于欣祺律师“周某等确认合同有效纠纷案”成功守住千万级房产权益

北京一座建筑面积760平方米、占地2450平方米的厂房，因原告张某1以一份载有签名字样的《证明》为核心证据、主张三十年前购买系“借名买房”而推上风口浪尖，原告据此要求确认合同有效并返还租金50万元。该案由于欣祺律师代理被告，面对持有“我方签字”的不利书证、签字因无同期样本无法鉴定的程序困境，以及全部出资凭证缺失的事实困局，于欣祺律师通过层层质证否定关键书证效力、申请法院调取三十年前财务档案推翻“现金出资”主张、追加第三人还原房屋实际使用真相，成功阻却借名买房关系的认定，最终一审、二审均驳回原告全部诉讼请求，为委托人守住了这座厂房对应的千万级补偿权益与租金收益。

7月17日，声驰律师事务所“争鸣共赏 博采众长”第三届十大经典案例评选初审第三场活动圆满举办，由于欣祺律师主办并主讲的“周某等确认合同有效纠纷案”凭借其精准破局策略，获得评选直接晋级终审机会。

案情回顾

三十年前厂房突遭“借名买房”诉讼

1993年，委托人周某1作为买主与北京市某县供销社签订《房屋买卖契约》，购得县区厂房一处，建筑面积760平方米，楼房44间。款项以某电车总公司开具的汇票支付，契约买方为委托人周某1，房屋因历史原因未办理产权证。房屋购入后，先后用于经营肉食厂、家具厂，由周家成员共同管理、使用、收益。2023年，委托人周某1与承租人签订新的租赁合同并收取租金。几月后，原告张某1突然提起诉讼，凭一张据称签于2006年的《证明》，主张其为案涉房屋的实际权利人，声称房屋由其父母现金出资、仅借用周某1名义购买，请求法院确认借名买房合同有效，并要求周某1返还租金50万元。

案件难点

本案最棘手之处在于，原告持有形式上委托人周某1签字的《证明》，而因年代久远且周某1长期生活在国外，无法提供同期有效样本进行笔迹鉴定。一审法院因未能启动鉴定程序，一度面临“推定签字为真”的风险。与此同时，交易发生于1993年，距今逾30年，银行流水、现金交付凭证等原始出资证据全部缺失，存在的购房发票等材料均在原告手中；原告也长居国外，从未参与厂房实际经营，但被告亦无法提供完整的早年使用记录。案件调证困难，双方多次补证，历经5次庭审，程序繁琐。上述困境叠加，使案件在事实认定上面临极大的不确定性。

律师办案

面对证据严重缺失、核心书证无法鉴定的极端困境，于欣祺律师并未被动等待鉴定结果，亦未寄望于“谁主张谁举证”的抽象原则，而是选择主动出击。于律师全面梳理案件材料，逐页审查原告提交的每一份证据，深入挖掘其中在内容逻辑、文书形式、客观事实等方面的矛盾与漏洞；同时多方走访了解周家成员关系与厂房使用沿革，追溯三十年前交易链条中的每一个可能留下记录的环节。层层相扣，于欣祺律师从证据效力、出资事实、实际使用三个维度逐一瓦解原告的诉讼基础。

（一）四维质证否定关键书证效力

针对原告提交的载有委托人周某1签名字样的《证明》核心证据，于欣祺律师从证据三性、形成时间、内容逻辑、文书惯例等维度展开层层质证。于欣祺律师仔细查证发现，核心证据《证明》中提及“防范黄某争夺财产”，但委托人周某1与黄某于1996年结婚、1999年分居、2003年已正式判决离婚，案涉房屋系周某1婚前财产，与黄某无任何关联。于律师提出，在离婚三年后专门书写文件“证明”房屋与黄某无关，完全违背常理。《证明》正文与签字之间留有大量空白，无落款日期，不符合正常文书书写习惯。原告始终未对《证明》的形成时间、形成过程、交付经过承担举证责任，应由其承担举证不能的后果。《证明》内容与家庭长期经营、收益分配、2011年周家兄妹签署的股份分配《纪要》等事实完全矛盾。

