海口楼市的“自贸港悖论”：新房1.8万，二手为何跌破1.3万？

2562.85亿元GDP，4.8%的增速，305.63万常住人口——海口的经济账本在海南“断层式领跑”。但楼市的账本，却写满了“反差”二字。

一、整体画像：新房“坚挺”，二手“塌方”

2026年上半年，海口商品房住宅成交8255套，成交面积超97万㎡，揽金约150亿元。剔除安居房因素，市场化商品住房成交5256套，成交面积约68.7万方，成交金额约125.3亿元，房价约18230元/㎡。7月13-19日当周，海口商品住宅成交均价18078元/㎡。

价格似乎“稳”住了——甚至同比还在涨。1-4月海口销售均价约1.5万元/㎡，同比增长12%。

但二手房完全是另一番光景。7月海口二手房参考均价12869元/㎡，环比下降0.66%，同比暴跌9.67%。最近一年中，12个月房价全部下跌。7月第2周二手房均价12806元/㎡。中国房价行情平台6月挂牌均价更低——12286元/㎡。

新房1.8万，二手1.28万——倒挂超过5000元/㎡，幅度高达28%。

二、五区“价格迷雾”：新房最高2.27万，二手最低1.15万

海口各区县的新房价格，不同平台之间存在巨大“温差”：

安居客/58爱房4月数据：

· 美兰区：22666元/㎡（全市天花板）

· 秀英区：19845元/㎡

· 江东新区：18060元/㎡

· 琼山区：17985元/㎡

· 龙华区：17750元/㎡

中国房价行情平台6月二手房数据：

· 秀英区：13357元/㎡（环比-3.47%）

· 美兰区：12609元/㎡（环比-3.31%）

· 龙华区：11707元/㎡（环比-1.65%）

· 琼山区：11530元/㎡（环比-2.17%）

新房2.27万 vs 二手1.15万——同一个城市，不同市场，价差近一倍。

美兰区：凭什么“一骑绝尘”？

美兰区新房22666元/㎡领跑全市。海甸岛、国兴等核心板块集聚。依托海甸岛、江东新区起步区，美兰区是海口行政与金融的双核驱动区——省政府、国兴CBD、海南大学汇聚于此。7月13-19日当周，美兰区成交面积0.60万㎡，与秀英并列全市第一。

但美兰区二手房仅12609元/㎡——倒挂超过1万元，幅度高达44%。

秀英区：西海岸的“逆袭者”

秀英区新房19845元/㎡。西海岸板块是海口近年来供应最集中、成交最活跃的区域。7月13-19日当周，秀英区成交面积0.60万㎡，同样领跑全市。

但秀英区二手房6月均价仅13357元/㎡——倒挂近6500元，幅度达33%。

龙华区：老城中心的“体面”与“焦虑”

龙华区新房17750元/㎡，是传统市中心，商业、教育、医疗配套成熟，二手房流动性最强。但龙华区二手房仅11707元/㎡——倒挂超过6000元，幅度34%。

琼山区：价格“洼地”的尴尬

琼山区新房17985元/㎡，二手房仅11530元/㎡——倒挂6455元，幅度高达36%。区域内8000元/㎡的海口·椰风水韵南区和13000元/㎡的海口十里春风并存——同一区，价差近一倍。

江东新区：规划的“故事”还能讲多久？

江东新区新房18060元/㎡，是海口自贸港核心承载区。但上半年海口宅地仅供应3宗、成交2宗，供地面积与成交面积同比分别下降79%、83%。规划再宏大，土地市场的“休克”已经在为未来供应短缺埋下伏笔。

三、成交的“真相”：谁在真正“走量”？

成交量揭示了比价格更残酷的真相。

上半年海口商品房住宅成交8255套。7月13-19日当周成交361套。但剔除安居/安置房因素，市场化商品住房仅成交166套。而安居房大盘桂府佳苑单周成交138套，连续三周夺得“双料冠军”。

市场化新房周成交166套——对于一个300万人口的城市来说，这个数字低得令人心惊。

四、土地市场的“冰与火”：111轮竞价与供地暴跌83%共存

2026年海口土地市场，上演着冰火两重天。

火的一面：7月，海口长秀片区一宗住宅地块，111轮竞价、溢价近40%成交。五源河片区28亩商住地块，31轮竞价、溢价17.15%，成交楼面地价7080元/㎡。上半年海口土地溢价率逆势回升至9.44%。

