国企自营破局置换难题——南沙开建住房“以旧换新”三个月成效观察

2026年以来，住房“以旧换新”已从地方零星试点升级为全国性的核心楼市政策，从一线超大城市到三四线城市全面铺开。截至2026年7月，全国已有超130个城市出台专项实施细则。今年1月，财政部、税务总局、住建部联合发布公告，明确换房个人所得税退税政策延续至2027年底；住建部同步表态，鼓励各地通过国企平台收储存量旧房改造为保障性租赁住房、人才住房。

全国各地的“以旧换新”模式不尽相同。据观察，目前主要有三大主流路径：中介帮卖、国企收购、购房补贴。各地基于自身城市能级、市场基本面与存量住房结构，探索出差异化的实施模式。佛山采取政府主导模式，广州房协走中介代卖路线，而南沙开建走出了第四条路：国企自营、全程兜底。

今年5月，广州南沙区属国企南沙开建正式官宣开启住房“以旧换新”。南沙开建的方案面向全广州市收购符合条件的存量住宅，收旧主体为其全资子公司广州南沙开建住房租赁发展投资有限公司。首批试点收旧总额度达30亿元，业主可一站式置换该集团旗下8个在售新房项目的房源，包括南沙壹号、未来城市、珺筑水岸、茗筑水岸、瑞筑花园、颐德湾尚、南沙一品、8号公馆等，这些楼盘户型覆盖建面约78-266㎡，包括刚需改善到江景豪宅等多种产品，可满足不同购房者的需求。

“以旧换新”落地3个月，成交突破2亿元

“以旧换新”政策落地至今三个月，市场反响持续升温。呈现出以下三个特点。

一是报名与交易规模快速增长。据南沙开建公开数据，截至7月底，累计收到的有效报名615组，市场参与热度可见一斑。在此基础上，累计完成新房成交54套，新房成交总面积约8614㎡，标志着政策从意向阶段进入了实质性落地阶段，取得了显著的初步成效。初步估算，这部分成交房源所对应的交易总额近2.4亿元。对应收储旧房77套，总收旧面积约9599㎡，收旧总金额约1.62亿元。一系列数据有力地印证了“以旧换新”模式在打通置换链条、激活市场需求方面的积极效果。

二是客源结构呈现“南沙为主、外区渗透”特征。报名客源中近80%来自南沙本地，主要集中于蕉门、金融、南沙湾等板块；其余约20%来自番禺、海珠、天河、黄埔等广州其他区域。值得关注的是，置换群体中改善型需求占绝对主导，二胎计划、父母同住及居住品质升级是主要动因。

三是政策效力初步显现。南沙壹号等项目来访量提升约30%，“以旧换新”咨询通道报名评估客户已超数百组。广州南沙新区房地产协会会长宋荣表示，开建住房直接收购旧房、抵扣新房购置资金的方式，既绕开了传统中介挂牌模式成交率低的痛点，又解决了老百姓“旧房卖不掉、新房资金缺口大”的现实困境。

南沙开建“以旧换新”政策取得了良好开局，但当前南沙区新房、二手房库存压力仍然较高。据中指数据，截至今年6月底，南沙区可售一手住宅面积为188万平方米，按照过去12个月的去化速度，去化周期为25个月，高于广州全市的24.5个月，二手住宅存量挂牌套数超13000套。“以旧换新”的扩面推进，既能进一步激活南沙区房地产市场，又能惠及更多百姓，更好地改善其居住条件。

四大特色构成南沙开建“以旧换新”的差异化优势

• 特色一：无中介自主收储运营——国企自营，全程兜底

区别于广州房协“房企+中介”联合代卖模式，南沙开建由国企全程自营收购、运营旧房，省去中介环节，简化交易流程。南沙开建集团提供免收旧房出售及新房购买的评估费、中介服务费等贴心服务。

• 特色二：大额长效资金支持，30亿只是起点

首批试点收旧总额度达30亿元，后续可根据市场变化继续扩容至50亿、100亿，并将其定位为集团长期战略业务。以2026年1至7月南沙新房成交套均总价约220万元计算，30亿元预算可惠及的置换业主最多可达上千户。充足的资金储备确保了政策的可持续性，避免“昙花一现”。

• 特色三：超长免租过渡期，解决“先卖后买”最大痛点

旧房被收购后，客户享有直至新房交付后仍可继续免费居住半年的超长过渡期，期间仅需自行承担物业管理费、燃气费、水电费等日常杂项开支。这一安排为客户提供了充裕的缓冲与准备时间，使其能够从容规划搬迁事宜，无需在旧房处置与新家入住之间面临时间紧迫的压力。它通过提供稳定的临时居所保障，让客户能够先行锁定新房，再无忧虑地处置旧资产，实现了置换过程的平滑、无忧衔接，从根本上化解了传统模式下的两难处境。

