北京
近年来，国有土地上房屋征收领域因评估程序失范、补偿价格偏离市场引发的纠纷持续多发，评估机构选定暗箱操作、评估结论背离市场行情等问题，直接侵蚀被征收人重大财产权益。如何在征收链条中辨识违法风险、守住补偿底线？对于此类高频难题，北京市中恒信律师事务所刘鹏律师依据现行法律规定及司法裁判规则，梳理出评估程序与补偿决定的核心审查要点，供大家参考。
评估机构选定须保障知情参与权
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款明确规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。该条文赋予被征收人优先协商权，严禁征收部门未经协商径行指定评估机构。同时，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条要求，房屋征收部门应当将协商选定的评估机构名单在征收范围内向被征收人公示，确保知情权与监督权落地。若征收方跳过协商环节单方委托，或虽组织协商却限定无实质选择余地的备选库，即构成程序严重违法。最高人民法院在相关裁判中表明，未经被征收人协商选定的评估机构所作评估报告，因丧失合法性基础，不得作为补偿决定的依据。因此，评估机构选定绝非技术性流程，而是决定补偿决定合法性的法定前提。被征收人从征收范围确定起，便应主动索要协商通知，发现未协商或未公示即入场评估的，应立即书面提出异议，要求补正程序，并留存告知文件、公告照片等证据，在后续行政复议或行政诉讼中据此主张撤销补偿决定或重新评估。
补偿价格不得低于市场价
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款确立补偿的市场价基准：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这意味任何以政府指导价、成本价或重置价替代市场价的做法均属违法。被征收房屋价值由评估机构依规评定，而条例第十九条第二款同时开启救济通道——对评估报告有异议的，自收到报告之日起十日内向原评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。该复核与鉴定程序是寻求司法救济的重要前置环节，未依法启动可能导致法院在诉讼中对评估争议不予实质审查。刘鹏律师指出，市场价格的认定须综合考虑区位、用途、建筑面积等要素，类似房地产交易实例是核心参照。若评估报告选取的可比实例刻意回避高价成交样本，或估价时点擅自提前于征收决定公告之日，被征收人必须在十日内以书面形式全面列明异议点，固化为复核与鉴定请求。司法实践中，积极完成复核、鉴定程序的被征收人，其重新评估或提高补偿的主张更容易获得法院支持，从而将程序权利转化为实体补偿增量。
刘鹏律师进一步强调，征收补偿的本质是市场价值的公平返还，程序权利恰恰是保障实体利益不落空的关键防线。被征收人不能只盯着最终补偿款数字，更应握紧评估机构选定的协商权、评估异议的复核鉴定权等法定利器。一旦怠于行使，不仅可能错过推翻不合理评估的最佳窗口，还会在司法审查中陷入被动。建议从征收公告发布即妥善保存协商通知、公示文件、评估报告及送达回证，严守十日复核期限，遇程序瑕疵及时提出书面异议，必要时委托专业律师介入。唯有将法律赋予的每一步程序走得坚实，才能倒逼征收补偿回归理性与公平。
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