（二）申请法院调取财务档案，推翻“现金出资”主张

原告主张购房款27万元由其父母全额现金支付。于欣祺律师敏锐地意识到，三十年前的交易必然在出卖方留有财务记录，遂积极推动法院向出卖方某供销社调取财务档案。法院调取的银行进账单和记账凭证显示，交款日期1993年5月27日，收款人某供销社，付款人“哈尔滨某总公司”，金额27万元，付款方式为“汇票”。这一客观证据与原告主张的“现金支付”完全矛盾。

时任某村党支部书记亦向法庭证实，购房款系通过支票形式支付，其亲眼见到“由某电车公司开具”的支票。法院最终认定，原告未完成实际出资的举证责任，其出资主张不能成立。

（三）追加第三人还原房屋实际使用情况

原告主张一直实际占有使用房屋，但其长居美国、从未参与厂房经营的客观事实，使其主张难以自圆其说。于欣祺律师申请追加最初家具厂经营者周某3、长期居住在北京的周某2为第三人参加诉讼。庭审中，周某3陈述：其自1994年起在案涉房屋经营家具厂，2000年因考虑与张某1共同经营而将经营者变更为张某1，但张某1从未参与过家具厂的任何经营管理。周某2亦到庭确认房屋系周家兄弟姐妹共同出资购买。于欣祺律师提出，张某1在购房及家具厂设立时均系学生，1997年即跟随周某1前往美国，从未来过395号院，亦未实际负责过家具厂的经营。办理工商登记的资料并非张某1本人签字确认，手续也非其本人办理。原告完全不满足“实际占有使用”的要件，借名买房关系依法不能成立。

案件结果

法院最终采纳了于欣祺律师的质证意见。一审法院认定原告张某1提交的证据不足以证明其与周某1之间存在借名买房的合同关系。作出民事判决，驳回原告全部诉讼请求。原告不服提起上诉。二审法院明确指出，一审法院在综合分析各方证据后，认定张某1未能提供充分证据证明其是案涉房屋的实际权利人，“这一判断是合理且符合法律规定的”。中级人民法院作出民事判决，驳回上诉，维持原判。案件获取一审、二审全面胜诉。

案件价值与意义

本案对处理同类历史久远、证据残缺、家事属性强的借名买房纠纷具有重要示范意义。于欣祺律师在关键书证无法鉴定的极端不利局面下，没有被动等待鉴定结果，而是主动从证据与客观事实的冲突等多个维度展开质证，成功瓦解了对方的核心证据。这一思路为同类案件中“签字真实性无法鉴定”的困境提供了有效的破解路径。

案件在社会价值方面具有积极的警示与引导作用，有效遏制了利用亲属关系背景虚构借名买房事实、侵占他人财产权益的行为。案涉厂房位于北京地区，建筑面积760平方米、占地面积2450平方米，其权属认定不仅直接决定当前每年50万元的租金收益归属，更事关未来拆迁环节数千万元补偿款的分配。若原告诉求得到支持，不仅被告周某1将丧失巨额财产权益，周家兄弟姐妹数十年来对厂房的共同投入与经营也将被一笔抹杀。于欣祺律师通过一审二审的全面胜诉，成功为当事人守住了这一重大房产权益，代理效果突出。

于欣祺

声驰律师事务所律师

于欣祺律师，法律硕士。拥有法院法官助理工作经验，熟悉司法审判流程、案件审理规范及诉讼实务要点。执业以来，以民商事争议解决为核心业务，承办案件有服务合同纠纷、股东损害公司债权人利益责任纠纷、清算责任纠纷、建设工程施工合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、债权人撤销权纠纷、民间借贷纠纷、执行异议之诉等。同时，也为多家公司提供常年法律顾问业务。包括但不限于顾问单位日常法律咨询、风险防范、合同审核，起草律师函、债权转让协议、股权转让协议等各类文件。此外，于欣祺律师也曾参与多起刑事案件辩护工作，具备扎实的司法实务视野，依托司法从业经验与律所执业积淀，可以精准把控案件风险，高效提供专业、务实的法律服务方案。