贝壳的AB面：一边消灭押金，一边锁定房源

租客少交的钱，正在从另一端被加倍收回来。

文/每日财报 山隐

7月23日，上海。贝壳省心租发布会的聚光灯下，总经理肖振宇宣布了一个听起来对租客极为友好的消息：信用分650分以上，租房免押金，按月付租金。按上海整租均价6000元/月计算，传统"押一付三"加中介费需要一次性掏出2.7万元，0押月付后首期支出降至约6000元，降幅约76%。

六天前，同一座城市，一位北京卖房者在网上发布了一篇长文——《贝壳的枷锁：一个北京卖房者的反垄断呐喊》。文章详细描述了贝壳经纪人如何用"签独家"锁定房源、如何用算法压低非独家房源的推荐权重、如何在热点区域掌握超过七成的市场份额从而拥有事实上的定价话语权。

两件事发生在同一个星期、同一家公司身上，却呈现出截然相反的面貌：对租客，贝壳是行业改革的推动者——消灭押金、提供服务保障、降低入住门槛；对卖房者，贝壳是市场规则的制定者——锁定房源、操控流量、左右定价。

这就是贝壳的AB面。

腾讯新闻（界面新闻）：7月23日上海贝壳省心租宣布全面推开"0押月付"服务，信用分650以上可免押金。近一年在管房源突破10.6万套，平均招租天数12.9天，月均出房量约1.4万套。

0押月付与30万保障：租客端的"友好革命"

从租客的角度看，贝壳这次的动作确实解决了行业长期存在的痛点。

传统租房模式下，押金是一笔被双方都不信任的钱。房东怕租客损坏家具、拖欠租金；租客怕房东找理由克扣、退租时以各种名义扣钱。贝壳的解决方案是用信用体系替代押金——650分以上的信用分覆盖上海超过80%的租房人群，同时配套最高30万元的服务保障体系，覆盖漏水、火灾、燃气事故、人身和财产损失等风险。

这套体系的效率数字也经得起推敲。上海省心租在管房源突破10.6万套，入住率98.7%，平均招租天数压缩到12.9天（行业平均通常在20天以上），月均出房量约1.4万套。业主续约率82.91%，租客主动续约率76.3%，客诉率从0.58%压降到0.27%。也就是说，贝壳正在用机构化的运营能力，把传统租房市场里的"随机性"变成"确定性"。

但这套模式有一个前提：规模。只有管的房子足够多，风险才能变成可测算的概率；只有服务足够标准，纠纷才能变成可执行的流程。2025年末，贝壳全国在管房源超过70万套，同比增62%；租赁业务净收入219亿元，同比增52.8%，贡献利润率8.6%，首次实现全年盈利。从21万套到70万套，两年增长超过2.3倍——贝壳正在用飞快的速度从"中介"变成"房东"。

问题在于，当它变得越来越像房东时，它对待平台上其他"小房东"的态度，也在悄然改变。

独家代理与算法黑箱：

卖房端的"蓝色囚笼"

贝壳对C端有多友好，对B端就有多强势。

那位北京卖房者的经历不是个案。在北京，贝壳的市场占有率长期维持在50%以上，朝阳区、海淀区等热点区域超过七成。5.8万家活跃门店、44.5万经纪人、月活4380万——这些数据构成了一个密不透风的线下线上网络。当你想卖房时，贝壳的经纪人会在第一时间上门，问的问题不是"您的房子怎么样"，而是"能不能签独家？"

"独家"在贝壳的语境里意味着：房源信息被锁进内部系统，只有贝壳能看到，其他中介——我爱我家、麦田、甚至小区楼下开了十年的夫妻店——全部被排斥在外。如果你不签，房源的推荐权重会被算法刻意压低，看房量寥寥。如果你签了，你失去了在多个平台比价的机会，只能接受贝壳设定的"市场合理价"。多位离职经纪人私下透露的"行规"是：在贝壳，独家房源才是"亲儿子"，非独家只是"庶出"。

这已经不是信息撮合，而是信息控制。贝壳从一个中介平台，变成了一个流量阀门——它决定谁能看到什么房源、谁的房源排在前面、什么价格才算"合理"。当一家平台掌握了某一区域七成的房源时，它实际上就拥有了局部的定价话语权。这不是自由市场的价格发现，而是平台垄断下的价格操控。

腾讯新闻（锌消费研究中心）：7月17日《贝壳的枷锁：一个北京卖房者的反垄断呐喊》引发广泛关注。文章披露贝壳在北京市场占有率超50%，热点区域超70%，通过"独家代理"和算法操控锁定房源、左右定价。

腾讯新闻（锌消费研究中心）：7月17日《贝壳的枷锁：一个北京卖房者的反垄断呐喊》引发广泛关注。文章披露贝壳在北京市场占有率超50%，热点区域超70%，通过"独家代理"和算法操控锁定房源、左右定价。

