上海第七批次土拍收金超90亿元：市场反应积极、持续趋暖向好，核心区优质地块竞争激烈

来源：澎湃新闻

8月4日，上海第七批次集中出让的五宗地块均成功出让，成交总额90.6亿元，出让面积11.73万平方米，规划建筑面积27.66万平方米，起始价83.39亿元。

上海市规划和自然资源局表示，本次土拍，根据房地产市场变化，响应群众对优质住宅及配套设施需求，不断改善土地供应结构，完善住宅产品类型，切实稳定预期、激发市场活力、促进品质提升、创新城市治理，市场反应积极、持续趋暖向好。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，本批次土拍整体运行平稳，延续了近期上海土地市场“量稳价平”的态势，成交金额及溢价均处于合理水平，市场预期趋向理性，为后续土地供应和房价走势提供了积极而稳健的信号。

张文静分析称，此次浦东张江、唐镇及嘉定南翔等地块，自身或周边均具备较成熟的产居环境和较强的人口吸附力，进一步印证了在职住平衡格局下，优势产业功能区在当前市场周期中仍保有稳健的开发潜力和资本吸引力。

张文静表示，五宗地块中，三宗溢价成交、两宗底价成交，溢价率介于14%～28.5%之间，显示房企在投资决策中注重地块自身条件与区域风险综合评判。结合此前多批次土拍情况，上海土地市场正逐步形成“优质地块竞争有序、一般地块底价托底”的分化格局，反映出市场定价机制的成熟与投资逻辑的理性回归。

同策研究院分析师李浩诚表示，本次土拍市场热度有所收敛，核心区域优质地块竞争依然激烈，但需要竞拍至高溢价成交。

时隔12年，张江宅地上新

时隔12年，浦东张江宅地上新。

浦东新区孙桥社区单元14-01地块吸引四位竞买人参与竞拍，最终，联发集团有限公司旗下的上海联泓房地产开发有限公司以8.16亿元的总价竞得该地块，成交楼面价44191元/平方米，溢价率26.92%。出让文件显示，该地块规划为住宅用地，出让面积8390.05平方米，容积率2.2。

好地网分析，该地块位于中环和外环之间，邻近中环路、外环高速等，可便捷通达全城。地块距离13号线学林路站和张江路站，直线距离均为2公里左右，距离地铁21号线（在建）一期康南路站约1公里。

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好地网分析师吴彩萍表示，该地块体量较小且方正，适合打造小高层住区，或部分洋房住宅品类，可以实现快速去化、快速回笼资金，匹配当下多数房企的诉求。

吴彩萍称，张江是国家级的科学城，产业发达，房企对该地块的去化预期高。张江号称是中国的硅谷，集成电路、人工智能、生物医药等产业发达，集聚大量高新技术人才，购房和租房需求都非常旺盛。

吴彩萍称，与此同时，张江将70%以上的土地，用在了产业园和研发楼宇，宅地供应稀缺。2020年以来，除了协议出让城中村改造项目中建御华园之外，新房供应极为稀缺。

外环外宅地溢价28.5%成交，楼面价超4.8万元/平米

今年，浦东唐镇土地市场竞拍活跃。

今日出让的浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块吸引四位竞买人。经过47轮竞拍，以15.80亿元的总价竞得该地块，未触及17.22亿元的中止价，成交楼面价48114元/平方米，溢价率28.45%。

竞得人为中国旅游集团有限公司旗下的杭州旅投房地产开发有限公司和招商蛇口（001979.SZ）旗下的上海虹润置业有限公司组成的联合体。参与竞拍的还包括象屿地产集团有限公司旗下的上海象唯房地产开发有限公司，越秀地产（00123.HK）旗下的上海樾恒企业管理有限公司和保利发展（600048.SH）旗下的上海保利城市发展有限公司。

出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，出让面积为14280.95平方米，容积率2.3，计容面积32846.19平方米，起始价为12.30亿元。地理位置看，该地块位于唐镇，东至德耘路，南至C-02E-02地块，西至佑仁路，北至培德路。

地块北侧一路之隔的浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块一年前成交。招商蛇口（001979.SZ）联合体以27.2970亿元的总价+4500元/平方米的装修标准上限+200平方米公共服务设施上限+0.7%高端人才配建比例的总代价竞得，溢价率40%，楼板价52360元/平方米。该楼板价刷新唐镇板块住宅单价纪录。

南翔宅地溢价成交

今日，嘉定区两宗住宅用地出让。

嘉定区JDC2-0202单元25-06地块吸引三位竞买人，最终，经过27轮竞价，华润置地(01109.HK)旗下的上海煦臻企业管理有限公司以16.14亿元的总价竞得，未触及18.41亿元的中止价，成交楼面价30774元/平方米，溢价率13.98%。

出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，东至沪宜公路、南至嘉程路、西至北张泾-华曹江、北至嘉美路，出让面积40355.75平方米，容积率1.3，计容面积52462.47平方米，起始总价14.16亿元，起拍楼板价27000元/平方米。

好地网分析师吴彩萍表示，自2023年11月之后，南翔板块已两年多未有住宅地块推出，本宗地也是板块内10年来难得一见的低容积率地块住宅用地，稀缺性强。地块具备打造低密宜居产品的天然条件。

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吴彩萍表示，虽然板块的土地出让活跃度不高，但板块内新房市场表现非常抢眼。今年上半年，南翔板块以8.65万平方米的成交量，位列上海今年上半年商品住宅成交面积TOP10榜单第三名。

本批次成交的另一宗位于嘉定区的地块为嘉定区JDC1-0501单元74-04地块，绿城中国（03900.HK）旗下的绿城房地产集团有限公司以12.04亿元的底价成交，楼板价18200元/平方米。出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，出让面积33081.97平方米，容积率为2.0。

北外滩核心区商住办地底价成交

本批次出让总价最高的虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块（地下）以38.45亿元的底价成交，竞得人为上海鼎信华展企业管理有限公司。

同策研究表示，这是是上海首次将住宅、酒店、办公、商业“打包”进一栋超高层建筑一体出让，未来将打造集多元功能于一体的高效产业生态综合体。

出让文件显示，规划为商业、普通商品房和办公楼用地，占比分别为55%、30%和15%，地上建筑限高249米。

该地块位于北外滩核心区，出让面积21225.83平方米，其中hk293-08地块14614.49平方米，hk321-04地块（地下）的地下空间水平投影占地面积6611.34平方米；容积率为7.3，计容建筑面积10.67万平方米。

出让文件对地块内的功能业态做出明确要求：围绕打造新时代都市发展新标杆，结合历史风貌元素等独有特性，运用现代设计打造城市新界面，引进符合区政府对该区域规划定位、风格方向的商业业态。

文件还明确引入行业要求：项目竣工验收投入使用后，在此项目中设立进出口、贸易业务中心及对外投资平台；该地块项目功能宜符合贸易型总部定位，鼓励引入新能源、节能技术等领域的绿色低碳行业。

北外滩为近几年房企竞拍的热点区域。该地块北侧400米处为北外滩hk315-11地块，去年7月，绿城中国以64.719亿元的总价+6000元/平方米的装修标准上限+2600平方米公共服务设施上限+2%高端人才住房配建比例上限的总代价竞得该地块，溢价率46.33%，成交楼板价126577元/平方米，刷新虹口区住宅地块单价纪录。地块所建项目为绿城潮鸣外滩，今年3月首次开盘。