定了！上海5年供宅地20平方公里，开发商的钱只能投这里……

苗野丨发自北京

上海“十五五”供地计划出炉。

7月31日，上海市规划和自然资源局正式印发《上海市加强土地管理“十五五”规划》，明确提出“十五五”期间全市住宅用地供应总量不少于20平方公里，同时严控商办用地供给。这一纲领性文件为未来五年上海住宅用地市场定下了“总量保障、结构优化、精准供应”的基调。

规划发布之际，恰逢2026年上海土拍市场走完“前半程”。中指研究院数据显示，今年前7个月，上海共成交住宅用地36宗，土地出让金合计约749.05亿元，稳居全国核心城市首位；平均溢价率达18.32%，成交楼面均价为51380元/平方米。

从市场表现看，前7月上海土拍呈现供应总量收缩与结构性分化并行的特征，涉宅用地成交建面同比减少，供地重心进一步向核心城区倾斜，远郊地块则多以底价成交。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，上海土地市场“减量提质”逻辑愈发清晰，但“核心高热、远郊底价”的分化格局也将持续加深。整体市场总量收缩，向核心聚焦的趋势，正倒逼房企的投资逻辑从“广撒网”转向“深度研判”。在政策托底与核心区土地成本上移的双重作用下，上海楼市量价有望延续温和修复态势。

前7月土拍“前稳后热”

2026年前7个月，上海先后开展六个批次商品住宅用地出让。从批次演进来看，呈现明显的“前稳后热”态势。

前三批次合计仅7宗，收金约199亿元，整体溢价率维持低位；第四、第五批次合计10宗，收金约236亿元，占上半年总成交金额的54%，两批次整体溢价率分别冲高至33.5%和20.6%。

进入7月，土拍再掀高潮。7月28日的第六批次土拍共推出3宗地块，总起拍价约178.72亿元，刷新今年上海集中供地以来总价纪录。最终3宗地块顺利成交，成交总金额约235.14亿元。

其中，杨浦八埭头地块成为全场焦点，经过219轮竞价，“保利发展+华润置地”联合体以161.2亿元竞得，溢价率35.83%，成交楼面价约10.2万元/平方米，成交总价与楼面单价均创下杨浦土地出让历史新高。

“房企坚定押注核心宅地，上海优质地块价值坚挺。”上海中原地产市场分析师卢文䂀认为，这几轮土拍进一步明确了房企的拿地偏好，市中心优质宅地凭借稀缺性，即便地价居高不下，仍是头部房企竞相争夺的焦点。高地价将倒逼产品力迭代，推动房企打造与核心地段相匹配的高阶作品，房价亦有望随之稳步上行。

贯穿六个批次的土拍，最鲜明的特征莫过于区域价值的深度分化。

核心区“高热”不退。静安大宁地块经168轮激战，以29.63%高溢价成交；长宁内环在断供17年后推出稀缺宅地，引多家房企角逐；虹口地块楼面价触及10.85万元/平方米，刷新板块纪录；杨浦八埭头地块以161亿元总价成交，不仅是区域“百亿地王”，更成为上海近十年来第7宗总价超百亿的宗地；徐汇康健地块则以79072元/平方米的楼面价，加冕板块单价“地王”。

反观闵行旗忠、松江洞泾等非核心片区，地块均以底价平淡收场，核心稀缺宅地与远郊普通地块之间的市场温差显著扩大，折射出房企“聚焦核心、缩量提质”的拿地策略已高度一致。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，上海多宗地块录得超20%以上的溢价率，充分印证了核心区稀缺土地资源在市场调整期内的强劲抗跌性与资本吸附力。这一表现不仅进一步夯实了核心区的价值锚点，也为上海后续优质宅地出让释放出清晰而积极的增长信号。

年均4平方公里宅地，核心区是“主菜”

正是在土拍市场持续高热、头部房企加速布局的背景下，上海“十五五”住宅用地供应目标正式落地。根据规划，“十五五”期间，全市年均土地供应35至40平方公里，年均新增土地储备计划规模50至60平方公里。“十五五”期末，全市建设用地总规模不突破3200平方公里。

20平方公里的住宅用地供应总量，按五年计算年均约4平方公里，在上海土地供应大盘中占据重要份额。规划明确提出，要“有序推进保障性住房用地供应，满足多层次、功能性、品质化的居住需求”。同时，结合高质量发展和“好房子”建设要求，根据居住建筑市场需求及套均面积的增加，有序调控住宅用地供应。

值得关注的是，住宅用地供应并非“大水漫灌”，而是体现了高度的精准化导向。

在主城区，规划要求增加优质住宅用地供给，提升居住品质；主城区外结合产业布局和人口结构变化，优先向轨道交通站点和就业岗位密集地区供应住宅用地，促进职住平衡；新城层面，聚焦人口导入区域、存量商品住房去化，合理调控住宅用地供应规模和时序。

存量盘活同样被置于重要位置。“十五五”期间，存量土地供应比例力争达到70%，单位GDP建设用地使用面积降低比例力争达到20%左右。

市场普遍认为，上海未来住宅用地供应将告别“摊大饼”式的均匀布局，转向与人口流向、产业布局、交通配套深度绑定的精准投放模式。供应方式也将从外延扩张为主，逐步转向城市更新、存量盘活、低效用地再开发等内涵式发展路径。

除住宅用地外，规划提出“十五五”期间全市严控商办用地供给，“应保尽保”推动产业项目快速落地，年均可供应工业用地稳定在10平方公里以上。

供应结构的变化，正在深刻重塑房企在上海的拿地策略。

从市场主体看，央企国企的主导地位进一步巩固。上半年房企在上海拿地金额前十名中，保利发展以86亿元稳居榜首，建发、绿城、招商蛇口紧随其后，榜单中仅大华集团一家本土民企入围。19家成功拿地的房企中，央企国企拿下16幅土地，涉及金额403.71亿元，占总成交额的77.42%。

从投资逻辑看，房企普遍聚焦确定性强、保值性高的核心区域。同一批次土拍中，核心地块溢价近30%与远郊地块底价成交并存的现象，说明房企投资已转向“精准狙击”。未来，随着“十五五”规划强调主城区优质住宅用地的增加，核心区域的土拍竞争将更加白热化。

纵观“十五五”土地供应版图，一个清晰的“住宅托底、产业支撑、商办收缩”结构正在形成。在“总量有保障、结构更优化、调控更精准”的政策框架下，上海土地市场已告别“普涨普跌”的周期特征，进入“结构性行情”主导的新阶段。“优储精供”正成为土地管理的核心逻辑，上海正以此逻辑为房企“划重点”：哪里该重仓，哪里该观望。