广西
网上流传出一张上海徐汇滨江的中介挂牌传单，各大豪宅房源集中曝光，网传当地房价出现回落，这个消息迅速在网络上引发大量热议。
- 这究竟是怎么一回事呢？
有网友拍下中介贴出的房源宣传单，上面密密麻麻罗列了云锦东方、尚海湾豪庭、中信君廷等多个徐汇滨江热门豪宅。
房源单价大多在13万‑19万每平米，房屋总价从1550万起步，不少大户型直接达到两三千万，最高一套报价甚至达到8100万。
不少自媒体据此解读，号称徐汇滨江豪宅已经降价，可以入手。
但是对比当地最新市场参考数据能够发现，一线临江次新房的正常区间依旧维持在12万‑15.5万每平，传单上面部分高报价，更多只是中介挂牌价，并不等于实际成交价，同小区江景、楼层、户型不同，价格差距巨大，实际成交普遍还有议价空间。
徐汇滨江作为上海顶流豪宅板块，一直是楼市的话题中心，这组房源图片传开之后，评论区直接吵翻。
- 网友对此议论纷纷
很多普通网友看完价格直呼难以理解，调侃能掏出几千万买房的人才是“大冤种”。有网友算了一笔账，手握几千万现金，放到二线城市理财过日子，生活质量会高出很多，没必要在上海接盘高价二手房。
还有网友表示，这类豪宅属于有价无市，现在新晋富豪，更愿意去买全新的楼盘，不太愿意接手二手大平层，接盘的买家非常稀少。
也有了解本地楼市的网友理性提醒，不能仅凭几张挂牌传单就断定房价大跌。挂牌只是中介对外的报价，不等于真实成交，江景高楼层和低楼层、看江和不看江，单价能拉开巨大差距，部分高价房源长期挂着，本来就很难卖出去。
同时还有人提到，上海徐汇不同板块分化很明显，老小区刚需房源和滨江豪宅完全是两个市场，豪宅的价格波动，并不能代表整个上海二手房的行情。
- 透过网友的舆论，我们来剖析这件事背后值得深思的问题
首先，顶级豪宅市场和普通刚需楼市，属于两套完全独立的逻辑。刚需买房看重居住性价比，而千万级豪宅更多看地段、江景、圈层资源，它的买家是极少数高收入群体，它的涨跌，不能代表普通老百姓的房价走向。
其次，挂牌价不等于成交价，这是豪宅市场很常见的现象。中介挂牌会报出偏高的心理价位用来试探客户，真正成交的时候往往会有不小议价空间，仅凭几张房源海报，就得出“已经降价可以抄底”的结论，本身并不严谨。
再者，豪宅的消费群体观念也在发生改变。过去大家抢二手江景大平层，现在不少高净值人群更偏向全新一手新房，二手豪宅的流通难度变大，去化周期拉长，也就出现大量房源长期挂在中介手里的现象。
最后，城市内部楼市分化会越来越突出。同一个行政区之内，滨江豪宅、改善商品房、老破小，行情各不相同，板块之间价格鸿沟巨大，看待楼市不能以局部豪宅的情况，一概而论全部市场。
豪宅有它特定的受众，但对于绝大多数普通人而言，这个价位的房产距离日常生活依旧十分遥远。
对此，你怎么看？
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