深度｜Bathla Group 百亿债务危机全景：Alceon 抽身离场、Credit Connect 接盘被套，复杂家族企业架构暗藏传导风险

悉尼西部大型住宅开发商Bathla Group（运营主体 Universal Property Group）债务危机持续发酵，集团显性债务规模超 31 亿澳元，叠加创始人兄弟旗下关联地产企业 Raj & Jai Construction 3.04 亿澳元负债，整个家族地产版图债务合计大概率突破 34 亿澳元。

随着项目施工停滞、供应商欠款累积、多家监管机构介入调查，当初承接 Alceon 巨额债权、深度入局 Bathla 融资的昆士兰私人信贷机构 Credit Connect 被推至风口浪尖。面对媒体问询，Credit Connect 高层全面封口，拒绝就风险敞口、项目后续资金安排作出任何回应。

一、核心债主缄默：Credit Connect 手握 2.038 亿澳元债权，深陷 Bathla 困局

Credit Connect 总部位于昆士兰州黄金海岸，是澳洲知名非银私人信贷机构，主打银行不愿承接的开发商开发贷与物业融资业务。机构公开资料显示，自 2006 年成立以来，累计投放贷款规模 12.8 亿澳元，网点覆盖澳洲东海岸。

在 Bathla 庞大的债权人名单里，Credit Connect 是举足轻重的玩家：累计向 Bathla 发放 14 笔专项开发贷款，授信总额2.038 亿澳元，目前 Bathla 已提取 1.785 亿澳元，尚有 2530 万澳元额度没有动用。

这笔资金定向支持 908 套住宅开发项目，隶属于 Bathla 规划的近 14873 套住宅大盘。但信贷文件显示严峻现实：908 套房源之中，仅 199 套达成楼花预售，去化率严重不及预期。一旦 Bathla 现金流断裂无力续建，Credit Connect 或将被迫接管数百套未售物业承担处置压力；同时多个在建项目仍存在巨大资金缺口，持续投入与及时止损成为摆在信贷机构面前的两难选择。

《The Australian》记者实地走访多方求证，但沟通全面受阻。记者前往 Credit Connect 多处办公地点：墨尔本办公点负责维多利亚州业务的合作律师正在筹划结业搬迁；坐落于悉尼 Milsons Point、眺望月神公园的办公地址无信箱，长期无人值守。

记者直接致电 Credit Connect 首席执行官Peter Benson寻求置评，对方态度强硬：

“我对此事没有任何评论。媒体过往报道存在断章取义，相关报道内容并不属实，请停止致电，否则我方将视作骚扰。”

Bathla 集团发言人 Tim Allerton 同样回避实质性问题，仅表示双方融资协议带有保密条款，不方便披露交易细节，同时提出担忧媒体擅自引用保密内部文件刊发报道。

Credit Connect 深度卷入这场危机，源头是 2025 年末澳洲私人信贷市场标志性的一次债务置换。

Alceon co-founder Trevor Loewensohn. Picture: Christopher Ireland

早前，悉尼老牌私人信贷机构 Alceon 是 Bathla 第一大资金方，手握近 6.7 亿澳元授信敞口，双方维持长达 18 年合作。但随着 Bathla 持续扩张、大举购入土地，项目风险持续走高，Alceon 最终决定全线撤退，在 2025 年底前彻底清空所有债权。

Bathla 随即在市场广泛寻找资金接盘。当时墨尔本机构 Merricks Capital 提出 6 亿澳元融资方案，Centuria Bass 也推进 4.4 亿澳元融资洽谈。经过多轮谈判博弈，开发商最终敲定由 Credit Connect 牵头、多家中小型私人信贷机构组成的银团承接大部分原有债务。其中一笔 7440 万澳元专项贷款投向 Bathla 旗舰项目 ——Marsden Park 里士满大道住宅地块，截至目前该授信仍剩余 2340 万澳元可提取额度。

危机爆发之后，债权人们早已主动介入项目运营。多家放贷机构启动贷款人直接支付模式（lender direct payment model），直接拨付资金发放工人薪水、清偿部分供应商欠款。长期拖欠工程款促使大量分包商停工，债权人不得不另行招募外部建筑团队进场续建。据行业消息，近几个月 Bathla 推进多宗土地出售谈判，但交易流程复杂、短期难以完成交割，无法快速回笼大额现金缓解流动性压力。

