从“脏乱差”到网红“打卡地”：国企城投公司为什么盯上了菜市场？

最近两年，在中央大力推动存量资产盘活的政策背景下，各地城投公司的目光正从“大拆大建”转向“精耕细作”。当大家还在盯着写字楼、产业园、长租公寓这些“显性资产”时，有一批城投已经悄悄把触角伸向了最接地气的角落——菜市场。

他们怎么改造老旧的国有菜场？效果如何？又能给正在艰难转型的同行们带来哪些启发？带着这些问题，万联网梳理了青岛、杭州、鄂州、龙岩、郑州等地的鲜活案例，试图从烟火气里找到城投转型的另一种答案。

一、当“菜篮子”变成“烫手山芋”

说起菜市场，你脑海里蹦出来的画面是什么？是此起彼伏的吆喝声，是讨价还价的烟火气，还是湿漉漉的地面和若有若无的腥味？

对于住在城里的老百姓来说，菜市场是再熟悉不过的地方。但这些年，很多国有菜市场慢慢“老”了——地面坑洼、排水不畅、灯光昏暗，夏天闷热冬天漏风，年轻人不爱去，老主顾也直摇头。再加上生鲜电商、社区团购的冲击，传统菜市场日子越发难过。

一边是关乎千家万户的“菜篮子”民生工程，一边是设施老化、经营困难的低效资产——这道题，到底该怎么解？

这两年，不少地方的城投公司开始在这个“不起眼”的领域发力。他们用市场化的手段改造老菜场，让这些快被时代遗忘的角落重新“活”了过来。

二、各地城投怎么“盘”菜市场？

青岛：70天“改头换面”，老市场焕新颜

根据青岛市北区官方发布的信息，‌青岛城投城市更新集团在‌2025 年底花了70天、投入约1200万元，把市北区那座服务了周边居民十三年的镇江北路农贸市场彻底翻新了一遍。

怎么改的？改造是在原有两座交易大棚的基础上新增了第三座，市场总面积扩到7000多平方米，摊位和店铺增加了三成，能容纳约300户经营业户。棚顶换成透光性好的PVC波浪瓦，地面重新铺装，电路、照明、排水全部升级，还引进了智慧管理系统。

最贴心的是，市场外侧专门引进了多家特色餐饮店，顾客买完海鲜可以直接就地加工现炒。改造完试营业那天，超九成老业户都回来了，人流络绎不绝。

杭州文二菜市：从“买菜的地方”变成“逛的地方”

杭州西湖区城投集团操盘的文二菜市，路子走得更“潮”。这个始建于1999年的老市场，服务着周边十多个小区近10万居民。2023年12月启动改造，2024年6月全部完工。

改造后的文二菜市，视觉上大胆采用多巴胺配色，把二十四节气、非遗竹编这些传统文化元素融了进去，A、B两馆之间还打造了一条“宋韵小吃街”。业态上除了传统蔬果肉禽，还引入了陶气分子、cereal烘焙等20家新业态主理人店铺，同时打造了“食育学院”“称心书房”“小哥驿站”等空间。

更新后的文二菜市入驻商户近200家，现为杭州主城区经营规模最大的单层综合性零售型农贸市场，是集消费、社交、文化、休闲于一体的民生工程标杆。2025年全年市场商户营业额约1.75亿元，比改造前增长了95.3%，客流突破365万人次。

湖北鄂州：运营前置，让专业的人干专业的事

历时100余天，湖北联投城市运营公司在鄂州做的蟠龙、明堂、樊口三大农贸市场于2024年1月改造完成，最大的亮点是模式创新。他们首创“市场管家”一体化运营机制，探索了一套“O+EPC+O”模式——把运营前置，从前期策划到设计施工再到后期运营，全程打通。简单说就是：不让建的人只管建、运营的人只管运营，两边“各管一段”最后扯皮。

效果怎么样？三大市场改造后商家回迁率达到100%，还新增了10%的商户，客流量比改造前增加了30%。

福建龙岩：国企整合，把分散的资源拢起来

福建龙岩的做法是“整合”。龙岩通过组建区属国企龙盛市场管理集团，统一负责中心城区11个重点民生市场的建设运营，通过收购、租赁、托管等模式整合市场资源，将市场国有化率从20%提升到65%。

