内蒙古
新会今洲路砸3.5亿「爆改」
今洲路32号那个泳盈金属制品厂的旧改方案公示了。66亩地，拆掉重建，新建建筑面积将近13.7万㎡，砸3.5个亿，搞“工业+商业”。公示期到8月4号。说实话，这宗旧改放在平时可能没这么大动静。但放在2026年这个时间节点上，放在枢纽新城楼市“库存压顶”的背景下，味道就不一样了。
枢纽新城：房子越盖越多，人从哪来？
年枢纽新城拍了3宗商住地，预计未来还有3000套房源要入市。3000套啊各位，不是小数目。再看看现在的行情。枢纽新城7月二手房参考均价8456元/㎡，环比下降1.06%，同比去年下降了10.01%。近一年里，10个月房价在跌。
一手房也不乐观。新会区在售新盘均价“8字头”起，但走量明显吃力。房子盖了，地拍了，关键是，谁来住？这才是枢纽新城最大的命门。
今洲路旧改：是“救兵”还是“画饼”？
泳盈金属这个厂，位于今洲路32号，旁边就是十月初五饼厂。用地面积4.4149公顷，折合约66.22亩。现有厂房是2001年左右建的单层简易结构，说白了就是又老又破又占地方。
全部拆除重建，新建136973㎡，搞“工业兼容商业”。开发周期3年，2026年9月开工，2029年9月完工。3.5个亿的投入，说大不大，说小不小。
但关键在于，位置太敏感了。这个厂就在今洲路住宅区和工业区的临界处。从启超大道往三和大道走，过了水道就进入传统工业区，画风突变。一边是高端住宅，一边是破旧厂房，视觉冲击力拉满。
周边业主早就受不了了。有个业主阿亮说：“真的希望可以做高端产业园，不要继续这种老旧工业区模式，今古洲是需要改变了。”这话说到点子上了。
BOSS判断：这步棋对了一半
说句实在话，今洲路这个旧改，方向是对的，但力度可能还不够。为什么说方向对？因为枢纽新城的核心问题不是房子不好，是产业跟不上。没有好的就业机会，外地人凭什么来你这儿买房？原文也承认了这一点：“外地人也不会平白无故过来买房，所以需要有好的就业机会”。
今洲路沿线的旧厂房如果都能升级成高端产业园，吸引人才流入，那枢纽新城的房子确实有盼头。但为什么说力度不够？
66亩地，13.7万㎡的体量，对于整个今洲路的工业带来说，只是个开始。原文也提到，周边很多工厂都在观望这宗旧改的成败。成功了，大家跟着改；失败了，继续种新会柑。你没看错，有工业地上真在种柑果树。3.5亿的投资，3年的开发周期，等到真正形成产业集聚效应，至少是5年后的事了。而枢纽新城的3000套新房，可是随时准备入市的。时间差，才是最大的问题。
BOSS思考
上半年江门新房均价连续两个月同比上涨，库存持续下降，这些都是实实在在的好信号。但“产业兴城”这个逻辑没问题，问题是产业的培育需要时间，而楼市的去化等不起。
今洲路旧改如果能成功，对枢纽新城肯定是大利好。但如果你现在冲进去买房，等着旧改红利兑现，可能要做好打持久战的准备。3年后厂房拆完，5年后产业成型，那时候房价涨不涨？大概率会。
但中间这5年，你能不能扛得住？
各位街坊，你们觉得今洲路怎么改才能让枢纽新城真正活起来？评论区聊聊。
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