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如果你把房子出租后，某天却发现租客未经同意，偷偷把你的公寓放到Airbnb上做短租生意，你可以立刻终止租约吗？赚到的钱又能不能追回？针对不少房东关心的问题，澳洲律师作出了解答。
近日，一名新州房东向律师咨询称，自己一直尽量控制租金涨幅，希望减轻租客负担，但后来却发现，租客竟在过去一年多时间里，擅自将他的公寓放到Airbnb出租，每周额外赚取约450澳元，而自己对此毫不知情。
房东表示，自己原本相信租客会妥善照顾房屋，没想到房产却被当成短租生意经营，因此希望了解自己有哪些法律权利。
律师表示，遇到这种情况，房东感到震惊或认为受到欺骗都很正常。租赁合同签订对象本应是固定租客，而不是不断更换入住的短期住客。
根据新州《2010年住宅租赁法》，租客一般不得在未经房东同意的情况下，将整套房屋转租或转让给他人。如果租客已经搬离，再通过Airbnb将整套房屋出租给短期旅客，这种情况很可能会被认定为未经授权的转租。
不过，如果租客本人仍住在屋内，只是偶尔出租其中一个房间，法律认定则会更复杂，需要结合具体情况判断。
就该案例而言，律师认为，如果房屋长期被用于Airbnb经营，而原租客实际上并未居住其中，将可能构成严重违约。
那么，房东是否可以马上解除租约？
律师指出，并不能直接将租客赶走，但可以依法申请终止租赁关系。
如果租客未经许可转租房屋，既可能违反租赁合同，也可能违反相关法律。房东可向新州民事及行政仲裁庭（NCAT）申请终止租约。
仲裁庭是否批准申请，将综合考虑多个因素，包括Airbnb经营规模、租客是否故意隐瞒、违规持续时间、是否对房屋、邻居或物业管理造成影响，以及违规行为是否仍在继续。
律师特别提醒，在租约尚未结束前，房东必须按照法律程序处理，不能自行更换门锁或强制驱逐租客。
不少房东更关心的是，租客利用自己的房屋赚到的钱，自己能否追回？
对此，律师表示，这并没有想象中那么简单。
虽然房屋属于房东所有，但法律并不会自动赋予房东追回租客全部Airbnb收入的权利。
如果房东因为租客违规行为造成实际经济损失，则可以向NCAT申请赔偿，例如房屋损坏、额外清洁维修费用、物业管理罚款，或其他能够提供证据证明的经济损失。
至于要求租客交出全部短租利润，则涉及更复杂的法律问题，需要根据个案进一步判断。
如果怀疑租客偷偷经营Airbnb，律师建议房东首先保存完整证据，再决定是否采取法律行动。
可收集的资料包括Airbnb房源页面截图、预订日历、住客评价、邻居或物业管理沟通记录、门禁出入纪录，以及能够证明房源对应自己房产的照片等。
证据越完整，未来进入NCAT程序后，越有助于证明违规事实。
此外，如果房屋属于Strata物业，还应留意物业管理规定。
律师指出，新州对于短期住宿已有专门规定，不少公寓物业也制定了关于Airbnb等短租活动的附例，部分物业甚至可以禁止某些形式的短租经营。
因此，未经许可将房屋用于Airbnb，不仅可能违反租赁合同，也可能同时违反物业管理规定。
律师最后建议，如果房东发现租客涉嫌未经授权转租，应尽快固定证据，并寻求专业法律意见，再依法申请终止租约及索取相关损失赔偿，而不要自行采取驱逐等措施，以免引发新的法律纠纷。
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