京沪同日土拍揽金超174亿：北京地块创年内纪录，上海最高溢价28.45%

8月4日，京沪两地同日土拍，合计总成交金额超174亿元。

其中，北京朝阳广渠路宅地历经191轮竞价，由中海以83.99亿元竞得，成交楼面价81407元/㎡，溢价率19.13%，创下今年北京总价与单价双纪录；上海七批次土拍则平稳收官，5宗地总成交金额90.6亿元，3宗溢价、2宗底价，最高溢价率28.45%。

接受记者采访的业内人士认为，核心区稀缺地块仍受追捧，但非核心区市场预期已趋于理性，板块分化仍将是下半年土地市场的主基调。

北京：191轮竞价，中海83.99亿斩获广渠路宅地

8月4日，北京1宗朝阳区广渠路宅地出让，规划建筑面积103173.34㎡，容积率2.8，起始价70.50亿元，起始楼面价68332元/㎡。

该地块吸引了6家竞买人现场竞价，最终经过191轮竞价由中海以总价83.99亿元竞得，成交楼面价81407元/㎡，溢价率19.13%，创下了今年以来北京总价和楼面价的纪录。

中指研究院土地市场研究负责人张凯对记者表示，地块位于东三环核心区域南磨房乡广渠路沿线，周边珠江帝景、广渠金茂府等成熟社区环绕，居住基础较好，且南磨房板块自2012年以来新房供应稀缺，“2025年板块内能建东誉府小体量入市后快速去化，成交均价约10.6万元/㎡，验证了区域改善需求的承接能力。”

张凯进一步分析，广渠金茂府二手均价超10万元/㎡，部分房源更高，而7月25日开盘的懋源·騴橒臺报价约11.5万元/㎡，共同构成项目未来定价参考系。“项目优势在于核心区稀缺供应、CBD通勤便利及长期积累的改善需求，但容积率偏高、低密属性不足，对产品力要求较高。”

在他看来，南磨房的核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足——大量存量住宅进入置换周期，新增高品质供给有限，需求积蓄明显。“此次金茂、建发、中海、招商、保利、金隅+懋源等多家房企参与，也体现了市场对核心区稀缺土地价值的认可。”

中指研究院的数据显示，1—7月，北京住宅用地市场累计成交26宗，总成交金额约467亿元。

张凯表示，上半年北京宅地成交相对平稳、底价成交占比较高；进入7月，朝阳、昌平、门头沟、顺义等优质地块均实现溢价成交，热度有所回升。拿地企业方面，央国企仍是主力，投资布局更趋聚焦，对区位条件、去化前景及盈利空间综合考量后出手，具备确定性支撑的项目竞争激烈。他判断，后续核心区域优质地块预计保持一定热度，但市场全面回暖仍需观察，板块分化态势仍将延续。

上海：5宗地90.6亿元成交，最高溢价率28.45%

8月4日，上海第七批次土拍收官，5宗涉宅用地总成交金额达90.6亿元。本批次地块总起始价为83.39亿元，最终3宗地块溢价成交，2宗地块底价成交，市场分化特征明显。

其中，浦东唐镇宅地竞争最为激烈，溢价率高达28.45%。该地块规划建筑面积32846.19平方米，容积率2.3，起始价12.3亿元，起始楼面价37458元/平方米。地块吸引了4家竞买人参与现场竞拍，经过47轮激烈竞价，最终由中旅投资和招商蛇口(001979)联合体以总价15.8亿元竞得，成交楼面价达48114元/平方米。

浦东张江宅地同样热度较高，溢价率为26.92%。该地块规划建筑面积18458.11平方米，容积率2.2，起始价6.43亿元，吸引了3家竞买人参与现场竞价，最终由联发集团以总价8.16亿元竞得，成交楼面价为44191元/平方米。

嘉定南翔宅地溢价率为13.98%，规划建筑面积52462.47平方米，容积率1.3，起始价14.16亿元。经过3家竞买人27轮竞价，华润置地以总价16.14亿元竞得，成交楼面价为30774元/平方米。

本批次总起始价最高的虹口北外滩综合用地以底价成交。该地块规划建筑面积106685平方米，涵盖商业、住宅、办公等多种业态，容积率7.3，建筑限高249米，起始价38.45亿元。最终，青山实业以底价38.45亿元竞得该地块，成交楼面价为36045元/平方米。

另一宗底价成交的地块为嘉定主城宅地，规划建筑面积66163.94平方米，容积率2.0，起始价12.04亿元，最终由绿城以底价摘得，成交楼面价为18200元/平方米。

从参拍企业来看，本次土拍共吸引11家企业或联合体参与，以国央企及本地城投平台为主。中指研究院上海数据总经理张文静认为，虹口北外滩地块作为本批次最受关注的中心城区用地，因其立体复合用地特征且住宅占比较低，开发门槛较高，最终由非传统房企青山实业以底价摘得，未来有望打造城市功能复合开发试点标杆，为中心城区楼宇功能优化提供新范例。

从整体市场表现来看，张文静指出，本批次土拍延续了近期上海土地市场“量稳价平”的态势，成交金额及溢价均处于合理水平。结合此前多批次土拍情况，上海土地市场正逐步形成“优质地块竞争有序、一般地块底价托底”的分化格局，反映出市场定价机制的成熟与投资逻辑的理性回归。此外，此次浦东张江、唐镇及嘉定南翔等溢价地块，自身或周边均具备较成熟的产居环境和较强的人口吸附力，进一步印证了在职住平衡格局下，优势产业功能区在当前市场周期中仍保有稳健的开发潜力和资本吸引力。总体而言，本批次土拍整体运行平稳，市场预期趋向理性，为后续土地供应和房价走势提供了积极而稳健的信号。

排版：王璐璐

校对：王锦程

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