与此同时，多家资金方向 ASIC（澳大利亚证券和投资委员会）提交举报材料，指控 Bathla 提供的物业资产评估存在虚高嫌疑，开发商刻意隐瞒完整债务状况，信息披露严重不足。

二、隐藏雷区：兄弟公司债务互通，企业边界名存实亡

一桩流产的 7000 万澳元土地收购案，撕开了 Bathla 错综复杂的家族关联风险网络。

Bathla 创始人 Bhart Bhushan 早年是出租车司机，1997 年创立集团，他与兄弟 Rajinder Mohan 共同持有 Bathla Group；Rajinder Mohan 另外独立运营地产企业 Raj & Jai Construction。

官方口径始终强调：两家企业为独立拥有、独立运营的市场主体。Raj & Jai 只是按照市场化租金租赁 Bathla 位于悉尼 Girraween 总部办公室；两家主体之间所有担保、业务往来均为公平交易、保持独立距离。

但在贷款机构与新州建筑委员会眼中，两家公司界限早已模糊：债务抵押登记交叉覆盖双方旗下数十家子公司；监管部门下发工程整改指令时，经常将两家企业视为同一主体处理。Raj & Jai 自身账面负债达到 3.04 亿澳元，与 Bathla31 亿债务叠加，整个家族地产平台风险敞口进一步放大。

新州 Mudgee Caerleon Estate 收购失败事件成为风险样本。当年 Raj & Jai 设立特殊目的公司 Raj & Jai (Mudgee)，计划斥资 7000 万澳元收购占地 40 公顷、规划 1700 个地块的大型社区项目，交易由 Raj & Jai Construction 提供全额担保。

项目公司先期支付 700 万澳元定金，外加 100 万澳元法务与咨询费用；Bathla 集团投入 638,089 澳元参与交易，创始人 Bhart Bhushan 还担任这家 SPV 公司董事近两年，直至 2024 年 10 月 11 日卸任。

后续买方无力支付剩余款项，土地卖方提起诉讼，法院判决 Raj & Jai (Mudgee) 拖欠 6300 万澳元本金及利息。虽然后续公司股权多次转手、主体更名进入清算程序，剥离 Raj & Jai 品牌名称，但原始 6300 万澳元担保责任从未解除。一旦卖方启动追偿，现金资产仅 220 万澳元的 Raj & Jai Construction 将承受巨大压力，风险沿着股权、担保链条传导至 Bathla 集团。

除此之外，Bathla 近年多宗土地期权交易宣告终止，开发商确认主动放弃多块地块收购选择权，持续和土地卖方重新协商条款，部分土地持有者已经考虑发起诉讼索赔。

三、多重危机集中爆发：监管调查、创始人资产陷阱、供应商集体维权 1. ASIC 收到多项举报，涉嫌误导贷款人

多份举报文件已经递交给 ASIC，相关指控包括：

• Bathla 在贷款申请阶段，催促贷款人在短短数日之内完成大额贷款审批，刻意规避完整尽职调查流程；

• 曾威胁拒绝提供融资的信贷机构；

• 提交融资材料时刻意隐瞒实时负债数据、资产真实估值，回避关于企业偿付能力的关键问询；

• 未完整披露全部贷款规模以及创始人签署的大量个人担保协议。

ASIC 对外证实知晓针对 Bathla Group、Universal Property Group 以及 Bhart Bhushan 的相关投诉。监管机构披露，早在 2011 年 Bhushan 就与 ASIC 签署过可执行承诺协议。当年监管调查发现，Bathla 长达五年向购房者提供卖方融资贷款，面向大量新移民、领取 Centrelink 福利人群放贷，仅口头问询收入资产，没有开展任何信息核验，存在不当放贷行为。

除 ASIC 之外，新州独立反腐败委员会 ICAC、新州建筑委员会也同步开展调查。新州建筑委员会持续监督 Bathla 所有在建项目，此前已经针对 Marsden Park、Toongabbie、Seven Hills 多个住宅项目下达工程整改令，要求开发商修复建筑缺陷。

2. 创始人个人担保形同虚设：坐拥地产帝国，名下仅 3.5 万现金

融资文件披露的信息震惊信贷市场：Bhart Bhushan 为数十亿元债务签署个人担保，但其个人可处置资产规模极低。

创始人披露个人总资产仅 39 万澳元，其中现金只有 3.5 万澳元；其余资产包含价值 10 万澳元 Bathla Investments 股份、7.5 万澳元固定设施、18 万澳元养老金。