在已升级的市场中，蔬菜、肉禽蛋等基础民生类摊位占比仍高于60%，确保“菜篮子”功能不跑偏。改造后的市场还增设了便民服务区，居民买菜时能顺便剪头发、裁裤边、修电器。

郑州：智慧农贸，用数据说话

2024年1月开业的郑州“市投集市”未来路农贸市场，是由郑州市市场发展投资公司建设运营，面积约8300平方米，服务周边数十万居民。该菜市场最大的创新是采用了统一收银结算系统——所有商户的交易都经过这个系统，交易数据全部可追溯。

除了传统业态，未来路农贸市场还开辟了直播电商板块，上线了线上商城，规划了三层‌共享办公馆‌（含共享茶室、直播间等），打造多元化社区生活空间。此外，还计划在周边社区投放智能生鲜柜，实现“今日下单、今日送达”。

三、这些案例告诉我们什么？

梳理完上述这些农贸市场改造的典型案例，我们不难看出几条清晰的脉络，对正在转型的城投公司来说，或许有些启发：

第一，别把菜市场只当“菜市场”。

传统的思路是把菜市场当成一个卖菜的地方，收收摊位费就完事了。但杭州文二菜市告诉我们，菜市场可以是一个集消费、社交、文化、休闲于一体的复合空间。青岛镇江北路农贸市场引入了“买海鲜+现加工”的就餐体验。龙岩的菜市场增了便民服务。当菜市场不再只是“菜篮子”，而变成了社区的“会客厅”，它的价值就完全不一样了。

第二，运营得往前放。

很多城投公司以前的问题是“重建设、轻运营”——楼盖好了，怎么用、谁来管，没人想清楚。鄂州的“O+EPC+O”模式给出了一个解法：运营团队从项目策划阶段就参与进来，贯穿全生命周期。杭州文二菜市的运营团队也全程参与了改造，实现了从“管理方、收租人”向“服务者、好伙伴”的角色转变。

第三，科技不是摆设，得真有用。

智慧大屏、智能电子秤这些东西，很多市场都装了，但真正用起来的没多少。郑州“市投集市”的统一收银系统解决了交易数据“看得见摸不着”的痛点。还有比如粤盐鲜生南埗市场的智能监控系统能分析客流数据，给商户提供经营指导。科技的价值在于帮市场运营者做决策，而不只是“装点门面”。

第四，烟火气不能丢。

菜市场改造最大的风险是什么？是改完了变“洋气”了，但老百姓不认了。龙岩的做法值得借鉴——守住业态配比的硬杠杆，基础民生类摊位占比不低于60%。上海一些菜场改造后保留了约70%的老摊主和40%的外围商户。青岛镇江北路市场超九成老业户回归。烟火气是菜市场的灵魂，改造是为了让灵魂更好地安放，而不是把它赶走。

第五，资产盘活要算大账。

菜市场改造的直接收益可能没那么高，但它的社会价值和溢出效应巨大。青岛花了1200万改造一个市场，杭州文二菜市全年营业额1.75亿，龙岩龙钢市场带动集体固定资产增值1.2亿元。泸州一个改造后的市场全面运营后年租金收益预计可达100万元。

对城投公司来说，菜市场改造赚的不仅是租金，还有品牌价值、民生口碑和城市品质的提升。

四、写在最后

菜市场是城市最接地气的角落，也是最容易被人忽略的存量资产。这两年越来越多城投公司盯上这块“蛋糕”，说明大家逐渐明白了一个道理：存量资产盘活不是只有盖楼卖房一条路，那些看似不起眼的民生设施，只要运营得当，照样能成为优质资产。

当然，菜市场改造没有标准答案。每个城市、每个市场的情况都不一样，照搬别人的做法未必管用。但有一点是共通的——别把菜市场当成一个单纯的“买卖场所”，它承载的是一座城市的烟火气和人情味。盘活菜市场，说到底盘活的是人们对生活的热爱。

正如湖北联投城市运营公司董事长鞠玲所说：“城市更新的最终成果，应该体现在菜市场的烟火气和市民的微笑里。”

这句话，值得所有正在转型的城投公司好好琢磨。

来源：万联网

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