地产图谱｜土地市场“拼流速”，保利、华润重金布局断崖式领先

7月土地市场延续“总量缩减、核心地块点状高热”的特征，热点城市优质宅地频现高溢价、高总价。保利发展联手华润置地，历经219轮竞价，以161.2亿元摘得上海杨浦八埭头地块，刷新年度总价纪录。这一交易也奠定了保利发展与华润置地在房企权益拿地金额榜单中冠亚军地位。但百轮抢地的盛况仅集中于少数头部城市与稀缺地块。土地市场不再是整体复苏的号角，而是一场围绕核心城市“确定性资产”的攻防战。

土地热度集中于少数城市和地块

1-7月，中指研究院数据显示，百家房企拿地总额为4189亿元，同比下降27.6%，但降幅较1-6月收窄了6.1个百分点，已连续五个月改善。

中指研究院企业研究总监刘水分析认为，收窄的核心驱动力来自两端：销售端，核心城市新房去化保持活跃，为房企补仓提供支撑；供给端，在“控增量、优供给”导向下，低能级无效地块退出，优质地块占比提升，推动了楼面价和溢价率。

不过，整体修复仍属结构性。7月全国300城住宅用地平均溢价率为11.9%，虽仍处年内高位，但与6月相比已明显回落，热度集中于少数城市和地块。

仅7月28日一天，北上广三城核心地块共揽金超300亿元。其中上海杨浦八埭头地块土拍吸引了4家房企及联合体。经219轮竞价，最终保利发展+华润置地以总价161.2亿元获取，成交楼面价10.2万元/平方米，溢价率35.83%，刷新2026年上海宅地总价纪录。同日，保利发展还联手徐汇城投以70.6亿元摘下徐汇康健地块，溢价率24.51%，成为上海此轮土拍最大赢家。

当日，北京朝阳酒仙桥地块出让吸引6家房企参与现场竞价，经过248轮线下竞价，最终中海地产以总价46.814亿元竞得该地块，成交楼面价约8.1万元/平方米，溢价率25.84%。

在此两天后，北京土地热度持续，三块宅地均竞价百轮以上，溢价均超10%，成交总价达72.78亿元。其中，昌平东小口地块吸引越秀地产、保利发展、建发地产、北京城建+绿城联合体角逐，在经历103轮竞价后，建发地产以49.77亿元摘下，溢价率10.6%。

保利再次登顶，越秀“激进”储备土地

在核心城市斩获热点土地的房企，在权益拿地金额榜单中均取得不错的排名。

保利发展今年前7月以580亿元权益拿地金额稳居榜首，同比增长37%，拿地销售比49%。需要说明的是，6月，保利发展以深圳宝安中心区一宗超百亿地块，将自己送上了上半年房企权益拿地金额榜的冠军宝座。7月，其再次凭借联合华润置地拿下的161.2亿元上海杨浦八埭头地块稳坐首位。

保利发展今年明显加快了布局核心城市的节奏，仅以上海为例，已相继拿下6宗地块，位居上海房企拿地金额的首位。其中长宁中山公园地块、虹口四川北路地块、杨浦八埭头地块和徐汇康健地块均处于城市核心位置。

华润置地在今年前7月以410亿元权益拿地金额紧随其后，同比增幅达51%，拿地销售比45%。可以说，保利发展和华润置地在房企权益拿地金额榜单中处于绝对领先地位，并且在新增货值榜单中同样位居前列。

最令人侧目的是越秀地产，前7月权益拿地金额为296亿元，同比暴涨178%，拿地销售比飙升至82%，表现最为激进。越秀地产在广州的拿地金额高达250亿元，占其全国总额的87%，区域聚焦策略极为鲜明。

与进攻型选手形成鲜明对比的是一批选择战略性收缩的头部房企。中海地产前7月权益拿地金额仅110亿元，同比暴跌80%，拿地销售比低至8%。绿城中国前7月权益拿地金额222亿元，同比下降57%；中国金茂前7月权益拿地金额115亿元，同比下降59%，均大幅收缩。

民企拿地积极性也有所提升。滨江集团7月连落两子，溢价率分别达39.22%和34.47%。同月，伟星房产以28.75亿元包揽杭州未来科技城两宗地块。此外，广州昱丰控股以28.34亿元竞得广州国际金融城起步区地块，该笔交易引入新加坡、中国香港等境外资本18亿元。

值得关注的是，7月30日，在北京顺义地块的争夺中，来自河北的民企沧州玖熙以8.308亿元击败国企住总，溢价率12.57%，成为当天北京土拍的“黑马”。

房企投资瞄准“流速快”区域

房企投资策略将继续锚定去化快区域，集中资源争夺核心城市优质地块，以筑牢安全防线。

1-7月TOP20城市宅地出让金占全国比重约62%，上海、杭州、北京住宅用地出让金位居全国前三，分别为228亿元、134亿元、127亿元。

整体来看，长三角TOP10企业拿地金额位列四大城市群之首。对此，刘水表示，一方面，长三角区域经济持续发展，上海产业与高收入人群、杭州数字经济加上人口流入等，使长三角房地产在全国仍被视为“确定性资产”；另一方面，地方政府主动拿出主城低密稀缺地块，如上海低密地块、杭州不限价核心地块等，进一步推动了房企对优质土地的争夺。

刘水认为，短期内，一线及强二线城市核心区域预计将持续推出优质宅地，依托成熟的区位与配套优势，为土地市场托底并稳固市场预期；相比之下，三四线城市及一二线远郊板块的土地去化压力依然较大。

从目前来看，行业逻辑已经彻底转变，从过去的“拼规模”转向“拼品牌、拼信用、拼产品力、拼去化速度”。土地市场正在经历一场围绕核心城市、核心地块的“确定性资产”争夺战。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 王进雨

制图 师春雷

校对 杨利