中国1家申请企业通过资格审查，成为该村旧改项目的候选合作企业；8月22日，新世界中国获得联星南箕经济合作社约80%同意率，成为海珠区联星村旧改项目的正式合作企业。

当时，招标文件提到，竞得人须严格落实改造全周期任务节点，确保2025年12月31日前回迁安置房开工建设，2030年12月31日前基本完成回迁安置房建设。

可没想到，截至目前该旧改仅走完了片区控规审批。

拆迁补偿方案的博弈是旧改里最直接且最沉重的资金包袱。南箕属于村企合作改造模式，补偿标准无政府统一模板，全部需要村民大会表决通过。

2024年6月，片区详细规划通过市规委会审查，但安置、临迁费、物业置换方案持续拉锯，村民对商业物业分成、回迁户型标准分歧明显，方案多次修改均未通过表决，直接延缓实施方案批复进度。

与此同时，联星村发布了最新控规，拆分原商业金融业用地，新增两宗南向望江、无高层遮挡的纯住宅地块，以及增加公共管理与公共服务设施用地、公园绿地面积，优化道路交通。

在策划方案中，亦明确了发展定位与更新目标，将聚焦“柔性智能制造+生产性服务业”两大方向，重点发展“智能终端等高端制造、人工智能、生物技术”等产业方向。

尽管从表面看片区商品住宅货值显著扩容，但实际上也违背了新世界的“初心”--依托K11商业、K11ATELIER写字楼运营优势，打造滨江艺术金融综合体，以致品牌价值大打折扣。

至此，纵使新世界能有足够的资金继续拉扯，倒也不如放手成全。

独爱大湾区

对于旧改规划，彼时身为新世界中国董事兼副行政总裁的黄少媚多次强调，集团未来依旧会立足大湾区，但主要集中在能承载瑰丽酒店、K11品牌的优势发展地区。

早于2018年6月，郑志刚就曾表示将投放约200亿元在大湾区扩大土地储备，“尤其广州、佛山、东莞等一些地区会做城市旧村改造，大力增加大概8到10个项目。”

至于为什么如此大力布局大湾区，郑志刚在当年的业绩会上也作出了回答，他表示，新世界中国在内地的毛利率高达60%，大湾区的毛利率更是达到73%之高。

因此，2019至2022年期间，郑志刚在广州一口气拿下了荔湾山村、海珠南箕、增城夏街、塔岗大旺岗、省二医城改五大项目，总投资规模超360亿元，总规划建面超270万平方米。

其中，荔湾山村旧改总投资107.9亿元，建面175万平方米，是广州首个核心区大型旧厂旧村复合改造项目；而增城夏街村旧改总投资金额也快接近70亿元。

而这些旧改项目也成为了郑志刚在当时身处香港社会事件、疫情双重冲击下的定心丸。2020财政年度中期业绩会上，郑志刚称：“这些高毛利的旧改项目预计会在2022-2023年释放。”因此，他对接下来的业绩表现并不担心。

但理想与现实往往是一线之隔。截至2026年8月，广州五大旧改项目新世界已实质性退出3个，1个项目停滞放缓，仅仅正常去化了增城塔岗大旺岗项目。

荔湾山村是新世界在广州最早退出的旧改项目--其2024年全面撤出，移交给国企花地河城建采用做地模式推进，原有港式产城规划全部调整，仅完成局部地块控规调整，无大规模动工迹象。

增城夏街村旧改项目亦是在2024年悄然撤场，因村民补偿协商无进展，该项目仅停留在片区策划阶段，暂无新开发商接盘。

至于唯一有进展的增城塔岗大旺岗项目，住宅部分新世界星辉已于2021年入市，成为新世界广州旧改唯一在售项目，但据阳光家缘网显示，截至2026年8月发稿时止，已售住宅1021套，未售套数2124套，库存积压严重。

从独家拿下滨江核心南箕旧改，到批量退出广州主城更新项目，新世界中国的离场，不过是房企在市场调整周期下战略聚焦的缩影。

2025年6月末，新世界完成了882亿港元巨额债务危机化解，管理层明确要求内地资产压降杠杆，严格控制长周期、高垫资旧改投资；2025财年（2024年7月1日-2025年6月30日）期间，集团集中抛售内地多个写字楼、商业物业、城市更新项目股权，回笼超128亿港元。

而近几年，内地销售不及预期，旧改回款也进一步落空。

2025年财年，新世界中国内地合约销售额140亿元，其中大湾区（南部）贡献约52%，虽较上个财年的125亿元所有回暖，但2026财年上半年（2025年7月1日-2025年12月31日）内地合约销售金额却直接腰砍，同比下滑57%至43亿元。

同时，新世界在内地的土储亦在同步收缩，从2019年巅峰时的手握667万平方米土储，到2025年底仅剩289万平方米，削去近六成。

虽说旧改能通过低地价实现高毛利回报，但实则也如同渗水的钱袋，拖得越久，能得到的就越少，甚至越耗越亏。

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