84亿元落定广渠！中海新城十日内130亿元两夺朝阳地块

距此不到十天，中海新城在朝阳核心区砸下约130亿元土地款，把酒仙桥与广渠路两宗高价地一并收进表内。

中房报记者 彭红侠 | 北京报道

断供十余年，北京朝阳广渠路迎来新地王。

8月4日，北京市朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块正式进入现场竞价环节。该地块起拍总价高达70.5亿元，起始楼面价超6.8万元/平方米，双双刷新年度住宅用地纪录。

报名参拍的企业，几乎囊括了当下北京楼市最活跃的几支力量。中国金茂、建发房产、中海新城、招商蛇口、保利发展，以及金隅地产与懋源地产的联合体，六大房企在北京东四环，打响了一场时隔十余年的地王争夺战。

竞拍前夕，地块已有4手提前报价，总价攀升至70.713亿元。现场竞价时，六家房企激烈交锋，185轮竞价下，最终中海新城以83.99亿元总价抢下该地块，溢价率19.1%，成交楼面价8.14万元/平方米。

这是中海新城近期二度重金落子朝阳核心区。7月28日，中海新城刚以46.814亿元、溢价25.84%，摘下朝阳酒仙桥0013-1地块，成交楼面价约8.11万元/平方米。距此不到十天，中海新城在朝阳核心区砸下约130亿元土地款，把酒仙桥与广渠路两宗高价地一并收进表内。

01 断供十年供需错配

广渠路地块之所以未拍先火，根本原因在于它的稀缺性。

过去十年，从东三环至东四环的广渠路沿线几乎再没有出现过新增住宅用地，而区域内存量豪宅如广渠金茂府、珠江帝景早已成为北京高端市场的经典案例，二手房单价每平方米已突破9万元。

如今，一块占地3.68万平方米、规划建筑面积10.32万平方米的纯住宅用地横空出世，立刻激活了片区长达十年的置换需求。

从地理和交通条件来看，广渠路地块配置拉满，出门即是地铁7号线与在建28号线（CBD线）换乘站大郊亭站，合生汇这个日均客流超15万人次的超级商业综合体就在路对面，配合芳圆里IDMALL，形成了一个城市级的消费引力圈。周边还分布有北京市第一中西医结合医院、百子湾公园等生活配套，城市资源密度几乎无可挑剔。

地块本身东西长达326米，南北宽108米，地形规整且限高80米，有利于排布大面宽户型和高窗墙比产品，几乎是为新一代改善豪宅量身定做的地块。

据悉，广渠路地块是朝阳区广渠路城中村改造项目的重要组成部分，整个规划范围涵盖商业服务业用地、住宅用地、公园绿地等多种业态，区域整体城市界面正在通过规划获得系统提升。

对于东四环沿线而言，多年未有成规模纯住宅地块入市，供应断层的长期积累，让这宗地块从挂牌起便自带定价权光环。从某种意义上说，广渠路地块的成功，不在于它到底能卖多贵，而在于它诞生在十年来唯一填补真空的窗口。

02 光环下的隐忧

但与璀璨地段相伴的，是出让文件里公示的几大开发难题，最突出的是真实容积率的隐性攀升。

出让文件显示，地块规划容积率2.8，但需要扣除西侧15米宽的街坊路和北侧因临近地铁28号线的退线面积，这使得实际可建设用地大幅缩水，真实容积率被推高至3.4。在南北宽度本就只有108米的情况下，楼间距和中央景观的打造将受到严重挤压。

东西两侧分别临广渠快速路和西大望路，交通噪声是显性减分项，出让条件里已经写明需采取被动隔声措施，开发商大概率会用抬高首层、加厚系统窗、做退界绿化带的方式对冲。

噪音和地铁震动是贯穿项目全周期的显性减分项。地块东侧紧贴东四环，北侧沿广渠路，两条主干道的交通噪音，以及地铁7号线和在建28号线运行的持续低频震动，使得临路和低楼层房源的声环境极难达标。

对于这一点，出让文件明确，开发商必须采取被动防护措施，并且售房时须如实告知购房者。这意味着未来项目在隔音减振上的投入将显著增加，且东侧房源可能长期处于关窗遮音的状态，对居住体验构成一定影响。

另一道暗礁是与地铁28号线的一体化同步施工。出让条件要求项目配建约2000平方米的地下商业及连通通道，且该部分须与地铁工程协同推进。基坑支护、施工组织、方案审批都得跟着地铁节奏走，开发周期将受一定影响。

此外，2000平方米地下商业不得分割出售，只能整体转让并须经朝阳区政府批准。在当前商业空置率居高不下的当下，整体出售或将进一步影响项目利润。

03 豪宅红海突围

按8.14万元/平方米的成交楼面价倒推，加上建安、精装、财务成本和税费，这个项目未来销售均价将在12万元/平方米起步。

周边二手房提供了参照系。广渠金茂府目前挂牌均价在11.17万~13万元，珠江帝景在8.5万~9万元，能建东誉府去年取证均价10.6万元已基本去化完毕。未来只要产品做到140平方米以上的平层，把园林和科技系统做扎实，价格站上12万元/平方米并不突兀，真正的考验是流速。

当前，朝阳区正陷入一场前所未有的高端改善项目混战。从东四环到东北五环，已有朝阳公园融创壹号院、酒仙桥万吉玖序、黄杉木店璞樾和紫京宸园等一批项目在售；即将入市的还有太阳宫宸园139、CBD首开呼家楼项目和懋源騴橒台，再加上随后要拍的酒仙桥新地块、化石营、甜水园、永安里、将台等地块，短短两年内，区域高端改善产品的供应量可能超过7000套。

客群就那么多，产品力成了唯一的护城河。而广渠路地块受限于实际容积率和外部噪音，想要在产品上实现对竞品的碾压，并非易事。

以即将开盘的懋源騴橒台为例，市场传闻其南排楼栋定价可能下探到10万元/平方米以下，这对于成交楼面价8.14万元/平方米的广渠路地块而言，是极为棘手的参照。广渠路地块售价或将高于懋源騴橒台，但溢价空间恐怕非常有限，而成本却因为地铁退线、配建商业和额外隔音投入而高出不少。

地块所在的区域虽然积累了可观的置换需求，但老牌豪宅如广渠金茂府当年的神话，建立在十年前CBD东扩和四环尚未饱和的窗口期。如今市场环境早已改变，高端买家变得空前理性，对产品力、服务和综合居住品质的挑剔程度，已经远非当年可比。

广渠路地块要想走出高流速，不仅需要开发商具备极强的方案优化能力和施工组织能力，更需要在产品定位和定价策略上展现出足够的诚意和智慧。断供十年的红利或许能让它在初期吸引足够目光，但要在朝阳豪宅红海突围，还得靠硬核的产品力和成本控制功夫。