北京
一提到百万美元的房子，很多人脑海里浮现的是私人门禁、开阔海景，以及一位能从游艇上接电话的房产经纪人。但在全美房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun看来，这样的价格标签在未来可能只是普通住宅的标配。他预测，大约25年内，美国房屋售价中位数就会触及100万美元。这个时间点，恰好是许多千禧一代接近退休的年纪。
Yun本月早些时候在华盛顿特区的一场住房会议上表示：“大概25年后，全美房价中位数将变成100万美元。可能很难想象，但回到1990年，当时的中位数也就是9万美元。”他的这句话，把跨越几十年的价格轨迹一下子拉到了眼前。目前，根据美国人口普查局与住房和城市发展部的数据，全国房价中位数约在40万美元。假如房价延续过去长期年均3%到4%的增值速度，七位数的中位数听起来远没有那么疯狂。
Yun的预测背后，并没有什么价格突然暴增的戏剧性，而是复利在时间杠杆下的自然结果。3%的年涨幅，意味着24年翻一番；4%的涨幅，翻番只需要18年。从40万美元出发，即便按相对保守的年均增长，用不了25年就能稳稳越过百万门槛。在房地产市场，缓慢而持续的积累往往被人忽略，但当回头看的时候，又会觉得财富膨胀得不可思议。就像90年代的房主，当时没人能预测到今天的房价，同样，今天的买家也很难在脑海里建构出一套价值百万的“普通住宅”。
这种“慢慢变得昂贵”的过程，其实已经反复上演。过去几十年，房价中位数从9万美元涨到40万美元，跑赢了大部分人的直觉。即便中间经历过金融危机和利率波动，长期向上趋势一直没有改变。Yun指出的不是某个泡沫，而是一种复利属性的资产演化：只要住房供应跟不上需求，只要土地和建造成本持续上升，只要人们依然把房产当作财富储存工具，房价的缓慢膨胀就很难停下来。
对于千禧一代来说，这个消息是一枚两面硬币。那些已经持有房产的人，将在未来几十年里继续享受资产升值，积累可观的净值。但对于仍在试图上车的群体，购房负担只会变得更沉。这一代人已经穿越了房价飞涨、库存紧张、按揭利率高企以及学生贷款拖累的层层关卡。在许多关键年龄段，他们的住房拥有率都明显落后于前几代人，实现首次购屋的年纪，常常比父母或祖父母那一辈要晚得多。
即便目前的利率环境有所缓和，千禧一代面临的挑战并没有消失。供应不足意味着竞争激烈，首付门槛被高房价不断推高，而学生贷款挤占了储蓄空间。等到20多年后房价中位数真的站上百万美元，如果收入增长跟不上，租房者和未购房者将被进一步甩在后面。这不仅仅是个人财务问题，也会演变成代际财富差距的固化。Yun的预测更像是一面镜子，映照出复利在时间里的威力——既是已入场者的朋友，又是后来者的对手。
长期房价的上涨，本质上把“拥有”和“缺席”两条路线分得越来越开。今天看起来寻常的40万美元，在90年代也曾是难以想象的高度。25年后，当百万美元变成中位数的日常，人们或许会再次回望此刻，感叹何以没有早一点行动。Yun的话不是贩卖焦虑，而是把一道简单的算术题摆在了所有人面前：如果历史趋势延续，房子不会等你准备好。对千禧一代而言，这既是财富叙事的一部分，也是一场需要尽早打算的选择。
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