土地实际权利人,能否排除对名义所有人的强制执行？

编者按

土地作为具有较高价值的资产，往往是申请执行人的重点关注对象。但在执行程序处置土地的过程中往往涉及土地规划、土地上的建筑物、税款等诸多现实问题，使得具体拍卖、变卖、以物抵债的情况十分复杂。本期，我们便归纳总结相关法律问题，便于读者进一步了解涉土地执行中的相关问题。

土地实际权利人, 能否排除对名义所有人的强制执行？

房地产合作开发中，常出现土地使用权登记在一方名下，实际由另一方出资、享有项目收益的情形。当登记的名义所有人对外负债，其债权人申请强制执行该土地使用权时，实际出资人能否以实际权利人身份排除执行？本文结合最高人民法院典型案例，明确裁判规则与实务边界。

裁判要旨

合作开发房地产项目中，双方约定项目收益归实际出资方所有，土地使用权登记在另一方名下的，实际出资方为土地使用权的实际权利人，名义登记方仅为名义权利人。不动产登记簿的权利推定效力并非绝对，若有证据证明登记与真实权利状态不符，实际权利人有权排除名义权利人的债权人对该土地使用权的强制执行；一般金钱债权人不属于善意第三人，对不动产登记无信赖利益，无权对抗实际权利人。

案件背景

1. 某合作开发项目中，出资方与持有土地使用权的一方签订合作协议，约定项目建成后归出资方所有，持有土地的一方获取固定回报，项目相关手续均以持有土地一方的名义办理。

2. 另案生效判决确认，双方合作协议合法有效，出资方对案涉土地使用权及项目享有物权性质的权利。

3. 因持有土地一方与他人存在金融不良债权纠纷，其债权人向法院申请强制执行，法院查封了案涉土地使用权。

4. 出资方作为实际权利人，先后两次提出执行异议均被驳回，后提起执行异议之诉，请求停止对案涉土地的执行，一审、二审法院均支持其诉求。

5. 债权人不服，向最高人民法院申请再审，主张出资方与持有土地一方仅为债权关系，登记的土地使用权人应为权利人。最高人民法院驳回其再审申请，认定出资方为实际权利人，有权排除强制执行。

核心裁判逻辑

1. 突破登记推定效力：不动产登记簿虽具有权利推定效力，但并非绝对，若有证据证明登记与真实权利状态不符，应以实际权利归属为准。本案中，合作协议、出资凭证、项目实际管控等证据，足以证明出资方为实际权利人。

2. 区分内部关系与外部对抗：出资方与名义权利人的合作协议虽具有相对性，但出资方是基于自身享有的物权对抗强制执行，而非依据合同约束债权人，不涉及合同相对性问题。

3. 否定债权人的信赖利益：一般金钱债权人未参与物权交易，不属于《民法典》意义上的善意第三人，对不动产登记无合理信赖利益，无权以登记为由对抗实际权利人。

实务操作要点总结

（一）实际权利人排除执行的核心条件

1. 存在合法有效的合作开发、借名登记等协议，明确约定实际出资、权利归属；2. 实际出资人已全额支付土地出让金、项目开发费用，实际占有、管控土地及项目；3. 无恶意规避债务、违反法律法规强制性规定的情形；4. 有生效法律文书或充分证据证明登记与真实权利状态不符。

（二）不同权利类型的执行差异

1. 土地使用权、房屋所有权等不动产，实际权利人在符合条件时可排除强制执行；2. 股权代持情形下，实际出资人通常无法排除名义股东债权人的强制执行，因股权登记具有更强的公示公信力，且实际出资人可通过内部协议向名义股东追偿；3. 共同出资购房的未登记共有人，若无特殊约定，一般无权排除名义权利人债权人的执行。

（三）风险防范与救济建议

1. 合作开发或借名登记时，应签订书面协议，明确权利义务、出资方式、过户条件，留存完整出资凭证；2. 及时办理权利登记，避免长期处于隐名状态，降低权利风险；3. 若发现土地被查封，及时提出执行异议，异议被驳回后依法提起执行异议之诉，提供充分证据证明实际权利归属；4. 实际权利人可依据内部协议，向名义权利人主张违约责任或损失赔偿。

补充提示：我国并非判例法国家，本文所引判例不属于指导性案例，对同类案件无强制约束力。司法实践中，实际权利人能否排除执行存在一定争议，需结合个案证据、权利类型综合判断，不可直接照搬裁判观点。

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》

第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）

第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

3. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）

第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

案例1：股权代持，实际出资人无权排除执行

裁判要点：股权登记具有对外公示效力，实际出资人与名义股东的代持关系属于内部债权债务关系，不能对抗善意第三人，实际出资人无权排除名义股东债权人对股权的强制执行。

案例2：股权代持，实际出资人无法排除执行

裁判要点：商事外观主义原则下，股权登记的公信力优先保护债权人的信赖利益，实际出资人选择隐名代持，应承担相应风险，无权排除强制执行。

案例3：共同借名买房，未登记共有人无权排除执行

裁判要点：法律未规定共同出资购房的未登记共有人可不登记取得物权，未登记共有人不属于《执行异议和复议案件若干问题的规定》中可排除执行的主体，无权排除名义权利人债权人的执行。

案例4：真实借名买房，实际权利人可排除执行

裁判要点：存在真实借名买房关系，实际出资人已证明其为房屋实际出资人和占有人，不动产登记与真实权利状态不符，实际权利人有权排除名义权利人债权人的强制执行。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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作者简介

李舒律师

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