注册资本50亿、4年在管房源超4.6万间——这家省级保租房平台做对了什么？

在“十四五”规划圆满收官的2025年，全国累计筹集建设保障性租赁住房近870万套（间）。当“住有所居”从蓝图走向现实，一场关于城市温度与青年未来的深刻变革正在发生。

国企保租房系列文章，正是要记录这场变革中的关键力量。作为城市安居工程的“压舱石”，地方国企凭借资源整合优势与公共服务基因，正在探索一条“公益性、市场化、可持续”的保租房发展新路。它们盘活低效资产、创新融资模式、构建社群生态，让数以百万计的新市民和青年人在城市中不仅拥有“一张床”，更拥有“一个家”。

系列开篇，我们把目光投向湖北。

多元筹建模式盘活存量资产

2022年2月，为积极响应国家大力发展保障性租赁住房的战略部署，湖北联投集团率先成立全国首家省级保租房建设运营管理平台——湖北省住房保障建设管理有限公司（以下简称湖北联投保租房公司），注册资本金50亿元。公司以创建全国保租房“投、建、管、运”一体化示范标杆为奋斗目标，积极探索保租房建设新模式、新路径。

截至目前，湖北联投已落地36个保租房项目，在建在管房源总数超4.59万间，覆盖省内7个城市，帮助5万多名年轻人“落脚”新城市。

“低效资产盘活改造一批，闲置土地盘活新建一批，市场存量资产收购一批，对外轻资产输出一批，目前已入市运营房源1.7万间，2026年计划实现2万间房源入市。”湖北联投保租房公司相关负责人介绍，在建在管的房源和落地项目，主要分布在武汉、鄂州、宜昌、襄阳、荆州、咸宁、黄冈7个城市，已服务超过5万人次的新市民、青年人。

湖北联投运营的保租房，最早来源于收储转化的低效或闲置的公租房、厂房、商办等非住宅类资产，随后又拓展多种模式，包括收储市场存量房源、轻资产运营、新建项目等。

公司抢抓武汉市《关于允许商业和办公用房等存量房改造为租赁住房的通知》等政策机遇，围绕供需关系、职住平衡及社会效益等投资要素，构建了高效的“商改租”投资研判体系，选择区位优越、价格经济、产权明晰的闲置商办物业项目作为优质投资项目。

截至目前，已收储闲置商业用房、存量住宅项目26个，升级改造为标准高、品质优的保障房源，“驿界”商改租、“芯中心”园区改保租房等项目成为存量盘活的标杆范例。

同时，遴选区位优越、产权明晰的闲置土地进行新建开发，建成后可提供优质保租房源9000余间。

在轻资产运营方面，公司通过“城市合伙人”“村集体存量资产盘活合作”等形式，灵活联动社会资源，拓宽了保障覆盖面。

从“一张床”到“一个家”的品质跃升

武汉新市民、青年人对“落脚”的需求也在改变，他们需要的不仅是“一张床”，还需要“一个家”。

公寓大楼内，不仅打造了共享客厅、青年驿站、万友引力等公共空间，还配有共享厨房、萌宠乐园、影音室，组建了“运动+潮玩+创意+美食+社交+∞”等各类兴趣小组，就业招聘信息、青年夜校、创业市集等“充电站”也随处可见，帮助租友走出房间、走进社区、拥抱城市。

在充分调研了解不同群体住房需求的基础上，联投保租房团队梳理出适合不同群体所需的房型、面积、家具、家电配置，建立“一张床”“一间屋”“一套房”的多层次租赁住房供应体系。从初入社会的新人，到在职场中拼搏的奋进者，再到拥有家庭的成熟人士，各类城市新青年都能住进心仪的“家”。

公司打造“联青”“联新”两大特色产品线，涵盖14大功能场景、386项插件模块，围绕“绿色、低碳、智能、安全、服务”五大维度，构建标准化与特色化相结合的产品体系，实现从“有房住”到“住好房”的品质跃升。

今年上半年，仅“友引力”社群一项，就开展了30场活动，吸引1000余名年轻人走出房间，与楼上楼下、前后左右的邻居社交。在“友引力”社群体系引领下，项目通过举办缤纷的社群活动鼓励青年互动交流，致力打造“有爱有伴”的新型城市青年社区空间。

项目以“共同缔造”理念为引领，与租友共创了萌宠、运动、音乐等七大社群，策划落地缤纷社群活动，加深大家对“家园”文化的情感认同。

依托现有空间阵地，项目还链接多方资源，开办“就业职通车”，铺排青年夜校系统课程，为社区租友拓展平台、为城市发展留住人才。

创新“先租后售”模式助力留才

湖北保租房的一大亮点，还在于“先租后售”新政。

“比如刚毕业的大学生，经济条件有限，我们可以提供优质的保租房过渡，租金为同地段房源租金的70%，5年后根据个人意愿可购买这一保租房部分或全部产权，5年租金直接抵扣购房款。”湖北省保租房公司相关负责人介绍。

这一模式是“房住不炒”的湖北方案。

2022年6月，湖北省住建厅发布了《关于加快解决从事基本公共服务人员住房困难问题的实施意见》，创新性地提出先租后售模式，明确保租房在租赁满5年后，承租人可申请转为共有产权住房，购买部分或全部产权。联投新青年全系产品均配置家具家电，可拎包入住，租金为同地段同品质房源的70%，“押一付一”租期灵活。

为让服务更便捷，公司搭建“青年宜居”小程序，覆盖全省17个地市州261个安居项目，“好房一键看”可快速查询房源信息，优惠政策板块整合各类福利。

加快打通“投-融-建-管-退”全链条

目前，公司加快打通“投-融-建-管-退”全业务链条，迈向资产证券化发展新阶段。

2024年1月，湖北省住房保障建设管理有限公司发布了保租房公募REITs基金管理人服务招标公告。2024年1月25日，预成交结果公示，确定银华基金管理股份有限公司为成交供应商，成交价格为500万元，服务期限为5年。

公司聚焦打通住房租赁项目“投融建管退”全周期链条，创新实践差异化发展路径。首创的“保租特色”“预认定+分阶段验收放款”融资思路获全省推广，建立“长周期信贷+拎包入住装修贷+运营补贴+多种经营收入”的资金平衡模式，形成政府引导、企业运营、金融支持的良性循环。公司在投资前期就构建了清晰的退出机制，为后期发行保障性租赁住房REITs奠定基础。

未来，联投保租房公司将持续加强可持续发展理念在住房保障领域的创新实践，致力于成为行业领先的投资运管平台，谱写更多高质量发展新篇章。

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