更深层的问题是，贝壳的垄断模式与互联网平台有着惊人的同构性：都是通过规模效应和网络效应建立壁垒，都是通过信息控制锁定供需两端，都是通过算法和规则操纵市场参与者的行为。2021年阿里因"二选一"被罚款182亿元，2022年美团被罚34.42亿元——同样是"二选一"，房产中介领域的反垄断重锤却迟迟未能落下。贝壳的辩护逻辑是：独家代理可以提高交易效率、保障服务质量。但提高效率不能成为垄断的借口，就像淘宝不能为了保护消费者权益而禁止商家在其他平台开店。

当C端的体验越来越好时，B端的抱怨正在被放大。一个健康的二手房市场，需要的是"毛细血管"式的中介生态——有大型平台的效率，也有中小中介的灵活；有资本的规模优势，也有草根的烟火气息。而不是一家独大的"蓝色巨兽"。

219亿租赁收入：

从"中介"到"超级房东"的蜕变

贝壳的战略转型，正在模糊"平台"和"自营"的边界。

2025年，贝壳净收入946亿元，其中"非房产交易业务"占比达到历史新高的41%。传统业务在收缩——二手房GTV 2.15万亿元（-4.2%），净收入250.2亿元（-11.3%）；新房GTV 8909亿元，净收入306亿元（-9.1%）。利润端更不乐观：净利润29.91亿元，同比下降26.7%，连续两年下滑，创三年来最低水平。

增长的希望被寄托在了租赁和家装上。租赁业务净收入219亿元，同比增52.8%，贡献利润率8.6%，首次实现全年盈利。家装家居净收入154亿元，同比增4.4%，贡献利润率31.4%。CEO彭永东在业绩会上说："租赁业务正逐步形成更稳定的盈利能力和现金流特征。"

但"稳定"的背后是一个正在自我强化的循环：贝壳App上，带"省心租"黄色标签的房源占据了首页黄金展位和搜索排名置顶；5000多名经纪人优先带看省心租房源；非自营房源的曝光空间被持续挤压。对依赖贝壳平台获客但没有加入省心租的品牌公寓来说，获客成本越来越高、实际转化却在下滑——要么被平台抽走利润，要么被逐步掏空获客能力。

当平台既做裁判员又做运动员时，球场的规则必然会改变。贝壳正在从一个"流量中介"蜕变为一个"超级房东"——它不再只是撮合交易，而是亲自下场管理房源、制定价格、分配流量。这种模式在C端创造了更好的用户体验（0押金、有保障、招租快），但在B端却在加速市场集中度的提升。截至2025年末，贝壳活跃门店5.8万家，活跃经纪人44.5万名——如此庞大的线下网络，配合线上算法的流量分配，意味着任何不加入省心租体系的中小中介，都将面临越来越艰难的生存环境。

中国的机构化长租公寓渗透率长期只有约10%，远低于发达国家水平。这个差距意味着巨大的增长空间，也意味着一旦贝壳通过省心租模式占据了主导地位，租房市场的竞争格局将很难再被打破。

网易（维C传媒）：贝壳2025年全年业绩。净收入946亿元（+1.2%），净利润29.91亿元（-26.7%），连续两年下滑。租赁业务异军突起，净收入219亿元（+52.8%），在管房源超70万套，首次实现全年盈利。

贝壳的商业逻辑并不复杂：用C端的体验创新获取用户信任，用B端的市场份额锁定行业话语权，再用规模效应摊薄运营成本、提升盈利能力。每一步都踩在了商业理性的节点上。

但这个逻辑有一个天然的风险点：当平台同时拥有流量分配权和自营业务时，利益冲突就不可避免了。你可以一边为租客消灭押金，一边为卖房者制造枷锁；你可以一边提升用户体验，一边挤压中小中介的生存空间——这些做法短期内都能提升平台的财务表现，但长期来看，它们会累积成监管风险和社会成本。

那位北京卖房者在文章结尾写道："那把锁了我房子六个月的‘独家’枷锁，不该再锁下去。反垄断的钥匙，是时候交出来了。"而7月23日发布会上，肖振宇对0押月付的解读是："不应该让消费者的钱包，替行业的混乱和风险买单。"

两句话放在一块看，讽刺意味拉满——贝壳在C端消灭的摩擦成本，正在B端被加倍制造出来。租客少交的押金，可能正在以更高的房价、更低的中介竞争效率、更少的渠道选择，从另一端被悄悄收回。

贝壳真正的挑战，不是能不能把租赁业务做到200亿收入，而是能不能在追求规模增长的同时，守住平台中立性的底线。0押月付值得肯定——但肯定的前提是它不会被用来换取更多独家房源的筹码。当一家公司的A面和B面如此分裂时，市场需要的不是站队，而是一份清醒的审视。

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