陕西
作者：周军律师.
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二手房交易纠纷中，有时候会遇到卖方隐瞒房屋已被法院查封、无法过户交易的事实，收取购房款后挪作他用、失联潜逃的情形。
那么，隐瞒房屋被查封事实，骗取买房人房款潜逃构成合同诈骗罪吗？
最高院入库案例《郭某合同诈骗案》中明确：
被告人在签订、履行房屋买卖合同过程中，隐瞒房屋被司法查封不能办理过户的事实，骗取他人购房款且数额较大，用于归还借款等个人支出，既无履约条件，又无退款能力和行为，且更换手机号码后潜逃外地，应认定具有非法占有目的，其行为构成合同诈骗罪。
本案争议焦点为，被告人郭某的行为性质是民事纠纷还是合同诈骗犯罪。
郭某身负巨额债务，于2018年8月25日与被害人签订房屋买卖合同，双方约定不能履约时应当及时告知对方。证人刘某、郝某的证言与微信聊天记录相互印证，证明郭某至少在同年9月5日已知道所售房屋被司法机关查封。
同年9月10日、21日，郭某对被害人隐瞒房屋被查封、无法过户的事实，诱使被害人交付购房款680万元，双方约定其中280万元应用于归还银行抵押借款，郭某在收款后将680万元全部用于归还借款等个人支出。
郭某在签订、履行房屋买卖合同过程中，向被害人隐瞒房屋的真实情况，骗取被害人购房款，既不具备办理房屋过户条件，亦无退款能力和行为，足见其具有非法占有他人钱款的主观目的，其行为已超出民事纠纷范畴，符合了合同诈骗罪构成要件，依法应予定罪处罚。
【裁判观点简析】
本案精准区分民事房屋买卖欺诈与刑事合同诈骗，确立了二手房交易涉刑的认定标准，统一同类案件裁判尺度。
第一，主观上具有非法占有目的，是入罪核心。
法院认定郭某主观恶意明确：其明知房屋查封无法交易，无任何履约基础；收取房款后全部用于个人偿债、消费，未用于解封履约；事后潜逃失联，足以证实其自始无履约、退款意愿，具备非法占有他人财物的直接故意。
第二，客观实施合同诈骗的完整行为闭环。
郭某在签订、履行房屋买卖合同过程中，刻意隐瞒房屋被司法查封的法定禁止交易事实，虚构可正常过户交易的假象，致使购房者产生错误认知、主动交付房款，完整符合合同诈骗罪的客观构成要件。
第三，潜逃失联、拒不退款是区分民事与刑事的关键。
普通民事欺诈中，卖方虽有隐瞒行为，但有履约意愿、退款态度或可补救行为。而本案郭某无履约能力、无退款行为、刻意潜逃逃匿，不属于普通民事违约，已突破民事纠纷范畴，属于刑事犯罪行为。
周军律师提醒，购房者交易前务必通过不动产登记中心核查房屋状态，确认无查封、无抵押、无限制交易情形，从源头规避风险。交易中发现卖方隐瞒查封、抵押事实，收款后拖延过户、失联跑路、拒不退款的，可固定买卖合同、转账记录、沟通记录、房屋查封凭证、对方失联证据，及时向公安机关报案，追究其合同诈骗罪刑事责任，通过刑事追责、追赃挽损最大程度挽回损失。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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