他登记居住的悉尼西区 Greystanes 住宅并不在自己名下，登记人为亲属，物业附带多项押记与抵押贷款。面对数十亿规模债务的连带担保，一旦债务违约，贷款人能够执行回收的个人资产十分有限。

3. 供应商欠款高企，开发商以房抵债遭遇产权瓶颈

CreditorWatch 公开登记数据显示，针对 Bathla 集团未结清的供应商索赔金额至少 720 万澳元。大量分包商长期收不到工程款，选择停工维权。

Bathla 推出解决方案：向长期合作的分包商提供住宅折扣，用以抵扣工程欠款。但方案落地困难重重：大量物业背负多重抵押贷款，开发商无法解除物业抵押，难以完成产权注册过户。集团对外表示正在批量推进上千宗地块产权登记工作，需要逐项满足前置条件，无法单纯依靠现金结清债务快速过户。

4. 私人信贷行业风险蔓延，评级机构发出预警

评级机构 SQM Research 已经要求其跟踪的 40 家私人信贷基金，强制披露各自对 Bathla 集团的风险敞口，警惕单一开发商爆雷引发整个非银信贷行业连锁风险。目前 Centuria Bass Credit Fund 已经遭到评级下调。

完整债权人梯队清晰展示市场风险分布：

1. PAG（亚洲对冲基金）：最大单一债权人，风险敞口对应价值 7.3 亿澳元项目，重点项目包含 Pemulwuy、Schofields 大型住宅地块；

2. Centuria Bass：对应价值 2.8 亿澳元项目；

3. Credit Connect：对应价值 2.7 亿澳元土地资产，核心标的 Marsden Park； 除此之外还有 Ray White Capital、Balmain、CVS Lane、South Western、MaxCap、La Trobe Financial、Wingate 等十余家机构参与放贷。 大部分贷款 LTV（贷款价值比）达到 75%-80%，合同利率普遍高达 18%-19%。高息持续侵蚀开发商现金流，土地集中布局悉尼西区，区域市场波动进一步放大资产减值风险。

Bathla 手握 105 块开发地块，其中 45 个项目处于在建状态、25 个地块持有建成未售物业、12 宗空置土地、38 宗拿到开发审批但迟迟未动工。多个 2016 年获批的旗舰项目时隔十年依旧无法完工。

• Pemulwuy 项目（PAG 主导）
  

  ：规划 7 栋塔楼、317 套公寓，2018 年拿到审批，至今尚未竣工，目前由债权方安排资金持续续建；项目抵押结构复杂，同时登记多家机构债权；

• Marsden Park South Street 地块（Credit Connect 债权）

  ：规划数百套公寓，仅少量工人开展内部装修；

• Castle Hill 地块

  ：紧邻西北地铁线，规划 68 套公寓，现场仅有基坑与未完工塔吊，工程全面停滞。

集团对外表态：预计今年底完成 1900 套物业交割；手握 10847 套获批住宅项目将自 2027 年陆续交付，拥有长达 5-10 年土地储备管线。同时强调过去 12 个月持续缩减借贷规模，所有贷款均有正式物业抵押担保，持续和各大贷款人保持沟通。

但是市场质疑声不断：大量项目依赖持续资金注入，销售去化不及预期，仅依靠资产出售很难扭转流动性困境。

五、行业展望：澳洲私人信贷繁荣周期迎来考验

前几年澳洲各大商业银行收紧住宅开发贷款门槛，私人信贷机构填补市场空白，大量高风险开发商依靠高息资金大举拿地扩张，Bathla 是其中最典型代表。

Alceon 提前退出规避风险，后续接盘的 Credit Connect 等机构被动承受下行周期冲击。业内警告，如果 Bathla 最终进入接管、清算程序，将会是 2017 年 Dyldam Group 破产之后澳洲最严重的地产开发企业危机。事件将重塑整个澳洲非银开发贷的风险定价标准，私人信贷机构未来将会进一步收紧对大型住宅开发商授信条件。

目前，数十家债权人持续开展多方协商，讨论追加资金续建、批量资产打包出售、债务重组等多种方案。但各方诉求难以统一，资产估值、后续出资责任、项目收益分配仍存在巨大分歧。

截至发稿，Credit Connect、Bathla Group 均未发布正式债务重组方案，这场横跨开发商、私人信贷基金、数千名楼花买家、建筑供应链的债务风暴，后续仍存在巨大不确定性。

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