地段不再是唯一护身符 上海土地市场大分化

市中心并非万能解药，外围板块反倒藏着点状机会。

中房报记者 付珊珊 上海报道

杨浦八埭头“百亿地王”余温未散，8月4日，上海又火速开启了第七批次土地出让（以下简称“土拍”）。

最终，5宗涉宅用地全部成交，合计出让用地面积约11.07万平方米，总成交金额90.6亿元。青山实业、招商蛇口和中旅投资联合体、联发集团、华润置地以及绿城中国各落一子。

此次土拍延续了近期上海土地市场“量稳价平”的态势，成交金额及溢价均处于合理水平。在中指研究院上海数据总经理张文静看来，5宗地块中，3宗溢价成交、2宗底价成交，溢价率在14%至28.5%之间，显示房企在投资决策中注重地块自身条件与区域风险综合评判。

结合此前多批次土拍情况，上海土地市场正逐步形成“优质地块竞争有序、一般地块底价托底”的分化格局，市中心并非万能解药，外围板块反倒藏着点状机会，这也反映出市场定价机制的成熟与投资逻辑的理性回归。

北外滩核心地块底价成交

传统房企集体缺席

作为本批次唯一一宗位于传统市中心的地块，虹口北外滩地块的表现颇让市场意外——仅有一位竞买人，最终由青山实业以38.45亿元底价摘得，楼面价36045元/平方米。

这块地并非传统意义上的纯宅地。规划显示，地块为商住办综合用地，住宅占比仅30%，商业占55%，办公占15%，容积率7.3，建筑限高249米。这种将商业、办公、住宅垂直混合在一栋超高层建筑中的“垂直城市”模式，在东京麻布台、纽约哈德逊广场、香港九龙站等国际大都市核心早有成熟案例，但对国内开发商而言，却是一条陌生赛道。

正因如此，虽然最近两年北外滩地块每每有宅地出让均引得多家房企争抢，但此次众多开发商却望而止步。

一位业内观察人士认为，传统开发商不敢轻易下注，原因有三： 一是开发经验几乎为零，国内鲜有此类垂直综合体的成功操盘案例；二是超高层住宅的建设标准、居住体验、得房率等均面临更高要求；三是大量商业需自持，资金沉淀周期长，与当前房企追求高周转、快去化的策略相悖。

反观青山实业，公开资料显示其是全球最大的不锈钢和镍铁生产商，常被称为“世界镍王”。其资金雄厚且没有传统房企那般精细的算账包袱，反而更有勇气接手此类特殊地块。“这块地类似要打造一个‘垂直城市’，要求很高，开发难度大。”上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，青山实业本身资金实力雄厚，其此前已在北外滩落子，敢拿这块地可能有部分自用需求，未来楼下是商业和办公，顶层做少量住宅，还可以看黄浦江景观。

土地市场结构性反转

这一批次土拍最反常的现象，是地段与热度的倒挂。

位于市中心的北外滩地块底价成交的同时，外环外的几宗地块反而更受追捧。浦东唐镇地块吸引4家竞买人，最终溢价28.45%成交；浦东孙桥地块溢价26.92%出让；嘉定南翔地块溢价13.98%，经27轮竞价由华润置地斩获。3宗地块均处于上海郊区，但均溢价成交，与市中心地块的冷清形成对比。

由此也可看出，上海土地市场正在经历深刻的结构性分化，即便地处北外滩这样的核心区位，若地块条件复杂、算账难度大，同样可能遇冷；而外围板块若拥有清晰的产业支撑、交通配套和客群基础，反而能成为确定性更高的“安全牌”。不管是市中心还是郊区，都存在点状机会。

最明显的就是绿城中国。从去年至今年，绿城中国在上海市中心和外围区域的项目走出了截然不同的曲线。去年7月，绿城中国以46.33%溢价率拿下北外滩潮鸣外滩项目，但市场反响不及预期；反观其在今年拿下的青浦徐泾项目，溢价率仅6.57%，7月，该项目入市，认筹率达415%，触发积分，创造了最近一年上海新房单一批次认购量和认购率的双料纪录。值得注意的是，徐泾板块上一次触发积分还是三年前的事。

“这足以证明优质房企、优质产品依旧可以撬动远郊市场。”卢文曦表示，绿城中国以高端产品力下沉中端改善市场，属于典型的“降维打击”，品牌认可度与产品口碑自带流量，去化保障充足。

部分中心地块冷，部分外围地块热，这也让房企重新思考，在当下的市场里，什么样的地块才算是“好地”？每一宗地块都需要具体问题具体分析。

留在“舒适圈” 房企的深耕与护盘“阳谋”

从此次土拍的参拍房企来看，依然是央企、国企为主导，而且开发商普遍选择了自己熟悉的区域。与其说是在抢地，不如说是在巩固“根据地”。

比如招商蛇口与港中旅联合体拿下唐镇地块，业界解析其最明显的意图就是“护盘”。就在一年前，这两家企业组成的联合体以40%溢价率、楼面价52360元/平方米拿下了北侧相邻的地块，即如今的壹江臻邸项目，该项目楼板价刷新了唐镇板块住宅单价纪录。项目整盘均价8.5万元/平方米，是区域房价高点，目前整体去化约6成。此次拿下南侧新地块，楼面价已回调至48114元/平方米，地价每平方米下降超4000元。

在一些业内人士看来，招商联合体势必要拿下这宗地块，因为这既可摊薄前期成本，也能通过联动开发延续区域品牌声量，对前期项目的后续去化亦有助益。

联发集团拿下浦东孙桥地块，同样是深耕逻辑。2025年6月，联发集团曾以41.7%的溢价率拿下浦东曹路地块，独立操盘了金海雲墅项目。此次再度落子浦东孙桥，虽是体量较小的“小而精”地块，但延续了在浦东市场的布局节奏。

华润置地此前在嘉定南翔板块开发的时代之城取得了较好的市场反响，此次继续在南翔落子，深耕意图明显，也利于延续此前积累的品牌口碑和客户资源。

张文静认为，此次土拍整体运行平稳，溢价水平合理，市场预期趋向理性，为后续土地供应和房价走势提供了积极而稳健的信号。而房企从以前的“闭眼拿地”到如今“精准狙击”，也传递了清晰的信号，即土地市场来到下半场，开发商也要适应新形势，算账更要精细，步子要更稳当。