冷的一面：1-6月海口宅地仅供应3宗、成交2宗，供地面积与成交面积同比分别下降79%、83%。上半年住宅用地成交总金额不到7亿元。1-7月，海口推出各类用地规划建筑面积59.62万㎡，同比下降69.24%；成交规划建筑面积45.05万㎡，同比下降73.69%。1-3月房地产开发投资51.71亿元，同比下降46.68%。

11轮竞价抢一块地 vs 供应总量暴跌83%——开发商不是不想拿地，是只有最优质的地才值得抢。

而2026年海口住宅用地计划供应仅46.72公顷，较2023年峰值暴跌超7成。供地的“休克”，正在为未来2-3年的新房供应短缺埋下伏笔。

五、政策“组合拳”：安居房“松绑”，公积金“加码”

2026年，海口的政策工具箱迎来了两记重拳：

安居房新政（8月1日施行） ——首次将非本省户籍居民家庭纳入保障范围；单身申购年龄从28岁降至18岁；社保条件从“本市连续缴纳”放宽至“在海南连续缴纳2年”；删除“无购房记录”硬性规定。自2020年以来，海口累计开工安居房2.5万余套。

公积金新政（7月2日） ——单方缴存最高贷款额度统一提高至100万元，夫妻双方提高至120万元；高层次人才额度上浮20%；二套房“存贷挂钩”余额倍数由10倍提至12倍。

一边是安居房大幅放宽申购门槛，一边是公积金贷款额度大幅提高——政策在“两端发力”：一端保刚需，一端促改善。

但问题是：政策出了这么多，二手房为什么还在跌？

安居房2.5万套的供应量，对于年成交8000+套的市场来说，已经占据了相当比例的“蛋糕” 。市场化新房周成交仅166套——当安居房在“抢客”，市场化新房的价格还能撑多久？

六、人口：305.63万，每年增加2.49万

2025年末，海口常住人口305.63万人，比上年增加2.49万人。其中美兰区90.60万、龙华区85.25万、琼山区69.42万、秀英区60.36万。

每年净增2.5万人——这是海口楼市最大的“底气”。 城镇化率已高达83.52%。增量人口正在从“量的扩张”转向“质的提升”。第三产业占GDP比重78.4%——服务业人口才是海口真正的购房主力。

七、结语：海口楼市的“三个真相”

真相一：这不是“倒挂”，是“撕裂”。 新房1.8万与二手房1.28万之间5000元的价差，不是技术性倒挂，而是两个市场、两套定价逻辑的彻底撕裂。新房价格被“自贸港概念+开发商硬撑”托住，二手房价格被“市场+人口”按下。28%的倒挂幅度，在全国省会城市中罕见。

真相二：2.27万的美兰区和1.15万的琼山区，存在于同一个城市——这才是海口楼市最真实的写照。 不是所有的“自贸港”都值钱，也不是所有的“洼地”都值得填。在一个房地产开发投资暴跌46%、土地供地暴跌83%的城市里，楼市的分化只会加剧，不会弥合。

真相三：305万人和2.5万套安居房之间，才是“房间里的大象”。 人口在增长、政策在放松、公积金在加码——但市场化新房周成交仅166套。当安居房以“不高于市场化均价60%”的价格大量供应时，市场化新房的价格体系还能撑多久？自贸港的光环再耀眼，也挡不住“供给结构重构”对价格的冲击。

对于购房者，我的判断是：

美兰区——2.27万的新房和1.26万的二手房之间，选哪个一目了然。但1.26万的二手房中，有3.3万的达嘉豪园，也有大量万元以下的房源——睁大眼睛挑，别被均价迷惑。秀英区——1.98万的新房和1.33万的二手，西海岸是成交最活跃的板块，但供应量大意味着二手竞争激烈。龙华区——1.78万的新房和1.17万的二手，老城中心配套最成熟、流动性最强，自住首选。琼山区——1.8万的新房和1.15万的二手，36%的倒挂是机会还是陷阱？8000元/㎡的椰风水韵南区告诉你：琼山内部也是冰火两重天。江东新区——1.8万的新房，规划很宏大，但供地暴跌83%意味着配套兑现可能延期。

海口是海南自贸港的核心城市，GDP突破2500亿，人口每年净增2.5万。但当二手房同比暴跌9.67%、房地产开发投资暴跌46%、市场化新房周成交仅166套的时候，楼市的剧本，从来不是由“自贸港”三个字单独书写的。

（本文数据来源：海口市统计局、中国房价行情平台creprice.cn、房天下研究院、安居客、58爱房、中指控股CIH指数、至理研究院、海口市人民政府官网等公开数据，截至2026年7月。）