• 特色四：低置换门槛与高灵活度

旧房评估价最高可抵100%新房房款；置换比例无硬性限制，多套换一套、一套换多套均可。而其他城市或区域实施的“以旧换新”，通常带有旧房总价不高于新房60%-70%、面积在70或90平方米以下、中心城区范围内等一系列的限制。

从客户案例观察政策实践

案例一：黄埔跨区置换——苏先生的“团圆安居”之路

• 客户画像：苏先生夫妇，现居广州黄埔区，女儿已在南沙工作定居。夫妻二人希望在改善居住条件的同时搬至南沙，方便照顾女儿及孙辈。

• 置换痛点：黄埔旧房在中介挂牌多时，看房者不少但议价周期漫长，难以在预期时间内完成出售；即便卖掉，过渡期租房、搬家衔接等现实问题也让全家顾虑重重。跨区置换的不确定性，使计划一拖再拖。

• 南沙开建解决方案：苏先生夫妇报名“以旧换新”后，工作人员次日上门实勘，一周内完成评估定价。旧房收购款直接抵扣新盘开建·未来城市大三房房款，省去中介挂牌等待环节。旧房过户后，夫妇二人可免租金续住至新房交付后6个月，从容完成跨区搬迁。

• 置换成效：全家得以在南沙团聚，孙子不仅可入读项目自带的15班幼儿园，未来还可就读广大附中南沙实验学校（南沙南新校区），教育问题一并解决。

案例二：番禺“旧规房”换“新规房”——王先生的资产升级逻辑

• 客户画像：王先生，工作在番禺，持有番禺区一套140多平方米旧规住宅。

• 置换痛点：近年来，新房实用率已从以往的80%—85%提升至接近100%，二手房面临30%以上的贬值压力。王先生深知，若不及时置换，手中旧规房的资产竞争力将持续下滑。但传统“先卖后买”模式下，卖房周期不可控、资金衔接困难，令他迟迟难下决心。

• 南沙开建解决方案：王先生用番禺140㎡旧规房参与“以旧换新”，评估价抵扣开建·未来城市新房房款，补缴约20%—30%差价即完成置换。全程0中介费，叠加市、区两级“卖旧买新”财政补贴，大幅降低置换交易成本。

• 置换成效：完成从“旧规房”到“新规房”的资产迭代，居住品质与资产竞争力同步提升。更值得关注的是，未来城市项目周边配套了万顷沙地铁站、医院、学校及产业园区，这次换房还激发了他到南沙就业的意向，更好地促成安居与乐业。

案例三：南沙本地多套换一套——廖先生的资产集中升级

• 客户画像：廖先生，南沙本地安置村民，手持多套安置房。

• 置换痛点：手握多套房，单套都不够“好”，想集中升级并住进高品质新房，却苦于一套套卖房耗时耗力，议价过程繁琐，需经历多轮交易、多笔税费、整体置换成本极高。

• 解决方案：廖先生通过“多套换一套”模式灵活适用，将多套旧房出售给开建集团，以旧房收购款直接抵扣新房总价，无需经过中介挂牌、拉锯议价等冗长流程，极大提升交易效率。

• 置换成效：从分散持有多套安置房到集中持有一套核心区江景大平层，廖先生一步到位住进豪宅，完成的不只是居住升级，更是家庭资产结构的进一步优化。

输出“南沙经验”，探索存量房盘活新路径

南沙开建“以旧换新”模式的核心价值在于国企信用兜底。据中指研究院不完全统计，2024年以来，超60城在住房“以旧换新”政策中明确支持企业收购二手房。南沙开建的实践表明，区属国企完全有能力担当“以旧换新”的主力军——以市场化评估价收购居民旧房，收购款定向用于抵扣辖区内新建商品住房房款。

这一模式以国企信用为居民提供确定性的旧房退出通道，彻底破解“先卖后买”的时间差与不确定性；将收购旧房纳入保障性租赁住房体系；将释放的购买力精准导流至新房市场。此外，南沙开建将旧房收购范围拓展至广州全市以及周边城市，打破了以往地方国企收旧多局限于本行政区的惯例。这一突破为其他城市提供了重要启示：打破区域壁垒，才能最大化政策效能。

收购的旧房经标准化改造后，可全部纳入保障性租赁住房或人才住房体系。通过“以旧换新”，可将居民手中位置分散、户型偏旧但地段尚可的存量房，转化为保障性租赁住房或配售型保障房。这既能盘活社会闲置房源，也能快速补齐核心城区的保障房供给短板。当前，央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购存量商品房用作保障房，“推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”已正式写入“十五五”战略部署。收购二手房用作保障性租赁住房，正成为多地政府优化供给结构、激活置换链条的重要政策工具。

南沙开建的实践表明，住房“以旧换新”不仅是政策工具，更是存量时代盘活存量资产、满足群众改善性住房需求、拓宽保障房筹集渠道的重要解决方案。这种“国企自营、全程兜底”的模式，为全国住房“以旧换新”提供了一种可复制、可推广的“南沙样本”。

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